【正文】 客戶申請(qǐng)資格審查客戶提交材料初步審查等操作環(huán)節(jié)。①客戶申請(qǐng)?jiān)摥h(huán)節(jié)可以是客戶主動(dòng)到XX銀行申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)，也可以是XX銀行主動(dòng)向客戶營(yíng)銷信貸業(yè)務(wù)，請(qǐng)客戶向XX銀行提出信貸申請(qǐng)。②資格審查客戶資格要求:按照《貸款通則》的要求，借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企業(yè)(事業(yè))法人、其他經(jīng)濟(jì)組織和兼具經(jīng)營(yíng)和管理職能且擁有貸款卡(證)的政府機(jī)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)提供以下資料:借款人及保證人的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證和貸款證、卡。項(xiàng)目借款需提供項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告。④初步審查受理人員收到客戶申請(qǐng)材料后，按《XX銀行信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)材料清單》清點(diǎn)材料是否齊全，對(duì)材料的完整性、合法性、規(guī)范性、真實(shí)性和有效性進(jìn)行初步審查。如合格，經(jīng)辦人員將用于核對(duì)的原件退回客戶，進(jìn)入調(diào)查階段。①調(diào)查評(píng)價(jià)并撰寫報(bào)告調(diào)查評(píng)價(jià)包括客戶信用評(píng)級(jí)、業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)及擔(dān)保評(píng)價(jià)三部分，由直接評(píng)價(jià)人員、評(píng)價(jià)審查人員與評(píng)價(jià)審定人員共同完成。③信用等級(jí)審定原則上XX銀行應(yīng)先對(duì)客戶進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，再對(duì)其辦理具體信貸業(yè)務(wù)。④申報(bào)審批認(rèn)定客戶信用等級(jí)后，經(jīng)辦行應(yīng)按信貸授權(quán)規(guī)定的權(quán)限組織信貸業(yè)務(wù)申報(bào)材料，報(bào)有權(quán)審批行審批。①合規(guī)性審查合規(guī)性審查分新項(xiàng)目、續(xù)議項(xiàng)目、復(fù)議項(xiàng)目、變更貸款條件項(xiàng)目四種情況。（4）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放信貸業(yè)務(wù)的發(fā)放包括五個(gè)步驟，一是落實(shí)貸前條件，二是簽訂合同，三是落實(shí)用款條件，四是支用，五是信貸登記。不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象主要是表內(nèi)、外信貸業(yè)務(wù)形成的次級(jí)、可疑及損失類不良貸款(墊款)，應(yīng)遵循合規(guī)性、效益性和創(chuàng)新性原則，遵循國(guó)家法律法規(guī)及XX銀行規(guī)章制度，規(guī)范操作。依據(jù)以上風(fēng)險(xiǎn)管理的理論，本文將著重從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建等幾個(gè)方面來(lái)分析和研究房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及評(píng)估。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法很多，常用的方法有德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法、情景分析法、核對(duì)表法和面談法。采用該方法，首先是由項(xiàng)目管理人員選定和該項(xiàng)目有關(guān)領(lǐng)域的專家，并與之建立直接的函詢聯(lián)系，通過函詢進(jìn)行調(diào)查，收集意見后加以綜合整理，然后，將整理后的意見通過匿名的方式返回專家再次征求意見，如此反復(fù)多次后，專家之間的意見將會(huì)逐漸趨于一致，可以作為最后預(yù)測(cè)和識(shí)別的依據(jù)。但運(yùn)用此方法，必須對(duì)聘請(qǐng)的專家在數(shù)量和素質(zhì)有明確的規(guī)定。為減少主觀性，專家個(gè)數(shù)越多越好，一般不低于10位。這種方法的特點(diǎn)是采用召開小型的專家討論會(huì)對(duì)問題進(jìn)行討論確認(rèn)。但也有容易屈服于專家及大多數(shù)人的意見、會(huì)議組織費(fèi)用高等缺點(diǎn)。它研究的重點(diǎn)是諸多因素中某一因素變化時(shí)，整個(gè)情況所發(fā)生的變化以及會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。不確定性分析中的敏感性分析就是典型地運(yùn)用了情景分析法的基本思想。（4）核對(duì)表法核對(duì)表法是一種十分常用和有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，它主要用核對(duì)表作為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的工具。該方法利用人們考慮問題的聯(lián)想習(xí)慣，在過去經(jīng)驗(yàn)的啟示下，對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)。（5）面談法它是風(fēng)險(xiǎn)管理人員通過和項(xiàng)目相關(guān)人員直接進(jìn)行交流面談，收集不同人員對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和建議，了解項(xiàng)目進(jìn)行過程中的各項(xiàng)活動(dòng)，這將有助于識(shí)別那些在常規(guī)計(jì)劃中容易被忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素。除以上方法外，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法還有分解分析法、圖解法、SWOT法以及現(xiàn)場(chǎng)觀察法等。由于貸款項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，會(huì)受到許多不同的方面風(fēng)險(xiǎn)因素影響，進(jìn)行貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別時(shí)各類專家一起進(jìn)行評(píng)估。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程（1）確定風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的對(duì)象。（2）收集資料。因此，收集并處理生成項(xiàng)目過程中和風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的各種信息一般是很困難的，但是風(fēng)險(xiǎn)事件總不是孤立的，可能會(huì)存在一些與其相關(guān)的信息，或是與其有間接聯(lián)系的信息，或是與項(xiàng)目可以模擬的信息。