【正文】 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 “ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目位于 A 市 中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通 1 萬余平方米的 文明廣場 ，位于城市中軸黃金核心地段。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場 平方米），停車場為 平方米，共 828 個地下車位。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。 配套商業(yè)結(jié)合場地特點(diǎn)在兼顧 文明廣場 與公園的同時采用周邊布局，沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個單元塔樓，保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。 項(xiàng)目景觀設(shè)計兩條景觀軸，東西向景觀軸把 文明廣場 氣氛與山地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。 四、設(shè)計單位資質(zhì)評價 該項(xiàng)目設(shè)計方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計完成。 在 A 市 510 年發(fā)展藍(lán)圖上，將會形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以 人民路 、人民中路 為軸心約 10 平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為 A 市 的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。正對文 明 廣場，西通人商集團(tuán)、商貿(mào)大廈，距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。將與廣場負(fù)五層 25 米寬的過道 相連通。 （其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，是 1996 年以來最快的一年。 %%% %%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢 圖： A 市 國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好 從發(fā)展速度來看，隨著各個產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長， A 市 第二產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明 A 市 的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 ? 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈 01020301999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020平方米 城市人均居住面積（平方米） 增長趨勢 圖： A 市 歷年 城市人均居住面積 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報） 從 1999 年至 2020 年， A 市 人均居住面積從 平方米增加到了 平方米， 8年時間增加了 平方米，增長比較緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈。 連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以 上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè) 10 家，商品銷售額 億元，增長 %。 A 市 是一個以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，曾位居全國小康城市第 6 名、綜合實(shí)力第22 名。此舉不僅使 A 市 的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張， A 市 樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢。這一居民結(jié)構(gòu)，使廣場擁有一個相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。 社會基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展必然為房地產(chǎn)業(yè)帶來良好的機(jī)遇，加上舊城改造等，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為 A 市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。 具體目標(biāo)：到 2020 年，補(bǔ)充耕地 11000 公頃，其中耕地整理增加耕地 公頃，農(nóng)村居民點(diǎn)新增耕地 公頃，土地復(fù)墾新增耕地 公頃，土地開發(fā)新增耕地 公頃。 （二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 自土地使用制度與住房分配制度改革以來， A 市 房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。建筑企業(yè)勞動生產(chǎn)率為 萬元 /人，增長 %。 房地產(chǎn)市場供求狀況 ? 城區(qū)商品房供求逐年擴(kuò)大，總體供求平衡 2020 年到 2020 年五年時間里，城區(qū)房地產(chǎn)市場供求總量逐年增長，增長幅度較為緩慢平穩(wěn)，總體供求關(guān)系基本平衡。 房地產(chǎn)價格狀況 ? 2020 年以前 A 市 房地產(chǎn)價格增長平緩 2020 年以前 A 市 區(qū)房地產(chǎn)價格緩慢增長，商品住宅平均每季度增幅為 %。屆時將大大推動 A 市 商品房的價格趨勢。根據(jù)即將出臺的 A 市 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯示，北京路將是城區(qū)規(guī)劃的 9 個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一，并將在北京路立交橋處建一個 6000 平方米以上的百貨店或超市。 盛華國際廣場 是 A 市 地區(qū)規(guī)劃最大的，當(dāng)其他購物中心還停留在以購物為主題的第一代購物中心時， 盛華國際廣場 已向前先邁進(jìn)了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗(yàn)式購物樂園，強(qiáng)調(diào)購物中所獲得的休閑與娛樂，真正體驗(yàn)到購物的樂趣。 ? 考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面。 從消費(fèi)者需求出發(fā)，綜合本項(xiàng)目的開發(fā)思路 ，指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)。因此，在挑選目標(biāo)商戶（經(jīng)營商家）時應(yīng)相當(dāng)嚴(yán)格，所挑選租戶的經(jīng)營內(nèi)容是以國際化為標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)為國內(nèi)、國外知名品牌。 目標(biāo)消費(fèi)群定位 盛華國際廣場 定位是具有國際知名度的、以時尚文化為主題的購物中心。 檔次定位 在定位上，堅持以中檔為主，兼顧高檔。因此，分出一部分來做綜合性、大眾化購物中心。餐飲總面積達(dá) 5000 平方米。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，就不能稱之為購物 中心。地理位置優(yōu)越，交通便利。 （二）項(xiàng)目經(jīng)營方式 本項(xiàng)目為大型商場與住宅為一體的綜合性樓盤，經(jīng)營方式上采用銷售方式。 