【正文】 四、預(yù)期收入測算結(jié)果 根據(jù)有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測全部銷售收入為 萬元。住宅分期銷售分別為 20%、 25%、 35%、 20%，價(jià)格分別為： 2600、 2800、 3000、 3200，銷售率 100%；經(jīng)計(jì)算，平均銷售價(jià)格為 2910元 /平方米。 二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪? 表：投資成本費(fèi)用估算分?jǐn)倕R總表 成本項(xiàng)目 總額（元） 得房成本（元 /平方米） 高層住宅 商鋪 車位 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 五、管理費(fèi) 13269130 六、稅費(fèi) 672670 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 八、不可預(yù)見費(fèi) 3904972 總投資造價(jià) 449276405 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則： 1. 所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去； 2. 商業(yè)與住宅用地價(jià)格分別計(jì)算分?jǐn)偂? （五）分段周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)，設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 （二）建設(shè)方式 采用公開招標(biāo)方式選擇國家一級(jí)建筑施工單位，并聘請(qǐng)國家甲級(jí)工程監(jiān)理公司，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公 司資金 10000 萬元）； ? 銀行貸款 15000 萬元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬元。 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 （一）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 本項(xiàng)目總投資估算為 44927 萬元，單位樓面成本為 元 /平方米。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場 平方 米），車庫為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。 四、市場預(yù)測分析 （一）項(xiàng)目基本情況 “ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目位于 A 市 中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通 1 萬余平方米的 文明廣場 ，位于城市中軸黃金核心地段。這個(gè)比例并不是絕對(duì)的，但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守，那就是：購物中心首先是一個(gè)賣場，購物功能應(yīng)占到 50%的比例。娛樂設(shè)施有 5000 多平方米的游樂中心，還有電影播放廳，同 時(shí)將不少室外的游樂設(shè)施搬進(jìn)了室內(nèi)。從另一角度分析，作為一個(gè)規(guī)模很大的購物中心是不能全部以高檔次為主，以 盛華國際廣場 的規(guī)模，單靠品牌，是容納不了這么大的廣場， 盛華國際廣場 設(shè)有 300 多家商鋪，很難找到這么多的品牌商品來支撐，而且也沒有那么多的消費(fèi)者都有能力購買品牌商品。集休閑、娛樂、購物于一體的廣場，有最大的室內(nèi)空間及最理想的設(shè)計(jì)讓其有最大發(fā)揮的空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場無可替代的。 ② 目標(biāo)投資者定位 盛華國際廣場 只將位于商業(yè)步行街出售，步行街規(guī)劃為一定面積的商鋪，每個(gè)商鋪的價(jià)位都在百萬元左右，哪些人會(huì)買百萬元以上的商鋪？通過市場調(diào)查，得出以下吸引投資的策略。 目標(biāo)客戶群定位 ① 目標(biāo)商戶定位 盛華國際廣場 在目標(biāo)商戶定位時(shí)堅(jiān)持招“好租戶”，而不是付最高租金的租戶。 b、市場差異化競爭優(yōu)勢、市場空白點(diǎn)的挖掘、項(xiàng)目自身資源審核（自上而下超越競爭，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目風(fēng)格、戶型、區(qū)位、配套等具體元素等）。使消費(fèi)者對(duì)樓盤理念的形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞、追捧，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，進(jìn)而 對(duì)樓盤產(chǎn)生歸宿感、領(lǐng)域感和自豪感。 三、市場定位分析 （一）項(xiàng)目開發(fā)主題定位 將 盛華國際廣場 定位為 “鄂西北首個(gè)體驗(yàn)式購物樂園”，以巨無霸姿態(tài)扛起體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的大旗，強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化。東邊的主要發(fā)展方向，隨著 北京路規(guī)劃有 18 處停車場， 7 處集貿(mào)市場， 14 處活動(dòng)中心， 11 所學(xué)校， 4 個(gè)幼兒園， 8 家社區(qū)醫(yī)院等 的開工建設(shè) 。 目前還沒有因?yàn)樾枨笤黾訉?dǎo)致的房價(jià)提速，但隨著人們改善居住環(huán)境的要求越來越強(qiáng)烈，這種局面將隨時(shí)到來產(chǎn)生。商品房竣工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，其中住宅 萬平方米，同比增長 %，占全部商品房竣工面積的 %。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有利地推動(dòng)了城市建設(shè)步伐，改善了城市面貌與經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境，提高了居民的居住水平，而且?guī)?dòng)和促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也改變了居民的消費(fèi)觀念與 投資觀念，影響并推動(dòng)了整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %。 規(guī)劃期內(nèi)將實(shí)施 7 個(gè)重點(diǎn)工程，實(shí)施面積為 公頃，凈增耕地 公頃，工程投資為 萬元；實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目 82 個(gè)，實(shí)施面積為 公頃，凈增耕地 公頃，計(jì)劃投資 萬元。 土地發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)（ 1997— 2020）《 A 市 土地利用總體規(guī)劃》和《 A 市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十五 ” 計(jì)劃及 2020 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》確定，從 2001 年到 2020 年，我市土地開發(fā)整理總體目標(biāo)為：以提高國土資源對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為根本出發(fā) 點(diǎn)，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，宜農(nóng)未利用土地資源得到適度開發(fā)；土地整理全面、有序開展；土地利用效率和產(chǎn)出率明顯提高，促進(jìn)土地資源集約、合理利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 ? 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資投資逐年提高為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力支持 2001 年以來， A 市 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資明顯提高，并且增速逐年加大，其中主要有十漫高速公路和南水北 調(diào)工程等。而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟(jì)條件比較好。