【正文】 強(qiáng)調(diào)娛樂功能，對(duì)發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客，迪斯尼的娛樂做的最好，但95%的游客只去過一次。（）。具體數(shù)據(jù)見下表：編號(hào)項(xiàng)目分類項(xiàng)目總建筑面積（㎡）合計(jì)（㎡）1住宅住宅 2商業(yè)商場(chǎng) 商鋪 3車庫（位）車位（出售） 停車場(chǎng) 合計(jì) （三）銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按半年測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表： 銷售比例表：銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計(jì)（萬元）項(xiàng)目比例銷售面積（㎡）2008200920102011下半年上半年下半年上半年下半年上半年商場(chǎng)（銷售）100%100033854第一批住宅20%4880第二批住宅25%6569第三批住宅35%9853第四批住宅20%6006第一批商鋪20%2880第二批商鋪25%4050第三批商鋪35%6300第一批車位10%500第二批車位20%1000第三批車位20%1000第四批車位35%1750　　100028801600113869207092418378642累計(jì)銷售收入　1000288018881327495345978642累計(jì)銷售進(jìn)度　%%%%%注：詳細(xì)計(jì)算見第六章（四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 銀行貸款15000萬元；216。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。（六）投資計(jì)劃與資金籌措表表：投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期2007200820092010下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額4492827019207128765942685731314213建設(shè)投資3905027019013114215655494328451．1．1土地成本113972279569934191．1．2斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21074218434214211．1．3建安工程費(fèi)247162472741549434943247224721．1．5公建配套設(shè)施費(fèi)830166290373管理費(fèi)13271293262082872081691．2．1建設(shè)管理費(fèi)3906565656565651．2．2辦公費(fèi)用1502525252525251．2．3銷售推廣與管理費(fèi)7863923611819711879開發(fā)期間稅費(fèi)671313131313不可預(yù)見費(fèi)390656565656565財(cái)務(wù)費(fèi)用4093105115491494利息1310524459328貸款利息52710901166流動(dòng)資金2資金籌措449281000013500950069644964自有資金2000010000600020002000其他融資借款1500075007500銷售收入再投入992849644964第六章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定一、項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期3年。為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，同時(shí)按照最低保守原則，我們以2600元/平方米起價(jià)，最高為3200元/平方米。（四）商場(chǎng)銷售價(jià)格商場(chǎng)按整體出售計(jì)算，按成本加利潤法計(jì)算保守銷售價(jià)格為5500元/平方米，首期付款為1000萬元，其余部分按20%、30%和50%的比例進(jìn)行分期付款。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。（二）靜態(tài)效益指標(biāo) 項(xiàng)目投資損益表（表：損益表 (單位：萬元)損益表（靜態(tài)投資）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期20072008200920102011上半年1總收入 2總成本費(fèi)用 3銷售稅金及附加 4土地增值稅 5所得稅（6*25%） 6利潤總額 7稅后利潤 8盈余公積金(7*10%) 9可分配利潤（78） 　投資利潤率（6/2）%　投資利稅率（3+4+6）/2%　資金本利潤率（6/20000）%靜態(tài)盈利分析結(jié)論本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，項(xiàng)目有較為強(qiáng)的盈利能力可以接受，故項(xiàng)目可行。注：① 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。二、利息保障倍數(shù)計(jì)算利息保障倍數(shù)＝（利潤總額+利息費(fèi)用）/利息費(fèi)用＝（+）/＝利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)大于1，因此，項(xiàng)目貸款償還能力較強(qiáng)。因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。公司應(yīng)作好房屋的銷售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。B、本項(xiàng)目有一定量的大型商業(yè)廣場(chǎng)，招商先行是本項(xiàng)目的一個(gè)重要因素，做好本項(xiàng)目的招商是商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)作成功的基本條件，目前已有多家商業(yè)機(jī)構(gòu)有意向入駐本項(xiàng)目，前景看好。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： A、項(xiàng)目市場(chǎng)定位較高，如何保證產(chǎn)品質(zhì)量及其高端性是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵。但是因“盛華國際廣場(chǎng)”項(xiàng)目是該公司在A市的第二個(gè)項(xiàng)目，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)A市地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。%。具體因素分析見下表： 表：?jiǎn)我蛩孛舾凶兓? （單位：萬元）總收入項(xiàng)目總投資投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期變化率凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率基本方案%%　　項(xiàng)目總投資+10%%%%%項(xiàng)目總投資10%%%%%售價(jià)+10%%%%%售價(jià)10%%%%%從“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為本開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中：銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加37%或減少37％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少27％或增加27％。詳見下表：貸款還本付息表。項(xiàng)目期望收益率Ia取20%。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。投資收益率項(xiàng)目靜態(tài)資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。通過計(jì)算匯總得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)、面積、收入如下：銷售項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）可售比例可售面積（㎡）實(shí)際銷售比例實(shí)際銷售面積銷售收入(元)住宅2910 100% 100%93840 273073527 商場(chǎng)5500 100% 100%61553 338542215 車庫2500 41% 85%17000 42500000 商鋪9188 100% 80%14400 132300000 合計(jì) 786415742 五、稅金計(jì)算 土地增值稅、銷售稅金及附加估算：表：銷售稅金及附加估算表 (單位：萬元)稅金計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期合計(jì)備注費(fèi)率20082009201020111收入 銷售收入