【正文】 量 單位指標 合計 平方米 % (該指標不含營業(yè)稅費） 一 土地費用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費 平方米 % 凈地 2 土地使用費 平方米 % 按 10 年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費 平方米 % 按實際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 二 前期工程費 平方米 % 1 土地勘測費 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設計費 平方米 % 按合同及補充資料計 3 可研報告費 平方米 % 按合同及補充資料計 4 三通一平 平方米 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 5 開口占道費 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 6 小區(qū)招標 平方米 122624 % 按實際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費 平方米 % 1 建安工程費 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 復式別墅 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 2 附屬工程費 平方米 4930 % 按設計圖紙和交房標準估算 3 室外工程費 % 按設計圖紙和交房標準估算 四 其他費用 萬平方米 % 按成都市行業(yè)標準 六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財務費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從 2022 年 9月簽合同次月開始計算 (見財務費用） 九 不可預見費 萬元 % % 按房屋開發(fā)費用的 3%計 十 相關報建集資費 萬平方米 % 1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前成都市有關規(guī)定 2 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑 150，按目前成都市有關規(guī)定。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。 4 天然氣集資費 戶 403 % 按目前成都市有關規(guī)定。 (三 )投資估算說明 土地費用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認項目用地單價為 48萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實際繳款憑證 266萬元計算， 土地管理費按實際繳款憑證 。截止評估基準日實際繳納土地費用為 16186萬元。 前期工程費 根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費共計為 萬元。 房屋開發(fā)費 (1)建安工程費 建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以 2022 年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝 工程預算定額四川省估算表》為基礎，參照成都地區(qū)同類建筑技術水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復式別墅 84 套。聯(lián)排別墅建筑按 元 /平方米，復式別墅按 元/平方米計算，小區(qū)附屬工程 ，其中文化活動中心 萬元、幼兒園 萬元、配電房 萬元、門衛(wèi)及大門 元、網(wǎng)球場 、游泳池 萬元、圍墻 。 (2)室外工程費 按照成都行業(yè)標準 ,參照企業(yè)規(guī)劃設計方案，室外工程總造價 萬元，其中土石方及場平 萬元、道路 萬元、給排水 410.63萬元、電器設備及管網(wǎng) 萬元、弱電系統(tǒng) 、園區(qū)綠化及室外景觀 萬元、照明 萬元。 管理費用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為。 銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該行 業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 萬元。 財務費用 主要為建設項目占用全部資金 (扣除財務費用外的總投資 )的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算 (利率確定按 4%計算 )，時間為2 年，并假設這期間資金為均勻投入，合計為 。 不可預見費用 是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用 ,按成都市行業(yè)標準以房屋開發(fā)費用的 3%計取 ,合計 萬元。 其他費用 主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、審查 費、招投標管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程總承包費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、保險費等費用。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為 10元 /平方米估算，合計為 。 相關費稅 (1) 按照成都市相關報建費標準，合計為 萬元。 (2) 自來水集資、貼費 (1 個 DN150):100 萬元 。 (3) 電集資、貼費 : 萬元 。 (4) 天然氣集資費 : 萬元。 以上報建、集資費合計為 萬元。 二、投資來源及籌資評價 項目總投資約 萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） ，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用）；該項目投資來源為：企業(yè)自籌資金 萬元，工行土地儲備貸款 7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止 2022 年 11月末已歸還 1100萬元），中行流動資金貸款 2000萬元（ 2022 年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ，銷售滾動投入 萬元，截止評估基準日，該項目已投入資金為 2。售房收入的測算詳見第四章。 根據(jù)企業(yè)提供的財務報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構成是： 截止 2022 年 9 月 30 日的所有者權益為 萬元，集團對該項目的撥款 ，自籌資金合計為 萬元，占項目預計總投資的比例為 ％。符合總行關于項目自籌資金比例須在 30%以上的規(guī)定。 三、項目投資計劃評價 依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為 17 個月，即 2022年 8 月 — 2022 年 12月。該項目 2022 年 8 月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為 16693萬元； 2022 年 8 月 — 2022 年 12月為房屋主體建設期，其投資額約為 萬元，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。本次評估認為該項目的建設工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。 四、有關說明 本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件： 建設期間不發(fā)生大的不可抗力災害及影響工程進度的其它因素，預定建設工期能得到保證； 初設方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化； 國家費稅標準 無大的調(diào)整； 企業(yè)所提供的資料真實可靠。 第六章 償債能力評估 一、項目財務效益預測 項目財務效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務可行性。 (一 )預測數(shù)據(jù)的選定 2022 年 8 月至 2022 年 12 月，銷售期為 2022年 12月至 2022 年 9 月。 ，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按 成都市同類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。 (1)按銷售比例分計算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 (2)營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的 5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的 4%計算，所得稅按 33%計提。 (3)銷售費用：銷售費用按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (4)管理費用：各年預測數(shù)據(jù)按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (5)財務費用：根據(jù)建設期進行計算，詳見第五章財務費 用說明。 (1)國家對個人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (2)成都市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。 (3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。 因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。 (二 )靜態(tài)效益指標 經(jīng)測算，項目建設經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標表 指標名稱 指標 數(shù)值 單位 備 注 利潤總額 萬元 凈利潤 萬元 總成本利潤率 % 銷售凈利潤率 % 二、項目財務現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下 (詳見評估主表 2)： ：按全部投資計為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設定的折現(xiàn)率，財務凈現(xiàn)值大 于零，說明該項目在計算期內(nèi)財務評價可行。 三、資金來源與運用分析 根據(jù)第五章投資來源及籌資評價，該項目建設資金由三部分構成，本次新增 萬元貸款便能滿足資金運用，保證項目的順利實施。詳見評估主表 1。 四、項目償債能力評估 項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強。指標如下表： 項目借款償還期 年； 項目借款綜合保證比 。 五、項目敏感性分析 (一 )盈虧平衡分析 因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧 平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點： 開發(fā)成本 +管理費用 +財務費用 盈虧平衡點 = [1(稅費率 +銷售費率 )]平均單價 通過計算當銷售面積達到 時或銷售面積達到建筑面積的 86.87%就可收回靜態(tài)投資。或者在項目全部實現(xiàn)銷售的情況下，綜合銷售均價為 4523元 /平方米該項目達到盈虧平衡。通過預測項目銷售均價可達到 5207 元 /平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風險能力。 (二 )單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表 中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。 從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟效益指標的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別減少 80％或增加 77％。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發(fā)成本。 從以上計算結(jié)果可以看出項目抗風險能力較強。 表 63 單因素 敏感變化表 （單位：萬元） 項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果 總收入 項目總投資 財務凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比 基本方案 % 項目總投資 +10% 80% % % 1 項目總投資 10% 77% % % 2.01 售價 +10% 87% % % 0.93 售價 10% 88% % % 0 第七章 貸款風險分析 一、貸款風險評價 (一 )定量分析 經(jīng)評估測算，本項目風險等級為 AA 級，貸款項目綜合風險度為 ，低于風險度 。以銷售面積比例計算的盈虧平衡點為 7%。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低 1