【正文】 基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 銀行貸款15000萬元；216。資金動作方式如下：216。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 第五章 投資估算和籌資評價一、投資估算（一）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成本項(xiàng)目總投資估算為44927萬元。具體數(shù)據(jù)見下表：編號項(xiàng)目分類項(xiàng)目總建筑面積（㎡）合計(jì)（㎡）1住宅住宅 2商業(yè)商場 商鋪 3車庫（位）車位（出售） 停車場 合計(jì) （三）銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時間因素，本次按半年測算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測算）見下表： 銷售比例表：銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計(jì)（萬元）項(xiàng)目比例銷售面積（㎡）2008200920102011下半年上半年下半年上半年下半年上半年商場（銷售）100%100033854第一批住宅20%4880第二批住宅25%6569第三批住宅35%9853第四批住宅20%6006第一批商鋪20%2880第二批商鋪25%4050第三批商鋪35%6300第一批車位10%500第二批車位20%1000第三批車位20%1000第四批車位35%1750　　100028801600113869207092418378642累計(jì)銷售收入　1000288018881327495345978642累計(jì)銷售進(jìn)度　%%%%%注：詳細(xì)計(jì)算見第六章（四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險評價要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，㎡，㎡（），共828個地下車位。（）。四、市場預(yù)測分析 （一）項(xiàng)目基本情況 “盛華國際廣場”項(xiàng)目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客，迪斯尼的娛樂做的最好，但95%的游客只去過一次。這個比例并不是絕對的，但其中隱含的一個原則必須要遵守，那就是：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到50%的比例。總的來說，廣場由零售、娛樂、餐飲、會展、康體、休閑六大功能組成。娛樂設(shè)施有5000多平方米的游樂中心，還有電影播放廳，同時將不少室外的游樂設(shè)施搬進(jìn)了室內(nèi)。經(jīng)營功能定位① 盛華國際廣場總功能布局在國外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，購物中心最大的特點(diǎn)就是休閑。從另一角度分析，作為一個規(guī)模很大的購物中心是不能全部以高檔次為主，以盛華國際廣場的規(guī)模，單靠品牌，是容納不了這么大的廣場，盛華國際廣場設(shè)有300多家商鋪，很難找到這么多的品牌商品來支撐，而且也沒有那么多的消費(fèi)者都有能力購買品牌商品。購物中心是一個無差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費(fèi)者。集休閑、娛樂、購物于一體的廣場，有最大的室內(nèi)空間及最理想的設(shè)計(jì)讓其有最大發(fā)揮的空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場無可替代的。因此，其目標(biāo)消費(fèi)群定位是：主力消費(fèi)層：2050歲的新時代家庭次主力消費(fèi)層：A市城區(qū)和來自外省市的消費(fèi)群體。② 目標(biāo)投資者定位盛華國際廣場只將位于商業(yè)步行街出售，步行街規(guī)劃為一定面積的商鋪，每個商鋪的價位都在百萬元左右，哪些人會買百萬元以上的商鋪？通過市場調(diào)查，得出以下吸引投資的策略。從目前的商戶組合來看，入駐商戶必須是老字號的品牌商戶，或者是以個性特色獨(dú)樹一幟的魅力商戶。目標(biāo)客戶群定位① 目標(biāo)商戶定位盛華國際廣場在目標(biāo)商戶定位時堅(jiān)持招“好租戶”，而不是付最高租金的租戶。整個推導(dǎo)思路屬于市場導(dǎo)向型。b、市場差異化競爭優(yōu)勢、市場空白點(diǎn)的挖掘、項(xiàng)目自身資源審核（自上而下超越競爭，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目風(fēng)格、戶型、區(qū)位、配套等具體元素等）。n 概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過品牌積累形成企業(yè)文化。使消費(fèi)者對樓盤理念的形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞、追捧，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，進(jìn)而對樓盤產(chǎn)生歸宿感、領(lǐng)域感和自豪感。樓盤概念提出的原則：n 形成樓盤的獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。三、市場定位分析 （一）項(xiàng)目開發(fā)主題定位將盛華國際廣場定位為“鄂西北首個體驗(yàn)式購物樂園”，以巨無霸姿態(tài)扛起體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的大旗，強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化。同時，北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。東邊的主要發(fā)展方向，隨著北京路規(guī)劃有18處停車場，7處集貿(mào)市場，14處活動中心，11所學(xué)校，4個幼兒園，8家社區(qū)醫(yī)院等的開工建設(shè)。房地產(chǎn)未來發(fā)展空間我市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，還將以較快的速度發(fā)展：如今，隨著A市中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價相對便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。目前還沒有因?yàn)樾枨笤黾訉?dǎo)致的房價提速，但隨著人們改善居住環(huán)境的要求越來越強(qiáng)烈，這種局面將隨時到來產(chǎn)生。l 2007年價格上漲開始提速，商品住宅均價突破2000元/平方米價格提高的原因主要有2個：一是土地價格的自然增長。%，%，%。圖：A市城區(qū)歷年商品房供求量 （數(shù)據(jù)來源：A市房地產(chǎn)網(wǎng)、估計(jì)值）l 商品房建設(shè)主要集中在北京路沿線l 商品房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，房屋竣工面積略有增長2006年，%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有利地推動了城市建設(shè)步伐，改善了城市面貌與經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境，提高了居民的居住水平，而且?guī)雍痛龠M(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時也改變了居民的消費(fèi)觀念與投資觀念，影響并推動了整個城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。%。%。2006年，%。