【正文】 下跌趨勢，在 6月份有所回升，但仍比去年同期 價格指數高。 1 至 10 月，成房住宅指數走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。 今年 1 至 10月份成房綜合指數出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。 與此同時，房產商土地購置大幅增長，上半年購置土地達 ，增長 倍。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內）比同期增長一倍，達 ，短期供需矛盾顯現(xiàn)。 上半年上海市商品房銷售 萬平方米，比去年同期增長 ％。據上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計數據顯示，今年上半年，上海市房地產完成投資 ，比去年同期增長 ％；住宅投資比重繼 33 續(xù)加大，完成投資 ，增長 ％，占房地產投資額的 ％。 上海市近幾年住宅房地產價格水平見表 4－ 3。房屋竣工面積 815萬平方米，同比增長 ％，房屋空置面積 ，比上年增加 ％。 據上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，上海市 1996年至 2020年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表 41： 上海市 1996年至 2020年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計表 表 41 單位：萬平方米 名稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，上海市 1996年至 2020年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表 42： 上海市 1996年至 2020年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及 銷售量統(tǒng)計表 表 42 單位：萬平米 31 名 稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房 空置面積 從上表可看出從 1998 年國家作出擴大內需、拉動經濟增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，上海市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積 199 2020年分別比上年增長 ％、 ％，住宅銷售面積 199 2020年分別比上年增長 ％、％，住宅銷售額 199 2020年分別比上年增長 ％、 ％。由此，上海房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創(chuàng)新。在產品營銷上開始由 粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在近 35年 的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止 2020 年 12 月底共累計完成基本建設投資 28 億元、更新改造投資 ，分別比去年同期增長 %、 32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 9月 28 日上海市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結構調整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施， 2020 年將是東郊工業(yè)區(qū)的結構調整特別是企業(yè)搬遷改造的關鍵一年，全年將完成 15戶企業(yè)搬遷改造，投資 20億元以上。因此，上海市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具 市場潛力。目前上海市 ％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。 2020年上海房地產業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實現(xiàn)房地產開發(fā)投資 億元，同期增長 ％；人均購房和建房支出達到 3 元，較上年同期增長 ％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了 14 倍。 2020年全年完成國內生產總值（ GDP）1491 億元，超額完成目標任務 百分點，增幅達 ％；實現(xiàn)全年財政收入 ，比上年增長 ％，其中地方財政收入 ，比上年增長了 ％。 （二）上海市經濟發(fā)展水平和房地產市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內良好的經濟環(huán)境，上海市人民政府從兩方面入手加速上海經濟的快速增長。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規(guī)范了房地產企業(yè)的經營行為，提高了房地產業(yè)的市場準入門檻，促進房地產市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產業(yè)的持續(xù)、健康 28 發(fā)展起到了積極的推動作用。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產市場特別是住房市場的啟動。 中國的房地產業(yè)在經歷了 199 1993 年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。 27 第四章 市場評估 一、 市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 （一）宏觀經濟政策和產業(yè)政策導向 2020 年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環(huán)境不利的條件下，中國經濟以高于 7％的增長速度受到世界各國普遍關注。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設計施工，遵循 現(xiàn)代城 市建設與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網，雨水則順城市雨水管網排放。 七、環(huán)境保護評價 “”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。 上海建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有 7名一級注冊建筑師、 7 名一級注冊結構師， 6 名設備專業(yè)高級工程師，技術人員 60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設計獲省市級優(yōu)秀設計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設計有： 青城白鷺洲 100,000 平方米， 清華坊 住宅區(qū) 50,000 平方米等項目 。 五、設計單位資質評價 該項目設計方案由新加坡 設計公司和上海建筑設計有限公司完成。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。 四、項目建設條件評價 “”小區(qū)建設用地為城市建設規(guī)劃用地，由上海道建設指揮部統(tǒng)征并報經上海市國土局批準轉讓給上海房地產 開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。 24 上海市房地產管理局：成房（ 2020）預售證第號、號、號、號、成房（ 2020）預售證第號、號《商品房預售許可證》。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。小區(qū)外圍共提供 60 個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。 該項目設計開發(fā)修建 52 幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在 160平方米到 298平方米之間，共有住宅 403套，項目容積率 ，綠化率 53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數 占比例 聯(lián)排別墅 A 225 10 % 聯(lián)排別墅 C 239 137 % 聯(lián)排別墅 E 264 164 % 聯(lián)排別墅 L 298 8 % 雙復式別墅 N1 160 42 % 雙復式別墅 N2 185 42 % 合計 403 100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和上海華宇建筑設計有限公司設計，并經上海市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下： 22 “”項目定位為高檔，由 47 棟三層聯(lián)排別墅、 5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠 化率達 53%。同時為開發(fā)商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。 上海市政府通過對舊城改造和府南河綜 合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合上海市向東向南發(fā)展規(guī)劃。項目容積率 ，綠化率 53%。 該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（其中銷售面積 95,118 平方米，贈送面積 16,044 平方米），會所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 第三章 項目建設條件評價 一、 項目建設必要性 “”居住小區(qū)項目，位于上海市東南部 ***區(qū)鄉(xiāng) ***村三、四組（村）二環(huán)路內側 400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和 20 內環(huán)線?！啊庇?2020 年 8月正式開發(fā)， 2020 年 12月 8日正式開盤發(fā)售，在近 1年的銷售時間里，在上海市激烈的市場競爭中，“”業(yè)已取得近 億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。 八、企業(yè)前景評價 上海房地產有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產開發(fā)經驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產開發(fā)技術力量和經濟實力。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目 行次 金 額 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 一、經營活動產生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動產生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 18 現(xiàn)金流 出 7 0 137 24 投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動有關的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2020 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè) 2020年、 2020 年、 2020 年 9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。從比率上分析，公司的銷售利潤率為 %（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為 3%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。從結構上分析：企業(yè) 2002 年 9 月的期間費用為 862萬元，占整個銷售收入的 %。該公司的“”項目 2020年 3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低， 2020 年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損 644 萬元。 單位：萬元 16 項目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0 644 5852 銷售利潤率 (%) 0 % % 總資產利潤率 0 % % 凈資產利潤率 0 % % 存貨周轉率 0 0 % 成本費用利潤率 0 0 % 利息保障倍數 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企 業(yè)的盈利能力較強。 五、盈利能力及資產運用效率 該企業(yè) 2020年 9月已經實現(xiàn)銷售收入 23650萬元，實現(xiàn)利潤 5852 萬元，銷售利潤率為 %。 預收帳款： 2020年 9 月較 2020 年減少 787萬元，主要是將預收房款確認為收入。 存貨與在建工程部分： 2020年企業(yè)存貨 10711萬元全部為“”在建工程成本未結轉部分， 2020年較 2020年減 少 4216 萬元為已轉入經營成本部分。 （三）、資產負債增減變化原因分析： 通過對企業(yè)近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業(yè)資產負債簡表 單位：萬元 14 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9月 總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 一、流動資產 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨 幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 1