【導(dǎo)讀】肈肁蚈螇肇膃蒀蚃肇芆蚆蠆肆蒈葿羇肅膇莂袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁膁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螂腿膈螞蚈膈芁蒅羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膅膅蚈蚅袂芇蒁薀袁莀蚇衿袀聿蒀裊衿節(jié)螅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈羅莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃羈羃蒞莆襖蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁蚈螇肇膃蒀蚃肇芆蚆蠆肆蒈葿羇肅膇莂袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁膁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螂腿膈螞蚈膈芁蒅羇膇莃蝕袃膆蒅蒃蝿膅膅蚈蚅袂芇蒁薀袁莀蚇衿袀聿蒀裊衿節(jié)螅螁衿莄薈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈羅莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃羈羃蒞莆襖蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁肈肁蚈螇肇膃蒀蚃肇芆蚆蠆肆蒈葿羇

　　

【正文】 據(jù)預(yù)測(cè)到 2020年末人均住房居住面積將達(dá)到 。目前成都市 ％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看， %的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首， %是原有私房， %是商品房。因此，成都市居民購(gòu)房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。 2020 年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自 3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了 26條市容形象示范街和 6條出入城道路等 42條街道和重點(diǎn)路段。 9月 28 日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施， 2020 年將是東郊工業(yè)30 區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成 15戶企業(yè)搬遷改造，投資 20 億元以上。 2020 年 11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)， 2020年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用 35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近 35 年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止 2020 年 12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資 億元、更新改造投資 ，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %,使城市的 居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐 步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。 根據(jù)《成都市“九五”及 2020 遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè) 2020－ 2010年我市住宅需求量約需 4600－ 4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入31 一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) ，成都市 1996 年至 2020年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表 41： 成都市 1996年至 2020年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表 41 單位：萬(wàn)平方米 名稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市 1996 年至 2020年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表 42： 成都市 1996年至 2020年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表 42 單位：萬(wàn)平米 32 名 稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 從上表可看出從 1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積 199 2020 年分別比上年增長(zhǎng) 5％、 ％，住宅銷售面積 199 2020年分別比上年增長(zhǎng) ％、 18.76％，住宅銷售額 199 2020 年分別比上年增長(zhǎng) ％、 ％。 在過去的 2020年房地產(chǎn)共完成投資 ，銷售 萬(wàn)平方米，分別比去年同比增長(zhǎng) ％、 ％，其中住宅銷售面 積 638 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％。房屋竣工面積 815萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，房屋空置面積 ，比上年增加 ％。由以上數(shù)字可看出 2001 年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表 4－ 3。 33 表 43 成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表 1996 年 12 月 1997 年 12 月 1998 年 12月 1999 年 12 月 2020 年 12 月 2001 年 12 月 住宅指 數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從 1996年至 2020年 12 月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在 966點(diǎn)至 996 點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） 成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從 1996年至 2020年 12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在 965 點(diǎn)至 909點(diǎn)之間變 動(dòng)，具體走向如下圖： （略） （三）成都市 2020年 110 月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況： 2020 年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都市房34 地產(chǎn)完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資 ，增長(zhǎng) ％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在 15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。 上半年成都 市商品房銷售 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％。其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，商業(yè)用房銷售 萬(wàn)平方米，下降 ％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá) 萬(wàn)平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。 與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá) ，增長(zhǎng) 倍。開發(fā)面積超過 10 萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá) 20家，其中 成都花園 、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過 20萬(wàn)平方米。 今年 1至 10 月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊， 6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。 1 至 10 月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落， 6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)， 7 月份一路走高， 8 至 9月保持平穩(wěn)。 35 成房商業(yè)指數(shù)顯示 ： 2020年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在 6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來(lái)利好。 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路 與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇， 城市花園 、花園、珠花園、花園、 嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 36 樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半 地下車庫(kù) 的高檔別墅，將成為需求的新趨向。 開發(fā)規(guī)?；Ｔ缙陧?xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。 土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買力，使得城東將成為近年來(lái)最有開發(fā)潛力的區(qū)域。 三、市場(chǎng)定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及 東湖風(fēng)景區(qū) 一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所 需要的大規(guī)模綜合性37 配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。 隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來(lái)新起的花園別墅、花園、 城市花園 等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí) 施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫(kù)、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居 家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。 根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在 40007000元 /平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類38 型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定 位居中，戶型主要選擇為 225298平方米的聯(lián)排別墅及 160、 185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來(lái)說合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。 由于能購(gòu)買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 項(xiàng)目基本情況 位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近公園。周邊有大學(xué)、成都中、成都七中、朝陽(yáng)名 宅、嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈(zèng)39 送面積 16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 53%。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共 52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套，其中聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 84 套。 售價(jià)的確定 本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過程如下詳見附表）： （ 1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取 A城市花園 、 B花園、