【正文】 資金回籠情況等貸后信息的變化以保障貸款的安全回收。（3）抵押物價(jià)值的多變性，使得開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目面臨著第二還款（抵押擔(dān)保）保障度較低的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一般是以所購(gòu)?fù)恋丶霸诮üこ套鳛榈盅海S著項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售的推進(jìn)，原抵押物價(jià)值必然降低，同時(shí)由于土地或者在建工程價(jià)值波動(dòng)很大，因而開(kāi)發(fā)貸款還款保障度較低。開(kāi)發(fā)貸款的這一特點(diǎn)就要求銀行必須注意擔(dān)保抵押的有效性，在辦理開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，考察擔(dān)保抵押是否合法，是否足值等條件，增強(qiáng)第二還款能力，保障貸款安全。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的產(chǎn)品形式呈現(xiàn)多樣化，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度差異性大。按照房地產(chǎn)的產(chǎn)品形式來(lái)劃分，房地產(chǎn)產(chǎn)品主要有居住物業(yè)（經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓和別墅）和商業(yè)物業(yè)（辦公樓及商業(yè)用房）等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目也呈現(xiàn)多樣化，不同類(lèi)型的產(chǎn)品形式中涉及風(fēng)險(xiǎn)因素及其影響程度是不相同的。具體如下:①居住物業(yè)：居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者都以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租。居住物業(yè)交易以居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)行為為主，交易規(guī)模較小，但由于各種原因使人們更換自己的住宅，交易量非常大。居住物業(yè)的市場(chǎng)需求潛力巨大，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。但居住物業(yè)中又有所不同，經(jīng)濟(jì)適用住房，定向銷(xiāo)售，變現(xiàn)能力最好，風(fēng)險(xiǎn)最小，普通居住物業(yè)需求也較大，變現(xiàn)能力相對(duì)較好，風(fēng)險(xiǎn)次之，公寓別墅等高檔居住物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)則較大。②商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱(chēng)為收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓、酒店等。這類(lèi)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者大多以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入回收投資并賺取利潤(rùn)，其中有的是以自營(yíng)、自用為目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。這類(lèi)物業(yè)的變現(xiàn)能力相對(duì)較差，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。從風(fēng)險(xiǎn)影響收益的深度和廣度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)程度依次上升的排序?yàn)榫幼∥飿I(yè)、商業(yè)物業(yè)。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)自己對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素的把握程度和對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，進(jìn)行多個(gè)貸款項(xiàng)目之間的選擇，并做出明智的貸款決策。（5）開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目處于不同階段，其風(fēng)險(xiǎn)大小也不一致任何房地產(chǎn)形態(tài)大都經(jīng)過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，不同產(chǎn)品都會(huì)經(jīng)歷各個(gè)階段性的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，因此，要想明確風(fēng)險(xiǎn)的具體分布，就要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了解。房地產(chǎn)投資過(guò)程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售，資金回收的整個(gè)過(guò)程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一般可分為投資決策階段、前期工作階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段。不同的階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段的不斷進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果也知之愈多，同時(shí)，機(jī)動(dòng)靈活性也隨之減少。在開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)商擁有最大的不確定性和機(jī)動(dòng)靈活性:到開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)，所有的結(jié)果都清清楚楚，開(kāi)發(fā)商再也無(wú)法改變其產(chǎn)品，項(xiàng)目將面臨一個(gè)特定的消費(fèi)市場(chǎng)，要么顧客盈門(mén)，供不應(yīng)求；要么門(mén)可羅雀，無(wú)人問(wèn)津。因此，想取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功，應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別開(kāi)始。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。在投資決策階段，圍繞何時(shí)何地開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型房地產(chǎn)，主要是有關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)域、開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償及資金籌集等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)成本確定風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、土地與拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，針對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目招標(biāo)選擇承包商，商訂分包合同，進(jìn)行工期質(zhì)量成本控制等主要任務(wù)，應(yīng)考慮招標(biāo)模式、承包方式、承包合同、項(xiàng)目自然條件、工期、質(zhì)量、成本控制和施工索賠等面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。