【導(dǎo)讀】六、現(xiàn)金流量分析----------------------------------------------------8. 18日成立的合資經(jīng)營（港資）企業(yè)，注冊資本4,725萬元人民幣。由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展有限公司，意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日。起36個月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊資本。蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。項目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動脈“廣州大道”相距500. 合作項目規(guī)劃總用地面積為48,290平方米，總建筑面積約為。該公司設(shè)董事會，并實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制。人，德裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事長蔡春萌，男，1965年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學(xué)，投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗。

　　

【正文】 行全部投資現(xiàn)金流量分析，當基準貼現(xiàn)率取 12%時 ，項 目 凈 現(xiàn) 值（ F N P N）為 1, 6 2 8 萬 元，全 部 投 資 內(nèi) 部 收 益 率 為 1 5 . 2 5%，動 態(tài) 投 資 回 收 期為 4 . 6 3年，表明項目在財務(wù)上是可行的。 二、項目敏感性分析 對 項 目 開 發(fā) 成 本 和 銷 售 收 入 兩 個 影 響 項 目 效 益 的 主 要 因 素 向 不 利 方 向 變 化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成本分別增加 5%和 10%時 ，項 目 凈 現(xiàn) 值 為 214 萬元和 2 , 0 5 1 萬元，內(nèi)部收益率分別為 11 . 6 %和 8 . 4 %；項目銷售收入分別減少 5%和10%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 258 萬元和 2 , 1 3 8 萬元，內(nèi)部收益率分別為 11 . 5 %和7 . 9 7 %。整 個 項 目 總 的 看 來 具 備 一 定 抗 風 險 能 力 。項 目 對 銷 售 收 入 的 變 化 更 敏 感 。 三、借款人償債能力評價 該項目貸款 1 . 5 億 元 ， 企 業(yè) 計 劃于 20xx 年一次性償清。根據(jù)本項目借款償還表 來 看 ， 如 果 我 行 按 計 劃 發(fā) 放 貸 款 1 . 5 億元， 20xx 年 企 業(yè) 尚 有 還 貸 盈 余 資 金2 9 , 8 5 3 萬 元 ，項 目 借 款 償 還 綜 合 保 證 比為 3 . 1，具 備 一 定 的 償 債 能 力 。從 項 目 目 前“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 16 的情況和銷售預(yù)測來看，如無異常，按計劃償還貸款具有一定的保證。 第六章 貸款風險與效應(yīng)評價 一、貸款項目風險度測算 經(jīng) 測 定 ，借 款 企 業(yè) 信 用 等 級 綜 合 得 分 為 3 4 . 5 分 ，企 業(yè) 信 用 等 級 被 我 行 評 為 未評級優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級控制。貸款項目風險等級綜合評定得分為 分，項目等級為 A 級，貸款項目綜合風險度為 。 二、 貸款效應(yīng)及風險評價 貸款效應(yīng) 按現(xiàn) 行的貸款利率上浮 20%計算，對該項目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約 5929 萬元的利息收入和約 3 億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時可進一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶 合 生 創(chuàng) 展 公 司 的 銀 企 合 作 關(guān) 系 ， 為 我 行 爭 取 更 多 的 優(yōu) 質(zhì)項目奠定良好基礎(chǔ)，并促進我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。 擔保評價 本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司共同 提 供 擔 保 ，承 擔 連 帶 償 還 責 任 。 