運(yùn)用收集、處理生成的信息并結(jié)合項(xiàng)目管理人員的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目所面臨的不確定性進(jìn)行分析與判斷。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象的特性，選擇有效的識(shí)別方法。（5）確定風(fēng)險(xiǎn)事件并分類。（6）預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)展過程及結(jié)果。發(fā)生后會(huì)如何發(fā)展、結(jié)果如何等等。每進(jìn)行一次項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，都要在最后給出一份風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別報(bào)告。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告的形式可根據(jù)具體情況而定。貸款項(xiàng)目運(yùn)作是否有嚴(yán)重的或潛在的風(fēng)險(xiǎn)未被發(fā)現(xiàn)或認(rèn)識(shí)清楚。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)說是必不可少的，但有時(shí)研究的成本往往較大，到底需要多少經(jīng)費(fèi)從事風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，哪些經(jīng)費(fèi)是必要開支，哪些可以節(jié)約，存在研究效果與成本矛盾問題。由于客觀事件或環(huán)境的限制，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目估算的數(shù)據(jù)、現(xiàn)象與實(shí)際有出入，或者由于研究者主觀上的原因，使調(diào)查結(jié)果發(fā)生偏差。與個(gè)人按揭貸款屬于消費(fèi)性貸款不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于生產(chǎn)性貸款，有其鮮明的特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。而開發(fā)貸款面臨的客戶更加集中，單筆貸款金額更大，因而一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，損失也更大。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的這一特點(diǎn)說明導(dǎo)致開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，既涉及到宏觀經(jīng)濟(jì)政策，也涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，同時(shí)微觀層面的諸多因素都會(huì)影響到開發(fā)貸款的安全。（2）開發(fā)貸款還貸來(lái)源取決于項(xiàng)目銷售本身，主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于項(xiàng)目本身的正常運(yùn)作。開發(fā)貸款的這一特點(diǎn)就要求商業(yè)銀行在貸款發(fā)放之前必須對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)狀況及償還能力進(jìn)行全面分析，并注意貸后風(fēng)險(xiǎn)的管理，隨時(shí)跟蹤項(xiàng)目銷售情況、資金回籠情況等貸后信息的變化以保障貸款的安全回收。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般是以所購(gòu)?fù)恋丶霸诮üこ套鳛榈盅海S著項(xiàng)目商品房銷售的推進(jìn)，原抵押物價(jià)值必然降低，同時(shí)由于土地或者在建工程價(jià)值波動(dòng)很大，因而開發(fā)貸款還款保障度較低。（4）房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的產(chǎn)品形式呈現(xiàn)多樣化，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度差異性大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目也呈現(xiàn)多樣化，不同類型的產(chǎn)品形式中涉及風(fēng)險(xiǎn)因素及其影響程度是不相同的。這類物業(yè)購(gòu)買者都以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租。居住物業(yè)的市場(chǎng)需求潛力巨大，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。②商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱為收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括商業(yè)樓宇、寫字樓、酒店等。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。從風(fēng)險(xiǎn)影響收益的深度和廣度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)程度依次上升的排序?yàn)榫幼∥飿I(yè)、商業(yè)物業(yè)。（5）開發(fā)貸款項(xiàng)目處于不同階段，其風(fēng)險(xiǎn)大小也不一致任何房地產(chǎn)形態(tài)大都經(jīng)過一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程，在這個(gè)過程中，不同產(chǎn)品都會(huì)經(jīng)歷各個(gè)階段性的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，因此，要想明確風(fēng)險(xiǎn)的具體分布，就要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資過程各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了解。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，一般可分為投資決策階段、前期工作階段、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段的不斷進(jìn)行，開發(fā)商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果也知之愈多，同時(shí)，機(jī)動(dòng)靈活性也隨之減少。因此，想取得房地產(chǎn)開發(fā)的成功，應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別開始。在投資決策階段，圍繞何時(shí)何地開發(fā)何種類型房地產(chǎn)，主要是有關(guān)開發(fā)區(qū)域、開發(fā)物業(yè)類型、開發(fā)時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，針對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目招標(biāo)選擇承包商，商訂分包合同，進(jìn)行工期質(zhì)量成本控制等主要任務(wù)，應(yīng)考慮招標(biāo)模式、承包方式、承包合同、項(xiàng)目自然條件、工期、質(zhì)量、成本控制和施工索賠等面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要是指貸款項(xiàng)目在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，由于外部環(huán)境的不確定性、項(xiàng)目本身的復(fù)雜性、項(xiàng)目管理者自身能力的有限性，而導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作過程中存在阻礙、終止或失敗，達(dá)不到預(yù)期的收益、進(jìn)度等可能性。