【正文】 新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 工程施工由成都市區(qū)建筑工程總公司、四川第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米） 成都市區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 此資料來自企業(yè) 成都市建筑工程公司 16,840 四川省建筑工程公司 壹級(jí) 12,690 成都市建筑工程公司 15,435 成都市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 成都市第、第建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí) 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的成都建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的成都工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 工程建設(shè) 施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。 此資料來自企業(yè) 宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 綜合以上分析認(rèn)為，四川房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成 90%，景觀已完成 40%，評(píng)價(jià)可行。在北京申奧成功和中國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提 此資料來自企業(yè) 下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策 。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場， 2020年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。 2020 年 2 月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn) 此資料來自企業(yè) 業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 2020 年成都市區(qū)人均居住面積 平方米，據(jù)預(yù)測到 2020 年末人均 住房居住面積將達(dá)到 平方米。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中 %是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首， %是原有私房， %是商品房。 2020 年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自 3 月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了 26條市容形象示范街和 6條出入城道路等 42條街道和重點(diǎn)路段。 2020年 11 月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)， 2020年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用 35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。 此資料來自企業(yè) 城市經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對(duì)手的情況。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。 根據(jù)《成都市“九五”及 2020遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測 2020－ 2020 年我市住宅需求量約需 4600－ 4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 在過去的 2020 年房地產(chǎn)共完成投資 億元，銷售 萬平方米，分別比去年同比增長 ％、 ％，其中住宅銷售面積 638萬平方米，比上年增長 ％。由以上數(shù)字可看出 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)加大，競爭激烈。 表 43 成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表 1996年 12月 1997年 12月 1998年 12月 1999年 12月 2020年 12月 2020年 12月 住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房價(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從 1996 年至 2020年 12 月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在 966點(diǎn)至 996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） 成都市商業(yè)用房價(jià)格從 1996 年至 2020年 12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在 此資料來自企業(yè) 965點(diǎn)至 909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） （三）成都市 2020年 110月房地產(chǎn)市場狀況： 2020年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在 15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。其中住宅銷售 萬平 方米，增長 ％，商業(yè)用房銷售 ，下降 ％。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。開發(fā)面積超過 10萬平方米的企業(yè)達(dá) 20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過 20萬平方米。成都市商品房銷售經(jīng)過去 年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊， 6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落， 6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢， 7月份一路走高， 8至 9月保持平穩(wěn)。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng) 此資料來自企業(yè) 濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。早期項(xiàng)目因?yàn)榭?開發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。 土地增值潛力大。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及 此資料來自企業(yè) 潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。 隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配 套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。 聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、 此資料來自企業(yè) 質(zhì)量的高要求。 根據(jù)估價(jià)人員的市場調(diào)查，目前市場上類似高檔別墅單價(jià)多在 40007000 元 /平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。同時(shí)有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為 225298 平方米的聯(lián)排別墅及 160、 185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來說合理，有一定的市場需求和競爭力。 四、市場預(yù)測分析 項(xiàng)目基本情況