【正文】 類型的項(xiàng)目。 重視營(yíng)銷隊(duì)伍建設(shè)，培育和開(kāi)拓自己的市場(chǎng) 是集團(tuán)制藥業(yè)迅速發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)所在 。集團(tuán)所屬的 XX 省生物藥物研究院，已連續(xù) 7 年在全省科研院所排名第一，并在原省重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和博士后工作站的基礎(chǔ)上，成功申辦了博士學(xué)位培養(yǎng)點(diǎn)。通過(guò)這次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，博士倫福瑞達(dá)將進(jìn)一步提高在國(guó)內(nèi)眼科藥品市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，逐步探索國(guó)際市場(chǎng)， 其在品牌、資金、管理等方面的優(yōu)勢(shì)將使企業(yè)躍上一個(gè)發(fā)展的新平臺(tái)。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展， 正大福瑞達(dá) 現(xiàn)已成為 全國(guó)最大的眼科用藥生產(chǎn)基地 ， 主導(dǎo)產(chǎn)品 “潤(rùn)舒 ”、 “潤(rùn)潔 ”滴眼液 已 占國(guó)內(nèi)整個(gè)眼科市場(chǎng)的 20%以上 ； 骨科產(chǎn)品施沛特已經(jīng)占據(jù)國(guó)內(nèi)玻璃酸鈉骨關(guān)節(jié)市場(chǎng)的 80%以上的份額，成為年銷售額突破億元的處方藥。此外，商業(yè)集團(tuán)還 涉足 汽車經(jīng)營(yíng) 等 領(lǐng)域，有了良好的開(kāi)端?，F(xiàn)在， “銀座 ”零售業(yè)主要經(jīng)營(yíng)高檔百貨、購(gòu)物廣場(chǎng)、 家居專賣 店三種主力業(yè)態(tài)。 總部將采購(gòu)、財(cái)務(wù)、物流、人事權(quán)統(tǒng)一上收，內(nèi)部實(shí)行統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算，店鋪 只 負(fù)責(zé)日常的營(yíng)運(yùn)銷售。 在依靠企業(yè)積累、迅速擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，商業(yè)集團(tuán)還利用 15 證券市場(chǎng)、對(duì)外合作加快發(fā)展步伐。在發(fā)展戰(zhàn)略上，制定了“ 多區(qū)域拓展，多方式擴(kuò)張 ”的發(fā)展思路。 作 為省會(huì)濟(jì)南首個(gè)大型現(xiàn)代化高檔百貨店， “銀座 ”開(kāi)業(yè)不久即成長(zhǎng)為全省百貨店的龍頭，對(duì)帶動(dòng)濟(jì)南乃至 XX 現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)發(fā)展起到了積極作用。 （一）“銀座”零售業(yè) 以 “銀座 ”品牌為代表的現(xiàn)代零售業(yè)是集團(tuán)的主業(yè)。在總結(jié)前兩個(gè)發(fā)展階段經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明晰了發(fā)展重點(diǎn)，確立將零售業(yè)作為主業(yè)，提出“突出發(fā)展零售主業(yè)，重點(diǎn)抓好生化制藥和房地產(chǎn)業(yè)， 多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展”的總體思路，“以資本擴(kuò)張為主線，兼并聯(lián)合為重要手段”的發(fā)展模式。成立了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)改制企業(yè)的資產(chǎn)實(shí)行了統(tǒng)一管理、盤活利用；對(duì)改制企業(yè)的銀行貸款，采取了承接、延續(xù)、重組、協(xié)商等 解決方式，避免了貸款糾紛。明確提出虛盈實(shí)虧或扭虧無(wú)望的企業(yè)，一律停止經(jīng)營(yíng)，由集團(tuán)實(shí)施重組分流。世貿(mào)中心建設(shè)過(guò)程中的 12 精神，作為集團(tuán)企業(yè)文化的重要組成部分，也在集團(tuán)以后的發(fā)展中起到了巨大的精神激勵(lì)作用。轉(zhuǎn)制之初集團(tuán)黨委一班人破除傳統(tǒng)觀念，打破官本位思想，提出了“不留退路”，“不搞翻牌公司”，“不等、靠、要”的轉(zhuǎn)體三原則，為集團(tuán)發(fā)展奠定了體制基礎(chǔ)。 十 四 年的 艱苦創(chuàng)業(yè) ，集團(tuán)從觀念上、機(jī)制上基本完成了從行政機(jī)關(guān)到企業(yè)實(shí)體的歷史性跨越， 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有顯著提高，綜合實(shí)力大幅提升，也為我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)有資產(chǎn)保值增值做 11 出了貢獻(xiàn)。 想得多一點(diǎn)、住得好一點(diǎn)；房型多一點(diǎn)、規(guī)劃好一點(diǎn)；配套多一點(diǎn)、環(huán)境好一點(diǎn)；服務(wù)多一點(diǎn)、安保好一點(diǎn)。 公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、材料部。預(yù)計(jì)總投資 15310 萬(wàn)元。 由于水平有限，編制時(shí)間緊促，本申請(qǐng)報(bào)告難免有不當(dāng)之處，請(qǐng)予指正。 