在租售管理階段，面對(duì)出租、銷(xiāo)售和物業(yè)管理工作，應(yīng)注意租售合同風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要是指貸款項(xiàng)目在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，由于外部環(huán)境的不確定性、項(xiàng)目本身的復(fù)雜性、項(xiàng)目管理者自身能力的有限性，而導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在阻礙、終止或失敗，達(dá)不到預(yù)期的收益、進(jìn)度等可能性。貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面： 外部環(huán)境不確定性國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式不穩(wěn)定性、政策法規(guī)變動(dòng)、市場(chǎng)需求變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)變動(dòng)等，特別是隨著宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化、政策和法規(guī)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目影響也較大。（1）受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期影響的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有著極大的相關(guān)性，因此，能否對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期有正確的預(yù)測(cè)，并針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期各個(gè)階段的特點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)行為，在相當(dāng)程度上影響著公司的業(yè)績(jī)。（2）市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和存在市場(chǎng)分割的風(fēng)險(xiǎn)目前，土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資源，其供應(yīng)的市場(chǎng)化程度依然不高，房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)也不夠發(fā)達(dá)；再加上房地產(chǎn)這一特殊商品本身所具有的高度地域性，以及目前某些地方仍存在政府行為干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)作的現(xiàn)象。因此，公司面臨著市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和存在市場(chǎng)分割的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目類(lèi)型的多樣性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目經(jīng)常會(huì)涉及各種物業(yè)類(lèi)型，不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)中涉及風(fēng)險(xiǎn)因素及其影響程度是不相同的。項(xiàng)目在整體風(fēng)險(xiǎn)控制上差別很大，存在較大難度與復(fù)雜性。按照房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)來(lái)劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括有地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)、普通商品住宅市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)及商業(yè)用房市場(chǎng)等，具體包括:（1）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 土地是地理環(huán)境、政治政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面的綜合函數(shù)。地價(jià)受政府政策影響而變動(dòng)的程度最大，因此政策的變化是地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)因素。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，如果政治穩(wěn)定，政策變化小，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境就受到保證，地產(chǎn)市場(chǎng)也就至少處于穩(wěn)定或發(fā)展的狀態(tài)。相反，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境無(wú)保障，地產(chǎn)價(jià)格會(huì)急劇下降。為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，保證投資收益，把握投資的政治及經(jīng)濟(jì)時(shí)機(jī)最為重要。了解和隨時(shí)掌握城市規(guī)劃及其變更情況，特別是對(duì)土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢(shì)做出正確的分析和判斷，可以在很大程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)損失。（2）居住物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)居住物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自產(chǎn)品本身，環(huán)境營(yíng)造是否優(yōu)越，硬件設(shè)計(jì)是否獨(dú)特，軟件服務(wù)能否滿足戶主口味，是其銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的主要致因；而對(duì)“經(jīng)濟(jì)適用”含義的準(zhǔn)確把握，對(duì)各種收入階層的消費(fèi)心理，消費(fèi)習(xí)慣的透徹分析，也是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。（3）商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)、咨詢(xún)、旅游等行業(yè)發(fā)展也與其密切相關(guān)。商業(yè)物業(yè)以機(jī)構(gòu)投資為主，這是因?yàn)樵撐飿I(yè)資金數(shù)量相當(dāng)巨大。商業(yè)物業(yè)的使用者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，用部分經(jīng)營(yíng)所得支付租金。酒店、商業(yè)樓宇的收益主要來(lái)自租賃，租金是商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的一部分。所在街道繁華度，交通便利性，市區(qū)人口密集度等因素對(duì)商業(yè)利潤(rùn)有很大的影響。這類(lèi)收益也與這些因素正相關(guān)。