【正文】 從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過(guò)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售均價(jià)可達(dá)到 5207 元 /平方米以上，因此項(xiàng)目有較大的盈利空間，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力強(qiáng)。 (二 )靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)、總成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率分別為： 表 61 靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單 位 備 注 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 總成本利潤(rùn)率 % 銷售凈利潤(rùn)率 % 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下 (詳見(jiàn)評(píng)估主表2)： ：按全部投資計(jì)為 %； (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 ； 54 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō) 明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 (1)國(guó)家對(duì)個(gè)人金融政策 (按揭等 )不發(fā)生大的變化。 (2)營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算，交通費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算，所得稅按 33%計(jì)提。 第六章 償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為 17 個(gè)月，即 2020年 8月 — 2002 年 12 月。 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 50 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元， 其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他） ，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 489 萬(wàn)元；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款 7000 萬(wàn)元（到期集團(tuán)代還，詳見(jiàn)附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11 月末已歸還 1100 萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款 2020萬(wàn)元（ 2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ，銷售滾動(dòng)投入，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 。 (2) 自來(lái)水集資、貼費(fèi) (1個(gè) DN150):100 萬(wàn)元 。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用 ,按上海市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 3%計(jì)取 ,合計(jì) 。管理費(fèi)用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計(jì)取，合計(jì)為 1485.83 萬(wàn)元。投資指標(biāo)以 2020 年《上海省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算 定額上海省估算表》為基礎(chǔ)，參照上海地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 8 48 4 套。 (三 )投資估算說(shuō)明 土地費(fèi)用 按企業(yè)與國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為 48 萬(wàn)元 /畝 (含待征地 )，契稅按實(shí)際繳款憑證 266萬(wàn)元計(jì)算，土地管理費(fèi)按實(shí)際繳款憑證 。投資估算明細(xì)見(jiàn)附表。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用。 ，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。而“”所在區(qū)域目前還沒(méi)有在檔次上與其相提并論的樓盤(pán)，要想將整個(gè)片區(qū)營(yíng)造成高檔居住小區(qū) ，周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接的影響。的品牌就是對(duì)其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的質(zhì)量保證。 B．“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為： 4183元 /平方米 ３、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果 根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為 萬(wàn)元，具體銷售情況明細(xì)如下表： 銷售預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 建筑面積 (m2) 單位售價(jià) (元 /m2) 銷售金額 (萬(wàn)元 ) 備注 1 聯(lián)排別墅銷 售收入 319 戶 2 復(fù)式別墅銷售收入 14490 84 戶 39 合 計(jì) 403 戶 銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤(pán)銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見(jiàn)下表： 銷售比例表 2020 年 9 月 2020 年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9 月 2020年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9 月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 3962.22 實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒(méi)有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共 52 幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160 平方米到298 平方米之間，共 403 套，其中聯(lián)排別墅 319 套，復(fù)式別墅 84 套。 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 項(xiàng)目基本情況 位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近公園。 根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在 40007000元 /平方米之間，而這些別墅 所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。 聯(lián)排別墅在上海興起時(shí)間不長(zhǎng)。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及 東湖風(fēng)景區(qū) 一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。 土地增值潛力大。城東前期的樓盤(pán)多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車(chē)庫(kù)， 小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車(chē)庫(kù) 的高檔別墅，將成為需求的新趨向。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò)，河網(wǎng)密布，水量充沛。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái)，商業(yè) 34 物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。上海市商品房銷售經(jīng)過(guò)去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊， 6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。橫向比較，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量在 15 個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后 ，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。由以上數(shù)字可看出2020 年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于上海市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過(guò)熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 根據(jù)《上海市“九五”及 2020 遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門(mén)預(yù)測(cè) 2020－2020 年我市住宅需求量約需 4600－ 4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以 30 來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面 有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此上海市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開(kāi)始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 29 2020 年上海市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自 3月份在上海市區(qū)全面展開(kāi)了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了 26 條市容形象示范街和 6 條出入城道路等 42條街道和重點(diǎn)路段。 2020 年上海市區(qū)人均居住面積 ，據(jù)預(yù)測(cè)到 2020年末人均住房居住面積將達(dá)到 。 對(duì)外，上海市人民政府積極改善上海的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2020年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、 物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入 WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó) 內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。 宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住 宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 工程施工由上海市區(qū)建筑工程總公司、上海第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見(jiàn)下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米） 上海市區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 上海市建筑工程公司 16,840 上海省建筑工程公司 壹級(jí) 12,690 上海市建筑工程公司 15,435 上海市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 上海市第、第建筑工程公司屬于上海市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹 級(jí) 26 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的上海建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的上海工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過(guò)一條 DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為 3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門(mén)同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 小區(qū)于 2020年 8月全面開(kāi)工，截止 2020年 11 月已完成 52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12 月完工交房。 整個(gè)小 區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)、小區(qū)門(mén)禁、停車(chē)管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車(chē)分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半 地下車(chē)庫(kù) ，復(fù)式別墅在樓前有露天車(chē)位解決住戶停車(chē)問(wèn)題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開(kāi)發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有 52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套。因此上海根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公 司的發(fā)展前景將極其廣闊。 七、信用狀況評(píng)價(jià) 該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行 有短期借款余額 9000萬(wàn)元，無(wú)逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項(xiàng) 目 存款 貸款 備 注 工行支行 557 7000 11 月份還款 1100 萬(wàn)元，無(wú)拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2020 無(wú)拖欠本息 營(yíng)業(yè)部 92 0 19 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合 計(jì) 2240 9000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，上海房地產(chǎn)有限公司無(wú)任何不良記錄，信譽(yù)良好， 2020年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu) 評(píng)為 AA 資信等級(jí)企業(yè)（詳見(jiàn)附件）。結(jié)合企業(yè)銷 17 售情況分析，由于 “”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，而截止 9月公司已銷售房屋接近 50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。但 2020 年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧 644萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率是 %，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是 %，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是 %，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。 長(zhǎng)期負(fù)債： 2020年較 2020年減少 15000 萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在上海建行貸款的 15000 萬(wàn)元，提前歸還。 其他應(yīng)收款： 2020年較 2020年減少 10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的 15000 萬(wàn)元收回。企業(yè)的流動(dòng)比率 2020 年是 255%， 2