【正文】 2020 年 12 月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在 965點至 909 點之間變動，具體走向如下圖： （略） （三）上海市 2020年 110 月房地產(chǎn)市場狀況： 2020 年上半年，上海市宏觀經(jīng)濟運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。橫向比較，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在 15 個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后 ，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。其中住宅銷售 ，增長 ％，商業(yè)用房銷售 ，下降 ％。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。開發(fā)面積超過 10萬平方米的企業(yè)達 20 家，其中 上海 花園 、置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過 20萬平方米。上海市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊， 6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。受銷售下降的影響，前幾個月出現(xiàn)小幅回落， 6 月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢， 7月份一路走高， 8至 9 月保持平穩(wěn)。自今年銀行利息下調以來，商業(yè) 34 物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉變?yōu)橐酝顿Y為目的。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進駐上海，設立辦事機構，將給上海寫字樓帶來利好。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。隨著新經(jīng) 濟和城市化的發(fā)展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟，商業(yè)經(jīng)濟、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟格局和獨特的產(chǎn)業(yè)結構，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫， 小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫 的高檔別墅，將成為需求的新趨向。早期項目因為可開發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。 土地增值潛力大。 總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文 化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及 東湖風景區(qū) 一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。 隨著上海經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。 聯(lián)排別墅在上海興起時間不長。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質量的高要求。 根據(jù)估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在 40007000元 /平方米之間，而這些別墅 所在小區(qū)多為分期建設，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。同時有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設計、專業(yè)的物管及集團的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為 225298 平方米的聯(lián)排別墅及 160、 185 平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。 四、市場預測分析 項目基本情況 位于二環(huán)路以內，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近公園。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設計小區(qū)設有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、南、西側入口各有一條主要道路，社區(qū)內每一組團之間形成環(huán)行道路，實現(xiàn) 人車分流。項目規(guī)劃設計共 52 幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在 160 平方米到298 平方米之間，共 403 套，其中聯(lián)排別墅 319 套，復式別墅 84 套。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）： （ 1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選取 A 城市花園 、 B花園、 C園、 D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價 (詳見輔表 )。采用簡單算術平均法，得評估單價為： 4183元 /平方米 ３、預期售價測算結果 根據(jù)企業(yè)提供的有關項目規(guī)劃設計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實際擬建技術指標預測全部銷售收入為 萬元，具體銷售情況明細如下表： 銷售預測表 序號 項目或費用名稱 建筑面積 (m2) 單位售價 (元 /m2) 銷售金額 (萬元 ) 備注 1 聯(lián)排別墅銷 售收入 319 戶 2 復式別墅銷售收入 14490 84 戶 39 合 計 403 戶 銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表 2020 年 9 月 2020 年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9 月 2020年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9 月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 3962.22 實現(xiàn)銷售計劃風險評價 要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進度。 五、項目分析 1．“”項目有如 下優(yōu)勢： 40 A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學，文化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。 B．“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團式布置相結合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。 C.“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復式別墅居住小區(qū)，這在目前上海市房地產(chǎn)市場上比較少見，相對與其他小區(qū)內聯(lián)排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設，為小區(qū)營造較高的居住質量。的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質量保證。經(jīng)有關專家分析，在未來 3－ 5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過 60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是 東湖公園 的建設， 41 將促進整個村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。而“”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū) ，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內設有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 ，這部分消費雖然存在，但是畢竟有限，同時“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選擇較多。 42 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 (一 )投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地 245畝，凈地 ,總建筑面積 ，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為 平方米，無地下室的四層復式別墅建筑面積為 米，另外修建少量的社區(qū)配套設施，建筑面積為 4930平方米，均為框架結構、獨立基礎。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。 （二）項目總投資的構成 43 該項目總投資 萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） ，開發(fā)費用（財務費用、管理 費用、銷售費用） 48 萬元。投資估算明細見附表。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。 (三 )投資估算說明 土地費用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認項目用地單價為 48 萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實際繳款憑證 266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證 。 前期工程費 根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費共計為 7 萬元。投資指標以 2020 年《上海省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預算 定額上海省估算表》為基礎，參照上海地區(qū)同類建筑技術水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復式別墅 8 48 4 套。 (2)室外工程費 按照上海行業(yè)標準 ,參照企業(yè)規(guī)劃設計方案，室外工程總造價 元，其中土石方及場平 萬元 、道路 、給排水 萬元、電器設備及管網(wǎng) 、弱電系統(tǒng) 、園區(qū)綠化及室外景觀 萬元、照明 。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 1485.83 萬元。根據(jù)該行業(yè)的平均 水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 萬元。 不可預見費用 是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用 ,按上海市行業(yè)標準以房屋開發(fā)費用的 3%計取 ,合計 。該費用按平均水平結合項目實際情況確定為 10 元 /平方米估算，合計為 萬元。 (2) 自來水集資、貼費 (1個 DN150):100 萬元 。 (4) 天然氣集資費 :。 二、投資來源及籌資評價 50 項目總投資約 萬元， 其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） ，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 489 萬元；該項目投資來源為：企業(yè)自籌資金 萬元，工行土地儲備貸款 7000 萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止 2020年 11 月末已歸還 1100 萬元），中行流動資金貸款 2020萬元（ 2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ，銷售滾動投入，截止評估基準日，該項目已投入資金為 。 根據(jù)企 業(yè)提供的財務報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構成是： 截止 2020年 9月 30日的所有者權益為 ，集團對該項目的撥款 ，自籌資金合計為 ，占項目預計總投資的比例為 ％。 三、項目投資計劃評價 依據(jù)企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為 17 個月，即 2020年 8月 — 2002 年 12 月。本次評估認為該項目的建設工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。 第六章 償債能力評估 一、項目財務效益預測 項目財務效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務可行性。 52 ，在充分考慮項目工程進度以及按揭的跟進時間，按上海市同 類地區(qū)相似項目的銷售規(guī)律，基于謹慎原則確定銷售回款計劃見第四章。 (2)營業(yè)稅金及附加預測：營業(yè)稅按收入的 5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按 33%計提。 (4)管理費用：各年預測數(shù)據(jù)按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發(fā)費用 )。 (1)國家對個人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (3)項目銷售面積、工程整體動工及分年投資不發(fā)生變化，且項目在預測期全部銷售完畢。 (二 )靜態(tài)效益指標 經(jīng)測算，項目建設經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標表 指標名稱 指標數(shù)值 單 位 備 注 利潤總額 萬元 凈利潤 萬元 總成本利潤率 % 銷售凈利潤率 % 二、項目財務現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下 (詳見評估主表2)： ：按全部投資計為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 54 (還原利率 10%)：按全部投資計為 年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現(xiàn)率，財務凈現(xiàn)值大于零，說 明該項目在計算期內財務評價可行。詳見評估主表 1。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力強。 五、項目敏感性分析 (一 )盈虧平衡分析 因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析 ，按以下公式計算盈虧平衡點： 開發(fā)成本 +管理費用 +財務費用 盈虧平衡點 = 55 [1(稅費率 +銷售費率 )]平均單價 通過計算當銷售面積達到 7%就可收回靜態(tài)投資。通過預測項目銷售均價可達到 5207 元 /平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風險能力。 從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發(fā)成本均為“”開發(fā)項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經(jīng)濟效益指標的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低 10％，凈現(xiàn)值將分別減少 80％或增加 77％。 從以上計算結果可以看出項目抗風險能力