【正文】 業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。、。房屋開發(fā)費(1)建安工程費建安工程費采用投資指標估算法。截止評估基準日實際繳納土地費用為16186萬元。天然氣集資費 戶 403 % 按目前成都市有關規(guī)定。投資估算明細表 單位：萬元；平方米序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟技術指標 占總投資% 備注 工程量 單位指標合計 %(該指標不含營業(yè)稅費）一 土地費用 % 凈地 1 土地轉讓費 % 凈地 土地使用費 % 按10年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費 % 按實際支出 4 土地出讓金 % 按合同 二 前期工程費 % 1 土地勘測費 % 按合同 規(guī)劃設計費 % 按合同及補充資料計 3 可研報告費 % 按合同及補充資料計 4 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 開口占道費 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 6 小區(qū)招標 122624 % 按實際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費 % 1 建安工程費 % 按設計圖紙和交房標準估算 聯(lián)排別墅 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 % 按設計圖紙和交房標準估算 初裝費用 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) % 按設計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) % 按設計圖紙和交房標準估算 復式別墅 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 % 按設計圖紙和交房標準估算 初裝費用 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) % 按設計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) % 按設計圖紙和交房標準估算 附屬工程費 4930 % 按設計圖紙和交房標準估算 3 室外工程費 % 按設計圖紙和交房標準估算四 其他費用 萬平方米 % 按成都市行業(yè)標準 六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平八 財務費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 其中：土地利息 1% % 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務費用）九 不可預見費 萬元 % % 按房屋開發(fā)費用的3%計 十 相關報建集資費 萬平方米 % 1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前成都市有關規(guī)定 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑150，按目前成都市有關規(guī)定。；其中：、房屋開發(fā)費為 、費稅(主要為綜合報建費、集資費)、。評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設計方案、經(jīng)規(guī)劃批準的總平方案、產(chǎn)權監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價標準》、《四川省建筑工程計價定額》SGD12000、《四川省裝飾工程計價定額》SGD22000、《四川省安裝工程計價定額》SGD3－62000、《四川省工程費用定額》SGD72000等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結合項目自身結構情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結合，坡屋面為彩色波紋瓦?！啊表椖恳?guī)模較大，共403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應加大營銷力度。％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。2．“”項目有如下劣勢：A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。房地產(chǎn)有限公司是集團股份有限公司的下屬企業(yè)，集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質量、完善的售后服務及專業(yè)的物業(yè)管理。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構成了獨特的賣點。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。采用簡單算術平均法，得評估單價為：5391元/平方米（2）復式別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選取Ｅ花園、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。售價的確定本次項目評估預期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業(yè)實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。根據(jù)成都市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，綠化率53%。周邊有大學、成都中、成都七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質量更有保障。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側及城西浣花風景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補了這一市場盲點。三、市場定位分析地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側其他項目待建工地，北近望江公園。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應，市場反應良好。開發(fā)規(guī)?；ｋS著東郊工業(yè)結構調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢：樓盤品質高檔化。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。二、城東房地產(chǎn)市場分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數(shù)高。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。，％。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。房屋竣工面積815萬平方米，％，比上年增加 ％。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表41：成都市1996年至2000年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表表41 單位：萬平方米 名稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表42：成都市1996年至2000年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表表42 單位：萬平米 名 稱 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房空置面積 從上表可看出從1998年國家作出擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟增長點開始，成都市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創(chuàng)新。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在近35年的時間內(nèi)還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 、%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結構調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結構調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。因此，成都市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，％；，較上年同期增長 ％。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。（二）成都市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟的快速增長。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。第四章 市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析（一）宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導向2001年全球經(jīng)濟增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟以高于7％的增長速度受到世界各國普遍關注。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設計施工，遵循現(xiàn)代城市建設與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。七、環(huán)境保護評價“”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。成都建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業(yè)高級工程師，技術人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設計獲省市級優(yōu)秀設計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設計有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。五、設計單位資質評價該項目設計方案由新加坡設計公司和成都建筑設計有限公司完成。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。四、項目建設條件評價“”小區(qū)建設用地為城市建設規(guī)劃用地，由成都道建設指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準轉讓給四川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預售證第號、號、號、號、成房（2001）預售證第號、號《商品房預售許可證》。小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。該項目設計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也