【正文】 5路公交車 通達(dá)，有1306路公交車 通達(dá)，有577路公交車 自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 較好 稍差 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 有醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 個(gè)別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 框架 比較樓層 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 綠化率 50％ 62% 45% 60％ 容積率 11．1 0．98 1．5 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻涂料室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶 聯(lián)排別墅比較案例修正表 案例可比單價(jià)修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易時(shí)間修正 100/100 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 個(gè)別因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比準(zhǔn)單價(jià) 復(fù)式別墅比較案例簡(jiǎn)況表 評(píng)估主表4 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名 2002年9月30日開戶銀行存款證明（銀行對(duì)帳單清單）； 項(xiàng)目銷售方案及2002年9月30日銷售情況； 戶型明細(xì)表； 地質(zhì)說明1份； 1“河濱印象”室外、附屬工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 1“河濱印象”2期地勘報(bào)告各1份； 1“河濱印象”銷售回款抽樣憑證33份。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在1。 6．報(bào)建費(fèi)部分，憑證6份，金額6,860,。 如該項(xiàng)目成功開發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)為。而該項(xiàng)目所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。 投資方面貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) (一)定量分析 經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。單因素敏感變化表 從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加87%或減少88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少80％或增加77％。 (1)國家對(duì)個(gè)人金融政策(按揭等)不發(fā)生大的變化。償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。售房收入的測(cè)算詳見第四章。 (2) 自來水集資、貼費(fèi)(1個(gè)DN150):100萬元。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取。 前期工程費(fèi) （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 ，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。 房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，集團(tuán)已在全國成功開發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。 根據(jù)成都市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，綠化率53%。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。 三、市場(chǎng)定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 樓盤品質(zhì)高檔化。 成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房空置面積 從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。單位：萬平方米 名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表42： 成都市1996年至2000年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表412001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。 成都市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。“”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營銷能力和償還債務(wù)的能力。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng) （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。 　　　　　　　　　　　　第二章　借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。 概四川房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 概截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。綠化率53%。 ，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動(dòng)投入 。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢?duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。(單位:萬元) 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 流動(dòng)比率（%） 255% 157% 速動(dòng)比率（%） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) ，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤5852萬元，%。從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。目 存款 貸款 備該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“”高檔住宅小區(qū)。四川房地產(chǎn)有限公司依托這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。 “”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。 工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表41： 成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 ％，％。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。 C.“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 評(píng)估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD12000、《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD22000、《四川省安裝工程計(jì)價(jià)定額》SGD3－62