由此， A 市 中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城 中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價(jià)相對(duì)便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。 人均消費(fèi)性支出情況 作為 西部 區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要支點(diǎn)， A 市 的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支 持。 ? 分行業(yè)看 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額達(dá)到 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。 ? 恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，已接近 30%～ 40%的富裕水平 歷年恩格爾系數(shù)3 1 . 3 %3 1 . 5 %3 9 . 3 %3 2 . 0 %3 3 . 5 %10%20%30%40%50%2002 2020 2020 2020 2020恩格爾系數(shù) 趨勢線 圖： A 市 歷年 恩格爾系 數(shù) （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從 2002 年至 2020 年 5 年間， A 市 恩格爾系數(shù)從 %降到 %，已達(dá)到 30%～40%的富裕標(biāo)準(zhǔn)。 y = 2 + R2 = 0501001502002503003504001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020億元 G D P （億元） 增長趨勢 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況 ? 三次產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主（ 46%），第三產(chǎn)業(yè)占 42% 從國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)看， A 市 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量的 46%，第三產(chǎn)業(yè)為其次，約 42%左右，第一產(chǎn)業(yè)僅 11%左右。 （二） A 市 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平 經(jīng)濟(jì)總量水平 ? 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， GDP 年平均增幅超過 10% 2020 年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。 盛華國際廣場 西面是連成一體的大型 文明廣場 。 ? 交通成熟 —— 五位一體交通網(wǎng)點(diǎn) 盛華國際廣場 位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。 人民路 是 A 市 的商業(yè)中心，由此可見， 人民路 在 A 市 商圈中占據(jù)重要的地位。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 略。人行主入口設(shè)置在南側(cè)，次入口設(shè)置在北側(cè)，減少商業(yè)及車輛對(duì)人行的干擾。綠化率達(dá) 30%以上。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施， A 市作為西部 的重要城市，吸引了眾多前來參與投資開發(fā)的公司。擬建大型商業(yè)廣場和 6 棟 22 層的住宅樓。 因此大唐 盛華 自身具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣 闊。 在人行查詢系統(tǒng)查詢， 盛華投資公司 無任何不良記錄，信譽(yù)良好。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 該公司在建行 開有基本結(jié)算帳戶。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 盛華投資公司 產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬元人民幣。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 的界限值。 具體見下表： （開發(fā)投資估算表） 序號(hào) 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 （元） 樓面造價(jià) （元 /㎡） 百分比 （ %） 1 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 % 5 五、管理費(fèi) 13269130 % 6 六、開發(fā)期稅費(fèi) 672670 % 7 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 % 8 八、不可預(yù)見費(fèi) 3904972 % 合計(jì) 總投資造價(jià) 449276405 % 注：詳細(xì)計(jì)算見附件：成本計(jì)算明細(xì)表 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。 項(xiàng)目總建筑面積 ㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場和 6 棟 22 層的住宅樓。 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目位于 A 市中心位置，山東 路與江蘇路入口處，連通 1 萬余平方米的 文明廣場 ，位于城市中軸黃金核心地段。大唐 盛華 在建設(shè)銀行 A 市 支行開有基本結(jié)算帳戶?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡要概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià) 盛華投資公司（以下簡稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過對(duì)借 款人、項(xiàng)目、市場、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬元人民幣。截止 2020年 12 月 1 日，在建設(shè)銀行 A 市 支行存款余額為 1500 萬元；公司無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。地理位置優(yōu)越，交通便利。 三、市場評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購物廣場及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金 10000 萬元）； ? 銀行貸款 15000 萬元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬元。 七、評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資計(jì)劃可行 ，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為 AA 級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場營銷部、財(cái)務(wù)部。截止 2020 年 12 月末，該公司在建行存款余額為 1520 萬元；信用社存款余額為 500 萬元。 附：借款人基本情況表： 借款人名稱 經(jīng)營情況 資質(zhì)等級(jí) 三級(jí) 年開發(fā)規(guī)模 年竣工量 年銷售量 竣工產(chǎn)品合格率 100% 竣工產(chǎn)品優(yōu)良率 100% 財(cái)務(wù)情況 注冊(cè)資本 5300 萬 元 實(shí)收資本 5300 萬元 總資產(chǎn) 17146 萬元 所有者權(quán)益 11831 萬元 資產(chǎn)負(fù)債率 31% 流動(dòng)比率 151% 存貨周轉(zhuǎn)率 利潤總額 11831 資產(chǎn)報(bào)酬率 % 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 37% 利息保障倍數(shù) 資本積累率 82% 信用情況 貸款利息實(shí)收率 100% 貸款不良率 0 客戶信用評(píng)級(jí)得分 信用等級(jí) AA 授信控制量 我行已提供信用量 貸款紀(jì)錄 貸款行 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 建設(shè)銀行 1600 1600 % 正常 抵押 保證記錄 被保證人 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 四、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 盛華投資公司 具有豐富的企業(yè)管理和房