【導(dǎo)讀】          二ΟΟ三年十一月二十九日。根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估。四川××房地產(chǎn)有限公司成立于1999年7月22日，是××××集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)?！?amp;#215;×××”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，。通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　

【正文】 通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到5207元/平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 (二)單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。 從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。 從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 表63單因素敏感變化表（單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果 總收入 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比 基本方案 % 項(xiàng)目總投資+10% 80% % % 項(xiàng)目總投資10% 77% % % 售價(jià)+10% 87% % % 售價(jià)10% 88% % % 　　　　　　　　　　　　　第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) (一)定量分析 經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。以銷售面積比例計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為 %。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。 (二)定性分析 借款人方面 借款人四川房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)的全資子公司，集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型集團(tuán)公司，在全國(guó)具有較高的知名度。依托于集團(tuán)，四川房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。但是因“”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。 投資方面 “”，，其剩余部分資金依靠銷售回款。，至評(píng)估基準(zhǔn)日公司銷售已接近預(yù)計(jì)銷售收入的49％（實(shí)際到賬收入為32％），公司應(yīng)作好剩余部分房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。 市場(chǎng)方面 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ，在其所在區(qū)域定位較高，售價(jià)較高，主要針對(duì)高收入人群，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限；同時(shí) “花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂(lè)觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)，調(diào)整營(yíng)銷策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。 “園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。 工程進(jìn)度方面 該項(xiàng)目開工時(shí)間為2001年8月，至評(píng)估基準(zhǔn)日工程已基本完工，現(xiàn)在主要在完善小區(qū)配套和景觀建設(shè)，工程按期完工基本不存在風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我規(guī)定通過(guò)按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。 二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司已在行開設(shè)結(jié)算帳戶，并保證本項(xiàng)目在銷售期的資金歸入我，將起到“以貸增存”作用。 5000萬(wàn)元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 % ，期限以1年計(jì)算，（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生）。 如該項(xiàng)目成功開發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為。 （此頁(yè)以下無(wú)正文） 聯(lián)排別墅比較案例簡(jiǎn)況表 評(píng)估主表3 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí)例D 名 稱 萬(wàn)科城市花園 成都花園 中華園 杜甫花園 地理位置 成龍路8號(hào) 青羊大道8號(hào) 人民南路四段 二環(huán)路外西 交易時(shí)間 20021125 20021121 2002528 2001424 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2） 5800 5200 5830 4000 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 一般，有17路等公交車 一般，有25路公交車 通達(dá)，有1306路公交車 通達(dá)，有577路公交車 自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 11．1 0．98 1．5 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶 聯(lián)排別墅比較案例修正表 （元/平方米） 案例可比單價(jià)修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個(gè)別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價(jià) 復(fù)式別墅比較案例簡(jiǎn)況表 評(píng)估主表4 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名 稱 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園 地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線 交易時(shí)間 20010420 2002124 2001518 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2） 4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 通達(dá)，有596路公交車 自然環(huán)境 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 無(wú)污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 一般 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 0．9 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 復(fù)式別墅比較案例修正表 （元/平方米） 案例可比單價(jià)修正因素 A B C 4300 4180 4100 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/104 100/98 100/98 個(gè)別因素修正 100/100 100/98 100/103 比準(zhǔn)單價(jià) 　　　　　　　　　　　　　附 件 目 錄 一、企業(yè)資料 業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書； 企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告； 近三年及當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表； 大連XX集團(tuán)股份有限公司近3年資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表； 企業(yè)基本情況介紹； 已投入資金證明； 6．投入資金明細(xì)表。 6．土地征用及補(bǔ)償部分，憑證11份，金額161,860,000元。 6．設(shè)計(jì)費(fèi)部分，憑證14份，金額3,332,500元。 6．報(bào)建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,。 6．綠化工程費(fèi)部分，憑證23份，金額3,124,； 6．會(huì)所設(shè)施費(fèi)部分，憑證34份，金額3,642,； 6．建安之土建及水電工程費(fèi)部分，憑證34份，金額3,303,； 6．預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元； 6．預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元； 6．預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元； 6．1預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元； 6．1預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元； 6．12002年廣告費(fèi)用部分，抽樣憑證30份。 2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對(duì)帳單清單）； 項(xiàng)目銷售方案及2002年9月30日銷售情況； 戶型明細(xì)表； 地質(zhì)說(shuō)明1份； 1“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 1“河濱印象”2期地勘報(bào)告各1份； 1“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。 二、項(xiàng)目資料 可行性研究報(bào)告； 計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)； 定點(diǎn)通知書； 規(guī)劃紅線圖； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 國(guó)土使用權(quán)證； 土地出讓合同； 聯(lián)建協(xié)議； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 施工許可證； 1規(guī)劃總平面圖； 1中標(biāo)通知書（5份） 1工程進(jìn)度計(jì)劃表； 1項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實(shí)力簡(jiǎn)介； 1合同清單； 15．武侯人防地界圍墻合同； 15．省地質(zhì)勘察院一期勘察合同； 15．機(jī)械部二勘院二期勘察合同； 15．中機(jī)勘設(shè)院20樓施工勘察合同； 15．省地質(zhì)勘察院4349樓施工階段勘察合同； 15．省地質(zhì)勘察院7樓噴錨支護(hù)合同； 15．市勘察院二期測(cè)繪合同； 15．市勘測(cè)院幼兒園放線測(cè)量合同； 15．新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司新增修改設(shè)計(jì)合同； 15．北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同； 15．1新加坡/華宇設(shè)計(jì)公司修改設(shè)計(jì)費(fèi)合同； 15．1江歡成設(shè)計(jì)所方案設(shè)計(jì)合同； 15．1華宇設(shè)計(jì)事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計(jì)合同； 15．1市工程咨詢公司編制可行性報(bào)告合同； 15．1市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評(píng)價(jià)合同； 15．1規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同； 15．1新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司小區(qū)初設(shè)合同； 15．1精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同； 15．1成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報(bào)告； 15．10KV電纜專線工程安施合同； 15．210KV電纜專線工程安施合同補(bǔ)充合同； 15．2成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議； 15．2電器產(chǎn)品產(chǎn)品購(gòu)銷合同（變壓器）； 15．2室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）； 15．2弱電工程合同P01008； 15．2室外弱電工程合同電裝061； 15．2游泳池設(shè)備供貨合同； 15．2德國(guó)PJX/T停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)及MJX/R門禁管理系統(tǒng)合同 　　　　　　　　　　　　　　估價(jià)師心得 項(xiàng)目背景：“”為集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司四川房地產(chǎn)有限公司于2001年1月起正式進(jìn)行開發(fā)的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川在項(xiàng)目選址和定位上見解獨(dú)到，使一進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為標(biāo)志性樓盤。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”。 項(xiàng)目情況：“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積