（1）受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期影響的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有著極大的相關(guān)性，因此，能否對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期有正確的預(yù)測(cè)，并針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期各個(gè)階段的特點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)行為，在相當(dāng)程度上影響著公司的業(yè)績(jī)。因此，公司面臨著市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和存在市場(chǎng)分割的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目在整體風(fēng)險(xiǎn)控制上差別很大，存在較大難度與復(fù)雜性。地價(jià)受政府政策影響而變動(dòng)的程度最大，因此政策的變化是地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)因素。相反，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境無(wú)保障，地產(chǎn)價(jià)格會(huì)急劇下降。了解和隨時(shí)掌握城市規(guī)劃及其變更情況，特別是對(duì)土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢(shì)做出正確的分析和判斷，可以在很大程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)損失。（3）商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。商業(yè)物業(yè)以機(jī)構(gòu)投資為主，這是因?yàn)樵撐飿I(yè)資金數(shù)量相當(dāng)巨大。酒店、商業(yè)樓宇的收益主要來(lái)自租賃，租金是商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的一部分。這類收益也與這些因素正相關(guān)。適當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)聚集區(qū)域能增大客流量、增加商業(yè)利潤(rùn)；但過度競(jìng)爭(zhēng)又增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，間接影響租金回報(bào)。能否吸引有名望的客戶也間接影響其價(jià)值定位和收益水準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)上升和繁榮時(shí)期，寫字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)很快，反之亦然。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目過程的復(fù)雜性前面闡述了不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)具有的風(fēng)險(xiǎn)情況，但是任何房地產(chǎn)形態(tài)大都經(jīng)過一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程，在這個(gè)過程中，不同產(chǎn)品都會(huì)經(jīng)歷各個(gè)階段性的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，因此，要想明確風(fēng)險(xiǎn)的具體分布，就要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了解。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，一般可分為前期工作階段、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段。隨著房地產(chǎn)開發(fā)三個(gè)階段的不斷進(jìn)行，開發(fā)商對(duì)可能發(fā)生的結(jié)果也知之愈多。在前期工作階段，開發(fā)商擁有最大的不確定性和機(jī)動(dòng)靈活性：到開發(fā)結(jié)束時(shí)，所有的結(jié)果都清清楚楚，開發(fā)商再也無(wú)法改變其產(chǎn)品，項(xiàng)目將面臨一個(gè)特定的消費(fèi)市場(chǎng)，要么顧客盈門，供不應(yīng)求；要么門可羅雀，無(wú)人問津。就房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目而言，處于開發(fā)周期各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。在項(xiàng)目建設(shè)階段，針對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目招標(biāo)選擇承包商，商訂分包合同，進(jìn)行工期質(zhì)量成本控制等主要任務(wù)，項(xiàng)目自然條件、工期、質(zhì)量、成本控制等事項(xiàng)是面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者管理能力的差異性。而不同的團(tuán)隊(duì)管理者，在經(jīng)驗(yàn)、能力及市場(chǎng)把控、客戶需求都有很大差別，項(xiàng)目管理難免出現(xiàn)各種被忽視的問題，帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。①與城市建設(shè)總體發(fā)展不同步的風(fēng)險(xiǎn)城市供水、供電、供暖、供氣(煤氣、天然氣)、通信、道路、交通等市政配套與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系極大，而市政建設(shè)是根據(jù)城市的總體發(fā)展規(guī)劃有步驟、有計(jì)劃地進(jìn)行，如果市政配套建設(shè)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本和開發(fā)進(jìn)度。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的需要，城市房屋拆遷的標(biāo)準(zhǔn)、要求有可能會(huì)發(fā)生變化。③房地產(chǎn)業(yè)稅收變化的風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家經(jīng)常采用稅收調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，如土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅等。如果國(guó)家提高稅收標(biāo)準(zhǔn)或開征其他稅種，將使公司的盈利水平降低