廣 東 合 生 明 暉 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 為 該 筆 貸 款 提供 1 億元的擔保。 20xx 年度我行評定企業(yè)信用等級為 AA 級，至 20xx 年末，總資“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 17 產(chǎn) 20,830 萬元，總負債 9,544 萬元，凈資產(chǎn)額為 11,286 萬元。該司已對外提供擔保 297 萬元，現(xiàn)對外可擔保額 10， 989 萬元，具有較強的經(jīng)濟實力及一定的擔保能力； 廣東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供 5,000 萬元的擔保，至 20xx 年 末 ，該 司 總 資產(chǎn) 66,561 萬 元 ，總 負債 46,615 萬 元，凈 資 產(chǎn) 額 為 19,946萬元。該司已對外提供擔保 1,195 萬元，現(xiàn)對外可擔保額 18,751 萬元。兩個公司的擔保能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為本次貸款提供擔保尚不能充分保障我行貸款安全。 貸款風險 評估認為，本貸款主要存在以下風險： 市 場 銷 售 風 險 。廣 州 的 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 已 進 入 供 大 于 求 的 階 段 ，房 地 產(chǎn) 市 場 的競爭日趨激烈。本項目的周邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項目樓盤競爭激烈。另外，本項目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、亂，也將在一定程度上影響到本項目樓盤的銷售，本項目面臨一定的市場銷售風險。 資 金 挪 用 風 險 。本 項 目 公 司 是 合 生 創(chuàng) 展 的 孫 公 司 ，而 合 生 創(chuàng) 展 集 團 內(nèi) 部 的 資 金運作模式是：項目公司借款，集團統(tǒng)一調(diào)配借款用途，也就是說，借款并不 一定會 用 于 該 項 目 ，合 生 創(chuàng) 展 有 可 能 將 以 本 項 目 名 義 籌 措 的 資 金 調(diào) 配 給 其 他 項 目 使 用 ；根據(jù)評估測算，該項目目前的銷售收入已基本可以滿足項目建設(shè)對資金的需要，項目借款面臨著一定的挪用風險。 建 設(shè) 風 險 。本 項 目 除 取 得 了 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 外 ，土 地 使 用 權(quán) 證 、施 工 許 可證尚未取得，報建審核書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證尚未完備，已竣工部分未嚴格遵“愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 18 照規(guī)劃批復(fù)建設(shè)，項目存在一定的建設(shè)風險。 自 籌 資 金 不 足 的 風 險 。截 止 評 估 日 止 ，項 目 公 司 的 注 冊 資 金 只 有 4,725 萬元且只到位了 13%， 項 目 目 前 所 投 入 的 資 金 雖 基 本 上 來 自 股 東 ， 但 均 屬 負 債 性 資 金 ，須 向股東支付利息。 針對貸款面臨的風險因素，評估提出以下貸款前提條件和管理建議： （一）貸款前提條件： 落實足額有效抵押并要求實際用款人合生創(chuàng)展提供擔保。 要求該公司股東出具承諾，一旦項目建設(shè)資金出現(xiàn)緊張，由其自籌解決。 要 求 企 業(yè) 出 具 按 揭 業(yè) 務(wù) 承 諾 ，保 證 項 目 的 全 部 按 揭 業(yè) 務(wù) 在 我 行 辦 理 ，并 在 我 行開立商品房銷售監(jiān)控帳戶，以便貸款發(fā)放后能實現(xiàn)封閉管理。 要求股東承諾在按還款計劃清償我行貸款前，不得償還股東借款本息及分紅。 （二）管理要求 對于其大額款項支出需向我行出具資金投向使用說明，確保貸款專 款專用。 督促項目公司及時籌足注冊資金。 第七章 項目貸款綜合評價 綜上所述，評估認為： 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項目開發(fā)計劃可行，資金來源有一定的保證，銷售前景看好，項目財務(wù)效益較好，貸款償還有一 定 的 保 障 。該 項 目 貸 款 暫 被 我 行 評 定 為 A 級 ，一 定 的 抗 風 險 能 力 ,在考慮貸款風險和采取相應(yīng)避險措施的情況下可給予該企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 億元，貸款期限三年，貸款利率為基準利率基礎(chǔ)上浮 20%。 “愉景南苑”商住小區(qū)開發(fā)貸款評估報告工作底稿 19 中國工商銀行廣州大道支行 二 OO 二年三月二十五日