申請(qǐng)報(bào)告編寫(xiě)組 二○○七年一月 5 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目總論 ........................................................................ 7 項(xiàng)目名稱： ................................................................... 7 項(xiàng)目位置： ................................................................... 7 建設(shè)內(nèi)容： ................................................................... 7 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 .............................................. 8 可行性研究的依據(jù) ...................................................... 8 可行性研究報(bào)告的范圍 .............................................. 8 開(kāi)發(fā)單位 ....................................................................... 9 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司基本情況 .............................. 10 XX 銀座久信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介 ................. 41 上海方辰投資有限公司簡(jiǎn)介 .................................. 44 第 2 章 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .............................................. 47 總體分析 ..................................................................... 47 泰城住宅市場(chǎng)分析 .................................................... 55 XX 消費(fèi)者分析 ........................................................... 85 第 3 章 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) .................................................................. 93 地理優(yōu)勢(shì) ..................................................................... 93 6 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) ..................................................................... 93 政策優(yōu)勢(shì)。 8 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 單位名稱： 單位地址： X 工程咨詢資格證書(shū)編號(hào)： 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 可行性研究的依據(jù) 國(guó)家和 XX 省的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃； 國(guó)家和 XX 省有關(guān)的法律、法規(guī)和政策； 現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額； 國(guó)家計(jì)委關(guān)于可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； XX 市新一輪城市總體規(guī)劃； XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十個(gè)五年計(jì)劃； 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)； 項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)； 可行性研究報(bào)告的范圍 項(xiàng)目提出的背景及市場(chǎng)調(diào)研 9 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及規(guī)劃方案 項(xiàng)目投資估算及進(jìn)度計(jì)劃安排 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資預(yù)算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 社會(huì)效益分析 開(kāi)發(fā)單位 XX 有限公司由省內(nèi)外享譽(yù)盛名的 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司、XX 銀座久信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和上海方辰投資有限公司等共同投資成立的，注冊(cè)資金 2020 萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)代理 等業(yè)務(wù)。