酒店、零售、商業(yè)用房所在地區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度是其主要風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)聚集區(qū)域能增大客流量、增加商業(yè)利潤(rùn)；但過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)又增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，間接影響租金回報(bào)。寫(xiě)字樓主要用于商務(wù)活動(dòng)和行政辦公，其收益在微觀方面與其所處區(qū)域的整體狀況和樓內(nèi)設(shè)施的現(xiàn)代化程度有關(guān)，物業(yè)管理水平也直接影響租售收益。能否吸引有名望的客戶也間接影響其價(jià)值定位和收益水準(zhǔn)。從長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)來(lái)看，寫(xiě)字樓的風(fēng)險(xiǎn)還主要來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。經(jīng)濟(jì)上升和繁榮時(shí)期，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)很快，反之亦然。區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)性是寫(xiě)字樓投資的明顯特征。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目過(guò)程的復(fù)雜性前面闡述了不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)具有的風(fēng)險(xiǎn)情況，但是任何房地產(chǎn)形態(tài)大都經(jīng)過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，不同產(chǎn)品都會(huì)經(jīng)歷各個(gè)階段性的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，因此，要想明確風(fēng)險(xiǎn)的具體分布，就要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是指從房地產(chǎn)立項(xiàng)到房地產(chǎn)出售，資金回收的整個(gè)過(guò)程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一般可分為前期工作階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段。不同的階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)階段的不斷進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果也知之愈多。同時(shí)，機(jī)動(dòng)靈活性也隨之減少。在前期工作階段，開(kāi)發(fā)商擁有最大的不確定性和機(jī)動(dòng)靈活性：到開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)，所有的結(jié)果都清清楚楚，開(kāi)發(fā)商再也無(wú)法改變其產(chǎn)品，項(xiàng)目將面臨一個(gè)特定的消費(fèi)市場(chǎng)，要么顧客盈門(mén)，供不應(yīng)求；要么門(mén)可羅雀，無(wú)人問(wèn)津。因此，想取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功，應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別開(kāi)始。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目而言，處于開(kāi)發(fā)周期各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償及資金籌集等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)成本確定風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、土地與拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，針對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目招標(biāo)選擇承包商，商訂分包合同，進(jìn)行工期質(zhì)量成本控制等主要任務(wù)，項(xiàng)目自然條件、工期、質(zhì)量、成本控制等事項(xiàng)是面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。在租售管理階段，面對(duì)出租、銷(xiāo)售和物業(yè)管理工作，應(yīng)注意租售合同風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者管理能力的差異性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)工程，需要項(xiàng)目管理者具備技術(shù)、市場(chǎng)、法律、金融等企業(yè)價(jià)值運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)所需知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，而事實(shí)上，單個(gè)項(xiàng)目管理者不可能具備這些素質(zhì)，必須由組成一個(gè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。而不同的團(tuán)隊(duì)管理者，在經(jīng)驗(yàn)、能力及市場(chǎng)把控、客戶需求都有很大差別，項(xiàng)目管理難免出現(xiàn)各種被忽視的問(wèn)題，帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的政策影響性房地產(chǎn)業(yè)受政策影響巨大，政策的變動(dòng)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本和收益，從而對(duì)銀行信貸質(zhì)量產(chǎn)生影響。①與城市建設(shè)總體發(fā)展不同步的風(fēng)險(xiǎn)城市供水、供電、供暖、供氣(煤氣、天然氣)、通信、道路、交通等市政配套與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系極大，而市政建設(shè)是根據(jù)城市的總體發(fā)展規(guī)劃有步驟、有計(jì)劃地進(jìn)行，如果市政配套建設(shè)不能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。②房屋拆遷政策變化的風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家對(duì)城市房屋拆遷有明確的政策和規(guī)定。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的需要，城市房屋拆遷的標(biāo)準(zhǔn)、要求有可能會(huì)發(fā)生變化。房屋拆遷政策的變化會(huì)影響公司的開(kāi)發(fā)成本，從而影響公司的收益。③房地產(chǎn)業(yè)稅收變化的風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家經(jīng)常采用稅收調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，如土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅等。這些稅收政策存在變化的可能。如果國(guó)家提高稅收標(biāo)準(zhǔn)或開(kāi)征其他稅種，將使公司的盈利水平降低。④購(gòu)房貸款政策變化的風(fēng)險(xiǎn)目前依賴(lài)銀行按揭貸款方式購(gòu)置商品房的客