【正文】 計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 復(fù)式別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算2 附屬工程費 平方米 4930 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算3 室外工程費 % 按設(shè)計圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算四 其他費用 萬平方米 % 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平八 財務(wù)費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計1 其中：土地利息 平方米 1% % 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務(wù)費用）九 不可預(yù)見費 萬元 % % 按房屋開發(fā)費用的3%計十 相關(guān)報建集資費 萬平方米 %1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定2 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。；其中：、房屋開發(fā)費為 、費稅(主要為綜合報建費、集資費)、。評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價標(biāo)準(zhǔn)》、《四川省建筑工程計價定額》SGD12000、《四川省裝飾工程計價定額》SGD22000、《四川省安裝工程計價定額》SGD3－62000、《四川省工程費用定額》SGD72000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價格和材料預(yù)算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測算的。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。“”項目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)加大營銷力度。％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。Ｂ. 雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。2．“”項目有如下劣勢：A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。房地產(chǎn)有限公司是集團股份有限公司的下屬企業(yè)，集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專業(yè)的物業(yè)管理。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨特的賣點。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。 采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米 （2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準(zhǔn)價(詳見輔表)。售價的確定 本次項目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。 根據(jù)成都市計劃委員會對“”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，綠化率53%。周邊有大學(xué)、成都中、成都七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。 由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補了這一市場盲點。三、市場定位分析 地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項目待建工地，北近望江公園。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。 開發(fā)規(guī)模化。 隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認(rèn)識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢： 樓盤品質(zhì)高檔化。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。二、城東房地產(chǎn)市場分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。 成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數(shù)高。 1至10月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。 今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。 與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 ，％。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。 成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。房屋竣工面積815萬平方米，％，比上年增加 ％。稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房空置面積 從上表可看出從1998年國家作出擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟增長點開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。單位：萬平米名 單位：萬平方米名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表42：成都市1996年至2000年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表表42 據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表41：成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表表41由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細部的創(chuàng)新。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在近35年的時間內(nèi)還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 、%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，％；，較上年同期增長 ％。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。（二）成都市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟的快速增長。從而，一方面保護了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。第四章 市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析（一）宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2001年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。七、環(huán)境保護評價 “”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。 成都建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師， 6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔(dān)的工程設(shè)計有：青城白鷺洲100,000 平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 該項目設(shè)計方案由新加坡設(shè)計公司和成都建筑設(shè)計有限公司完成。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。四、項目建設(shè)條件評價 “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號、號、號、號、成房（2001）預(yù)售證第號、號《商品房預(yù)售許可證》。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。 該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為：建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例聯(lián)排別墅A 225 10 %聯(lián)排別墅C 239 137 %聯(lián)排別墅E 264 164 %聯(lián)排別墅L 298 8 %雙復(fù)式別墅N1 160 42 %雙復(fù)式別墅N2 185 42 %合計 403 100% 該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都建筑設(shè)計有限公司設(shè)