具體見下表：開發(fā)投資估算表 序號 工程 項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價或費(fèi)用 (元 ) 樓面造價 (元 /㎡ ) 百分比 (%) 1 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設(shè)計和前期費(fèi) 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 % 5 五、管理費(fèi) 13269130 % 6 六、開發(fā)期稅費(fèi) 672670 % 7 七、利息（財務(wù)費(fèi)） 40932398 % 8 八、不可預(yù)見費(fèi) 3904972 % 合計 總投資造價 449276405 % 注：詳細(xì)計算見附件：成本計算明細(xì)表 二、投資來源及籌資評價 本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為 3 年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。 三、項(xiàng)目投資計劃評價 （一）開發(fā)計劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個以市場為導(dǎo)向的高檔住宅項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計劃時，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場對接時 機(jī)與購買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 （三）進(jìn)度安排 項(xiàng)目擬用三年進(jìn)行，根據(jù) A 市 可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定 的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標(biāo)等）： 6個月 B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 15 個月 C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個月 （四）項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間 ,并以此時間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 ② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。 細(xì)則：（ 1）按計算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 三、項(xiàng)目銷售價格估算 本次項(xiàng)目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測算價格。 （二）商鋪銷售價格 商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分三批進(jìn)行，保守銷售率為 80%，分別為： 20%、 25%， 35%，價格分別為： 8000、 9000， 10000；平均價格為 9188 元 /平方米。通過計算匯總得出評估對象各平均銷售單價、面積、收入如下： 銷售項(xiàng)目 名稱 單價 （元 /㎡） 建筑面積 （㎡） 可售 比例 可售面積 （㎡） 實(shí)際 銷售比例 實(shí)際 銷售面積 銷售收入(。 （四）商場銷 售價格 商場按整體出售計算，按成本加利潤法計算保守銷售價格為 5500 元 /平方米，銷售面積為 平方米，首期付款為 1000 萬元，其余部分按 20%、 30%和 50%的比例進(jìn)行分期付款。 為了方便計算本項(xiàng)目的銷售總額，同時按照最低保守原則，我們以 2600 元 /平方米起價，最高為 3200 元 /平方米。 （六）投資計劃與資金 籌措表 表：投資計劃與資金籌措表（單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 2020 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 44928 2701 9207 12876 5942 6857 3131 4213 建設(shè)投資 39050 2701 9013 11421 5655 4943 2845 1． 1． 1 土地成本 11397 2279 5699 3419 1． 1． 2 斟察、設(shè)計和前期費(fèi) 2107 421 843 421 421 1． 1． 3 建安工程費(fèi) 24716 2472 7415 4943 4943 2472 2472 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 830 166 290 373 管理費(fèi) 1327 129 326 208 287 208 169 1． 2． 1 建設(shè)管理費(fèi) 390 65 65 65 65 65 65 1． 2． 2 辦公費(fèi)用 150 25 25 25 25 25 25 1． 2． 3 銷售推廣與管理費(fèi) 786 39 236 118 197 118 79 開發(fā)期間稅費(fèi) 67 13 13 13 13 13 不可預(yù)見費(fèi) 390 65 65 65 65 65 65 財務(wù)費(fèi)用 4093 1051 1549 1494 利息 1310 524 459 328 貸款利息 527 1090 1166 流動資金 2 資金籌措 44928 10000 13500 9500 6964 4964 自有 資金 20000 10000 6000 2000 2000 其他融資 借款 15000 7500 7500 銷售收入再投入 9928 4964 4964 第六章 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 一、項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期 3 年。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行申請項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動收入中用于投資的部分。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實(shí)現(xiàn)。擬建大型商業(yè)廣場和 6 棟 22 層的住宅樓。所以，購物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。 ② 業(yè)態(tài)組合 一般認(rèn)為大型購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為 52： 18： 30，并稱之為黃金比例，業(yè)內(nèi)人士也都比較認(rèn)同。商業(yè)建筑面積達(dá) 平方米的 盛華國際廣場 ，借鑒國外購物中心成功的經(jīng)驗(yàn)，增加了很多休閑配套設(shè)施，其購物設(shè)施的比例只占廣場總面積的 60%，剩下的 40%為娛樂及餐飲場所。 因此， 盛華國際廣場 自然層首層、二層定位為綜合性、大眾化的購物中心。 規(guī)模定位 建筑面積：純商業(yè)面積 61000 平方米，住宅約 11 萬平方米，地下車庫約 萬平方米。 由于這些優(yōu)秀的商戶有品牌、有形象，因此他們所愿意承受的租金也是很 有限的，通常是地主方主動邀請他們來為自己的商業(yè)項(xiàng)目增添光彩，提高檔次，他們具備壓低租金入駐的條件。 盛華國際廣場 率先引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購物與“體驗(yàn)”融合，并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。 （二）市場定位 開發(fā)概念的指導(dǎo)思路 a、基于消費(fèi)市場引導(dǎo)（自上而下引領(lǐng)競爭，強(qiáng)調(diào)檔次、功能、個性、價值取向和生活方式等）。 ? 切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營造理想的生活方式和居住環(huán)境。 西進(jìn)的主要發(fā)展方向，紅衛(wèi)