現(xiàn)有員工 20 人，各類專業(yè)技術(shù)人員占 95%，其中工程技術(shù)人員大都參加過(guò)濟(jì)南銀座商城、索菲特銀座大飯店、銀座會(huì)展中心、銀座花園住宅小區(qū)、 XX 銀座商城等著名標(biāo)志性建筑的施工和管理工作，有著豐富的工程建設(shè)及管理經(jīng)驗(yàn)。這“四多四好”正是“銀座房產(chǎn)”超越其它個(gè)案的閃光點(diǎn)，更是“銀座”品牌對(duì)自身產(chǎn)品質(zhì)量的承諾和保證。截止到 2020 年底，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售超過(guò) 400 億元，利稅 20 多億元。隨后，集團(tuán)黨委又陸續(xù)做出了實(shí)施“造船工程”、推進(jìn)生化制藥業(yè)發(fā)展、承建 XX 世界貿(mào)易中心等一系列決 策，為集團(tuán)發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)管理人才，培植、發(fā)展主力業(yè)態(tài)打下了基礎(chǔ)。 根據(jù)新的市場(chǎng)形勢(shì)和集團(tuán)實(shí)際， 2020 年，黨委明確提出了發(fā)展以“銀座”品牌為代表的零售業(yè)和以生化制藥為代表的高科技產(chǎn)業(yè)兩大主業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)和教育兩個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。黨委在改制過(guò)程中始終堅(jiān)持穩(wěn)妥、公正、透明的原則，確保穩(wěn)定。在黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，集團(tuán)上下共同努力，從 2020 年－ 2020 年，先后 13 改制或停止經(jīng)營(yíng)二級(jí)公司 19 家，三級(jí)公司近 200 家，分流安置人員 1600 余人。各產(chǎn)業(yè)按照集團(tuán)部署，掀起了干事創(chuàng)業(yè)的新高潮。在發(fā)揮主業(yè)優(yōu)勢(shì)方面，商業(yè)集團(tuán)遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、根據(jù)國(guó)家產(chǎn) 業(yè)政策， 14 改造傳統(tǒng)商業(yè)，積極進(jìn)行業(yè)態(tài)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新， “銀座 ”的品牌效應(yīng)、社會(huì)聲譽(yù)、信用度和整體實(shí)力得到了快速提升。 1999 年， “銀座 ”在濟(jì)南開(kāi)辦了第一家連鎖分店 —濟(jì)南銀座購(gòu)物廣場(chǎng)； 2020 年，又開(kāi)辦了第一家異地分店 —XX銀座商城。在區(qū)域拓展上，首先是在全省 17 個(gè)地市都要開(kāi)辦一家以上“銀座”分店，在此基礎(chǔ)上，逐步向縣（鄉(xiāng)）市場(chǎng)延伸，并適時(shí)向省外擴(kuò)張。商業(yè)集團(tuán) 控股的 上市公司—— 銀座集團(tuán)股份， 現(xiàn)已成為滬深兩市商業(yè)板塊中的績(jī)優(yōu)企業(yè)，為零售業(yè)發(fā)展搭建了好的資本平臺(tái)。 有了總部強(qiáng)有力的支持，將更有利于發(fā)揮銀座的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效益 。百貨店業(yè)態(tài)突出 “高檔為主、中檔為輔 ”的市場(chǎng)定位和 “主題化、特色化、品牌化、系列化 ”的經(jīng)營(yíng)特色，滿足人們追求時(shí)尚品 味的需要。 （二）生物制藥業(yè) 生物制藥業(yè)是集團(tuán)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 2020年，正大福瑞達(dá)被評(píng)為 “全國(guó)工業(yè)重點(diǎn)行業(yè) —生物、生化制品制造十佳企業(yè) ”、 “全國(guó)醫(yī)藥工業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè) ”。 17 為充分利用企業(yè)研發(fā)、銷售、品牌、管理的綜合優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)制藥產(chǎn)業(yè)還積極延伸產(chǎn)業(yè)鏈，拓展產(chǎn)品鏈。尤其是在透明質(zhì)酸鈉的研究和生產(chǎn)技術(shù)領(lǐng)域，處于國(guó)際先進(jìn)水平，先后獲國(guó)家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)、國(guó)家九五重點(diǎn)科技攻關(guān)優(yōu)秀成果、 XX 省重獎(jiǎng)科技成果二等獎(jiǎng)、濟(jì)南市科學(xué)技術(shù)最高獎(jiǎng)和 國(guó)內(nèi)貿(mào)易部科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)等殊榮。如今，一支有專業(yè)知識(shí)、有營(yíng)銷技能、素質(zhì)水平高的營(yíng)銷隊(duì)伍已經(jīng)建成，以國(guó)內(nèi)大城市為中心設(shè)立了 18 30 多個(gè)業(yè)務(wù)辦事處，形成了覆蓋全國(guó)的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。 