【正文】 報(bào)建■■■招標(biāo)■■■■主體建筑■■■■■■■■■■■■■■■■基礎(chǔ)■■■■■■■■住宅主體■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■外裝及設(shè)備■■■■■■■■■■■■室外環(huán)境配套■■■■■■■■■■■■■■■道路、管網(wǎng)■■■■■■■■■■■■環(huán)藝■■■■■■■■■■■■驗(yàn)收、備案■■■■■■辦大產(chǎn)證■■■■■■本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪惚恚和顿Y成本費(fèi)用估算分?jǐn)倕R總表成本項(xiàng)目總額（元）得房成本（元/平方米）高層住宅商鋪車位一、征地費(fèi)及土地契稅等113971313二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21067332三、建筑安裝工程費(fèi)247163589四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)8295000五、管理費(fèi)13269130六、稅費(fèi)672670七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)）40932398八、不可預(yù)見費(fèi)3904972總投資造價(jià)449276405注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：1. 所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去；2. 商業(yè)與住宅用地價(jià)格分別計(jì)算分?jǐn)?。（一）住宅銷售價(jià)格根據(jù)目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)，目前市場(chǎng)上同類住宅價(jià)格在25003000元/平方米之間，考慮價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來本項(xiàng)目住宅商品房?jī)r(jià)格可達(dá)到3000元/平方米以上。住宅分期銷售分別為20%、25%、35%、20%，價(jià)格分別為：2600、2800、3000、3200，銷售率100%；經(jīng)計(jì)算，平均銷售價(jià)格為2910元/平方米。（三）車位銷售價(jià)格車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分四批進(jìn)行（與住宅基本同步）車位部分分別為：10%，20%，20%、35%，平均價(jià)格為：2500元/平方米，銷售率85%。四、預(yù)期收入測(cè)算結(jié)果 。（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率選定為10%。開發(fā)投資成本利潤(rùn)率項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)（所得稅前）與項(xiàng)目總開發(fā)成本的比值，它反映開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，%，基準(zhǔn)收益率Ic取為10%。住宅全部投資現(xiàn)金流量表表：全部投資現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）　貼現(xiàn)率i　12345　%合計(jì)20072008200920102011（上半年）1現(xiàn)金流人 銷售收入 其他收入　2現(xiàn)金流出 開發(fā)產(chǎn)品投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3凈現(xiàn)金流量（12） 累計(jì)凈現(xiàn)金流量　4所得稅前凈現(xiàn)金流量 　累計(jì)所得稅前凈流量　　　　計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后備注　內(nèi)部收益率（FIRR）%%　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）　動(dòng)態(tài)投資回收期（年）　期望收益率（Ic）20%20%動(dòng)態(tài)盈利分析結(jié)論經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下： A) 內(nèi)部投資收益率：%（所得稅后）； B) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10%）：（所得稅后）； C) 動(dòng)態(tài)投資回收期（還原利率10%）：（所得稅后）； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。三、貸款償還期計(jì)算 貸款本金的償還及利息支付長(zhǎng)期借款共15000萬元，償還期為3年，采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開始計(jì)算。（貸款利率：%）序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2008年初2008年中2008年末2009年末2010年末1借款還本付息　　　　　　年初借款累計(jì)　　第一筆借款本年借款50005000 　　5351 本年應(yīng)計(jì)利息 　351 年底還本付息 　　 年末借款累計(jì)　　 　　　　　　　　　年初借款累計(jì)第二筆借款本年借款4000 5000 5176 本年應(yīng)計(jì)利息 年底還本付息 年末借款累計(jì)　 　　　　　　　　年初借款累計(jì)　　　第三筆借款本年借款5000 　5000 　本年應(yīng)計(jì)利息 　　351 年底還本付息 　　 年末借款累計(jì)　　 　　　　　　　　　年初借款累計(jì)　　　借款匯總本年借款15000 50005000 5000 　　本年應(yīng)計(jì)利息 　 年底還本付息 　　　　 年末借款累計(jì)　　2借款還本付息的資金來源　　　投資回收 第八章 項(xiàng)目不確定性分析 一、盈虧平衡分析 因開發(fā)項(xiàng)目為以銷售為主的項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)： 總投資額=449276405元項(xiàng)目綜合銷售均價(jià)=實(shí)際銷售收入／實(shí)際銷售面積=786415742／=盈虧平衡點(diǎn)=449276405／=106714（平方米）通過計(jì)算當(dāng)銷售面積達(dá)到106714平方米時(shí)，%就可收回靜態(tài)投資。二、單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。結(jié)論：銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。 第九章 銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評(píng)估一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) （一）定量分析經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加32%或減少32％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少22％或增加22％。（二）定性分析借款人方面借款人盛華投資公司是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型公司，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方面有著較強(qiáng)的專業(yè)能力，同時(shí)，盛華投資公司在人員配置，財(cái)務(wù)管理等方面具有較強(qiáng)的實(shí)力。 投資方面“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”，本次測(cè)算其貸款額度為15000萬元，企業(yè)自籌資金合計(jì)為20000萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。市場(chǎng)方面 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力都是在實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。因此，需要做好產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，做出具有前瞻性，高端性和高性價(jià)比的產(chǎn)品，方能抵御市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)。附件：借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱有或無證書號(hào)一、企業(yè)基本資料公司章程及公司成立批復(fù)文件公司成立驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證法人代碼證貸款證（卡）法定代表人身份證借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告資質(zhì)登記證書二、項(xiàng)目資料項(xiàng)目立項(xiàng)文件項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地出讓合同國(guó)有土地使用證商品房預(yù)（銷）售許可證投資估算調(diào)整表投資計(jì)劃與資金籌措表貸款申請(qǐng)書還款計(jì)劃表貸款行認(rèn)為需要的其他項(xiàng)目建設(shè)文件三、擔(dān)保資料抵押人同意抵押證明（附抵押物清單）抵押物權(quán)屬證明抵押物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單）質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證明質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告保證人同意擔(dān)保證明保證人營(yíng)業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件擔(dān)保人貸款證（卡）四、銀行評(píng)審所需的其他資料