【正文】 的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)： 樓盤品質(zhì)高檔化。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。 成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。 1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。 今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。 與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 ，％。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。 成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見(jiàn)表4－3。房屋竣工面積815萬(wàn)平方米，％，比上年增加 ％。 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開(kāi)始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。單位：萬(wàn)平米 名單位：萬(wàn)平方米 名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表42： 成都市1996年至2000年 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表41 根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開(kāi)始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開(kāi)始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。 2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開(kāi)了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，%是原有私房，%是商品房。 。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 2002年2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。 　　　　　　　　　　　第四章 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。 成都建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師， 6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000 平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和成都建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開(kāi)發(fā)，不存在拆遷問(wèn)題。 成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅A 225 10 % 聯(lián)排別墅C 239 137 % 聯(lián)排別墅E 264 164 % 聯(lián)排別墅L 298 8 % 雙復(fù)式別墅N1 160 42 % 雙復(fù)式別墅N2 185 42 % 合計(jì) 403 100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和成都華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下： “”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%。同時(shí)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 成都市政府通過(guò)對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開(kāi)展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。綠化率 53%。 該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 　　　　　　　　　　第三章　項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線?！啊庇?001年8月正式開(kāi)發(fā)，2001年12月8日正式開(kāi)盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司作為集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 注 工行支行 557 7000 11月份還款1100萬(wàn)元，無(wú)拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2000 無(wú)拖欠本息 營(yíng)業(yè)部 92 0 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合 額 2000年 2001年 2002年9月 一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 4 16002 7940 16152 二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 8 10 137 11 三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。從銷售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過(guò)行業(yè)優(yōu)秀值，說(shuō)明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說(shuō)明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。公司開(kāi)發(fā)的“”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開(kāi)盤，公司2001年沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司 2002年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬(wàn)元，%，%，%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。 長(zhǎng)期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬(wàn)元，提前歸還。 其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬(wàn)元，主要是與集團(tuán)之間往來(lái)帳款增加2248萬(wàn)元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬(wàn)元。 其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的15000萬(wàn)元收回。目 2000年 2001年 2002年9月 項(xiàng) 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) （三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析： 通過(guò)對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動(dòng)比率（%） 255% 157% 速動(dòng)比率（%） 112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團(tuán)在成都建行貸款15000 萬(wàn)元，投入“花園”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬(wàn)元貸款。 233% 32% 479% 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 16390 9798 5463 增長(zhǎng)百分比 2686% 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行支行借款7000萬(wàn)元，中行支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。售房率已接近