在 住宅 項(xiàng)目上， 集團(tuán) 于 2020 年 投資 5 億多元在濟(jì)南開(kāi)發(fā) 了30 萬(wàn)平方米 的 “銀座花園 ”住宅社區(qū)， 社區(qū) 引入 “歐洲小鎮(zhèn) ”、 “城中之城 ”的居住理念，著力為廣大消費(fèi)者建造綠色健康家園。正在規(guī)劃建設(shè) 的北京順 義區(qū)別墅項(xiàng)目 ,占地面積570 畝， 位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，運(yùn)用地塊中的 溫泉資源優(yōu)勢(shì)，打造低能耗 、 低成本 、 自然生態(tài)的高品質(zhì)溫泉?jiǎng)e墅區(qū) ，一期工程今年即可推向市場(chǎng) 。 2020 年 在濟(jì)南開(kāi)發(fā)的銀座晶都 國(guó)際 商住兩用樓，規(guī)劃建筑 面積 15 萬(wàn)平方米，定位為 CBD 配套的大型綜合服務(wù)型社區(qū) ，也是目前濟(jì)南市最高的寫(xiě)字樓。 在綜合類地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中， 集團(tuán) 擁有 運(yùn)作上 的 獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。二是品牌優(yōu)勢(shì)，有 “銀座 ”品牌的良好信譽(yù)和知名度及龐大的客戶群；三是管理及人才優(yōu)勢(shì)：有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和高效率的運(yùn)作機(jī)制，有成熟技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)隊(duì)伍，有一批熟悉精通專業(yè)的技術(shù)人才 。 2020 年集團(tuán)所屬院校在校生規(guī)模 萬(wàn)人，比 1992 年增長(zhǎng)近兩 倍。轉(zhuǎn)體以來(lái)先后投資 4 億多元用于擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模和改善辦學(xué)條件?，F(xiàn)擁有 6 所分園 ，社會(huì)聲譽(yù)不斷提高 。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，連續(xù)四年在濟(jì)南市各酒店中位居營(yíng)業(yè)額、商務(wù)客人入住率、境外客人入住率第一。 （五）傳媒業(yè) 傳媒業(yè)是 集團(tuán) 產(chǎn)業(yè)的又一重要領(lǐng)域。 強(qiáng)勢(shì)的財(cái)經(jīng)方面報(bào)道 和精品坊版 23 面是 《 XX 商報(bào)》 的兩大 特色，以開(kāi)闊的新聞視野、鮮明的都市色彩、超大的信息容量、新穎的版式風(fēng)格、深入獨(dú)特的觀點(diǎn)與視角，受到了工商 企業(yè)界人士 和廣大讀者的 歡迎。 十 四 年發(fā)展歷程中，商業(yè)集團(tuán)還通過(guò)合資、托管、劃轉(zhuǎn)等渠道 ，在投資、食品加工等方面 擁有或組建了一批企業(yè)。委托經(jīng)營(yíng)以資產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)責(zé)任書(shū)的形式確定，責(zé)任書(shū)由集團(tuán)法定代表人與受托企業(yè)經(jīng)營(yíng)者簽訂。 經(jīng)營(yíng)者管理方面，集團(tuán)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者實(shí)行任職目標(biāo)責(zé)任考核。 財(cái)務(wù)管理方面，重點(diǎn)抓了投資管理和資金管理。這種文化底蘊(yùn)，已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的內(nèi)動(dòng)力。 發(fā)展始終是集團(tuán)上下的共識(shí)。 科學(xué)管理是集團(tuán)發(fā)展的基礎(chǔ)。 集團(tuán)轉(zhuǎn)體后， 黨委 班子形成了知難而上、敢打硬仗的優(yōu)良作風(fēng)，團(tuán)結(jié)和諧穩(wěn)定、風(fēng)正氣順心齊的濃厚氛圍。集團(tuán) 專門設(shè)立了企業(yè)幫困基金 ，專項(xiàng)用于扶持困難企業(yè)職工的生活。沒(méi)有這個(gè)和諧穩(wěn)定的環(huán)境，就沒(méi)有集團(tuán)的發(fā)展。自覺(jué)履行社會(huì)責(zé)任和公民義務(wù)，大大提升了集團(tuán)的美譽(yù)度和感召力。挖掘一切潛力，調(diào)動(dòng)一切積極因素，把握一切機(jī)會(huì)，加快發(fā)展速度 ，以良好的精神狀態(tài)和工作作風(fēng)，不斷把集團(tuán)事業(yè)推上新臺(tái)階。 在發(fā)展思路上，最重要、最緊迫的任務(wù)是迅速擴(kuò)張規(guī)模，壯大自身實(shí)力。以“銀座”為品牌的現(xiàn)代零售業(yè)無(wú)論是從銷售規(guī)模上還是效益上，無(wú)論是對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)上還是社會(huì)影響上，已經(jīng)成為集團(tuán)的主業(yè)。 29 在發(fā)展策略上，“銀座”零售業(yè)將在 2020 年完成全省 17 個(gè)地級(jí)市的戰(zhàn)略性布局，一些市場(chǎng)成熟的市還要開(kāi) 1－ 2 家分號(hào)，使 “銀座 ”零售業(yè)在 XX 形成絕對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。爭(zhēng)取到 2020 年，開(kāi)發(fā) 30 家左右的分店，完成在主要縣級(jí)市的市場(chǎng)布局；在城市社區(qū)開(kāi)辦連鎖超市的步伐也要加快。 在立足 XX 市場(chǎng)、 立體開(kāi)發(fā) XX 市