【正文】 如下圖： （略） 成都 市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從 1996 年至 2022 年 12 月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在 965 點(diǎn)至 909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） （三）成都市 2022年 110 月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況： 2022年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。橫向比較，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在 15個(gè) 副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。其中住宅銷售 萬平方米，增長(zhǎng) ％，商業(yè)用房銷售 萬平方米，下降 ％。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。開發(fā)面積超 過 10 萬平方米的企業(yè)達(dá) 20家，其中 成都花園 、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過 20 萬平方米。成都市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊， 6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。受銷售下降的影 響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落， 6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)， 7 月份一路走高， 8至 9月保持平穩(wěn)。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半 地下車庫 的高檔別墅，將成為需求的新趨向。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。 土地增值潛力大。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開 發(fā)潛力的區(qū)域。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及 東湖風(fēng)景區(qū) 一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。 隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。 聯(lián)排別墅在成都興起時(shí)間不長(zhǎng)。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量 有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。 根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在 40007000元 /平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。同時(shí)有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及集 團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為 225298 平方米的聯(lián)排別墅及 160、 185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來說合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 項(xiàng)目基本情況 位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近公園。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共 52 幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160 平方米到 298 平方米之間，共 403 套，其中聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 84 套。通過對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過程如下詳見附表）： （ 1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn) ，從市場(chǎng)資料中選取 A 城市花園 、 B花園、 C園、 D花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià) (詳見輔表 )。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為： 4183 元 /平方米 ３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果 根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為 萬元，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑面積 (m2) 單位售價(jià) (元 /m2) 銷售金額 (萬元 ) 備注 1 聯(lián)排別墅銷售收入 319 戶 2 復(fù)式別墅銷售收入 14490 84戶 合 計(jì) 403 戶 銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表： 銷售比例表 2022年 9 月 2022年 12月 2022 年 3月 2022年 6 月 2022 年 9 月 2003 年 12 月 2022 年 3 月 2022 年 6 月 2022 年 9月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 396 實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工 作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。 五、項(xiàng)目分析 1．“”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)： A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似 高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。 B．“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。 C.“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng) 、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營(yíng)造較高的居住質(zhì)量。的品牌就是對(duì)其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來 3－ 5 年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過 60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較 大改觀，特別是 東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。而“”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔 居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 ，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 (一 )投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地 245 畝，凈地 畝 ,總建筑面積 平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為 平方米，無地下室的四層復(fù)式別墅建筑面積為 17967.60平方米，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為 4930 平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨(dú)立基礎(chǔ)。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。 （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 該項(xiàng)目總投資 萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） ，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi) 用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 萬元。投資估算明細(xì)見附表。 3 電貼費(fèi) 戶 403 % 戶表工程。 (三 )投資估算說明 土地費(fèi)用 按企業(yè)與國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為 48萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實(shí)際繳款憑證 266萬元計(jì)算， 土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證 。 前期工程費(fèi) 根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)共計(jì)為 萬元。投資指標(biāo)以 2022 年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝 工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 84 套。 (2)室外工程費(fèi) 按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，室外工程總造價(jià) 萬元，其中土石方及場(chǎng)平 萬元、道路 萬元、給排水 410.63萬元、電器設(shè)備及管網(wǎng) 萬元、弱電系統(tǒng) 、園區(qū)綠化及室外景觀 萬元、照明 萬元。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為。根據(jù)該行 業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為 萬元。 不可預(yù)見費(fèi)用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用 ,按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開發(fā)費(fèi)用的 3%計(jì)取 ,合計(jì) 萬元。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為 10元 /平方米估算，合計(jì)為 。 (2) 自來水集資、貼費(fèi) (1 個(gè) DN150):100 萬元 。 (4) 天然氣集資費(fèi) : 萬元。 二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資約 萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） ，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）；該項(xiàng)目投資來源為：企業(yè)自籌資金 萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款 7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2022 年 11月末已歸還 1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款 2000萬元（ 2022 年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ，銷售滾動(dòng)投入 萬元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 2。 根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是： 截止 2022 年 9 月 30 日的所有者權(quán)益為 萬元，集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目的撥款 ，自籌資金合計(jì)為 萬元，占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資的比例為 ％。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為 17 個(gè)月，即 2022年 8 月 — 2022 年 12月。本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。 第六章 償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 ，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按 成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見第四章。 (2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 4%計(jì)算，所得稅按 33%計(jì)提。 (4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的 3%計(jì)算 (已計(jì)入開發(fā)費(fèi)用 )。 (1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (3)項(xiàng)目銷售面積、工程整體動(dòng)工及分年投資不發(fā)生變化，且項(xiàng)目在預(yù)測(cè)期全部銷售完畢。 (二 )靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo) 數(shù)值 單位 備 注 利潤(rùn)總額 萬元 凈利潤(rùn) 萬元 總成本利潤(rùn)率 % 銷售凈利潤(rùn)率 % 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下 (詳見評(píng)估主表 2)： ：按全部投資計(jì)為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 ； (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 ； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大 于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。詳見評(píng)估主表 1。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。 五、項(xiàng)目敏感性分析 (一 )盈虧平衡分析 因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧 平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)： 開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn) = [1(稅費(fèi)率 +銷售費(fèi)率 )]平均單價(jià) 通過計(jì)算當(dāng)銷售面積達(dá)到 時(shí)或銷售面積達(dá)到建筑面積的 86.87%就可收回靜態(tài)投資。通過預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到 5207 元 /平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 從 “項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售單價(jià)、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項(xiàng)目敏感因素，其中銷售單價(jià)為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別減少 80％或增加 77％。 從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。以銷售面積比例計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為