規(guī)劃期內(nèi)將實(shí)施7個重點(diǎn)工程，；實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目82個。大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，通過對農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。土地發(fā)展規(guī)劃根據(jù)（1997—2010）《A市土地利用總體規(guī)劃》和《A市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》確定，從2001年到2010年，我市土地開發(fā)整理總體目標(biāo)為：以提高國土資源對經(jīng)濟(jì)、社會可持續(xù)發(fā)展的保障能力為根本出發(fā)點(diǎn)，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，宜農(nóng)未利用土地資源得到適度開發(fā)；土地整理全面、有序開展；土地利用效率和產(chǎn)出率明顯提高，促進(jìn)土地資源集約、合理利用和社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。圖：A市歷年固定資產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報）歷年房地產(chǎn)投資狀況l A市房地產(chǎn)開發(fā)投資6年時間保持較高的增長趨勢A市房地產(chǎn)市場自2000年后走出低谷，至今已連續(xù)6年保持快速增長的態(tài)勢，年均增長超過30%%，目前逐漸走穩(wěn)。l 全社會固定資產(chǎn)投資投資逐年提高為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動力支持2001年以來，A市全社會固定資產(chǎn)投資明顯提高，并且增速逐年加大，其中主要有十漫高速公路和南水北調(diào)工程等。二、A市房地產(chǎn)市場狀況（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重l 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟(jì)比重明顯提高2006年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25億元，比上年增長20%。而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟(jì)條件比較好。而就在“十一五”期間，我市將重點(diǎn)提升中部組團(tuán)，在北京路、天津路、東風(fēng)大道等沿線建設(shè)5平方公里城市新區(qū)，分散中心城區(qū)人口增長壓力，同時要穩(wěn)步發(fā)展東部組團(tuán)。由此，A市中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價相對便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。近年來，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響，A市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動較大。人均消費(fèi)性支出情況作為西部區(qū)域發(fā)展的一個重要支點(diǎn)，A市的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支持。全年成交額過億元的市場10家，％。l 分行業(yè)看，%；，%；，%。社會消費(fèi)品零售情況l 城市社會消費(fèi)品零售總額增長迅速圖：A市歷年社會消費(fèi)品零售總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報），%，扣除價格上漲因素，％，是“九五”以來增幅最快的一年。l 恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，已接近30%～40%的富裕水平圖：A市歷年恩格爾系數(shù) （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報）從2002年至2006年5年間，%%，已達(dá)到30%～40%的富裕標(biāo)準(zhǔn)。一定程度上反映了A市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達(dá)城市方向前進(jìn)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況l 三次產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主（46%），第三產(chǎn)業(yè)占42%從國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)看，A市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量的46%，第三產(chǎn)業(yè)為其次，約42%左右，第一產(chǎn)業(yè)僅11%左右。）圖：A市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報）l 2006年人均GDP達(dá)到1328美元按照聯(lián)合國對40多個國家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均GDP800美元左右時，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長期，1300美元以上時進(jìn)入穩(wěn)定增長時期，達(dá)到8000美元時增長速度趨緩。（二）A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)總量水平l 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，GDP年平均增幅超過10%，按可比價格計(jì)算，%。廣場負(fù)五層在商場出口設(shè)有室內(nèi)出租車，并通過負(fù)二層完全開放，挑高至負(fù)二層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務(wù)。盛華國際廣場西面是連成一體的大型文明廣場。廣場集公交車站、巴士站、停車場、的士站、直通火車站站點(diǎn)五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。l 交通成熟——五位一體交通網(wǎng)點(diǎn)盛華國際廣場位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。l 盛華國際廣場發(fā)展?jié)摿薮蟀从?jì)劃盛華國際廣場、人商擴(kuò)建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等，到2010年，人民路將有實(shí)力成為A市“第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。人民路是A市的商業(yè)中心，由此可見，人民路在A市商圈中占據(jù)重要的地位。深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價略。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制造一種富有動態(tài)的空間效果。人行主入口設(shè)置在南側(cè)，次入口設(shè)置在北側(cè)，減少商業(yè)及車輛對人行的干擾。商業(yè)基本沿市府路與文明廣場布置，最大化利用文明廣場的資源來提升商業(yè)價值。綠化率達(dá)30%以上。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，A市作為西部的重要城市，吸引了眾多前來參與投資開發(fā)的公司。盛