【正文】 開(kāi)發(fā)高層住宅，既能 提升 某某 縣縣城 住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷， 使得居住 更舒適安全；同時(shí)， 一至三層的商業(yè)將成為 某某 縣的商業(yè)航母，對(duì)集聚工農(nóng)兵大道乃至整個(gè) 某某 縣的 人 氣 將起到一定的促進(jìn)作用，且 有利于 周邊 土地的升值，推動(dòng) 某某 縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃健康發(fā)展 ；而且本項(xiàng)目為 某某 縣的第一棟高層建筑，對(duì)提高縣城的城市面貌起著重要的作用。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資 1 億元，可以使國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) ～ 億元，能有效地促進(jìn) 某某 縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)。 農(nóng)民人均純收入： 到 2020年，農(nóng)民人均純收入 由由 2020年 的 3748元 增加到 5380元，年均增長(zhǎng) %。 財(cái)政總收入 ： 到 2020年，財(cái)政總收入 由 2020年的 增加到 億元，地方財(cái)政收入 由 2020年的 增加到 ，年 均增長(zhǎng) 17%和 %。 2020 年全縣城市化率達(dá) %，比 2020 年提高 4個(gè)百分點(diǎn)，年均 增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資： “ 十五 ” 期間，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比“ 九五 ” 期間增加 億 元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 二、 某某 國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況 生產(chǎn)總值： 全縣生產(chǎn)總值由 2020 年的 億元增加到 2020 年的 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 億元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的:: 調(diào)整到 ::，工業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。 20′。 地理座標(biāo)：北緯 26176。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、 某某 縣 概況 某某 縣古稱(chēng)西昌，建 縣至今已有 1800年歷史，自古享有 “ 聲名文物之邦 ” 的美譽(yù)，并以 “ 地產(chǎn)嘉禾，和氣所生 ” 而得縣名。 三、可行性研究的結(jié)論 開(kāi)發(fā)建設(shè) 某 某 縣 某某 廣場(chǎng)項(xiàng)目 可以達(dá)到下述目的： 符合 《 某某 縣縣城總體規(guī)劃 》（ 1999—2020）， 有利于 某某 縣的舊城改造，有利于 整治和美化城市環(huán)境。 四、建設(shè)地址： 某某 縣工農(nóng)兵 大道 五、建設(shè)性質(zhì)： 新建 六、建設(shè)規(guī)模 ： 總建筑面積： 66780m2，其中：住宅共 364 戶(hù) 、商業(yè)建筑面積 、 地下車(chē)庫(kù)建筑面積 、架空層建筑面積（其中：會(huì)所及物業(yè)辦公建筑面積 ） 。 七、建設(shè)期限： 2020 年 10 月～ 2020 年 10 月 八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 總建筑面積： 66780m2 容積率： 綠 地 率： % 估算投資總額為 萬(wàn)元，其中其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元，期間費(fèi)用 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目將建 成 某某 縣的商業(yè)航母， 為 某某 縣城鎮(zhèn)居 民提供一處 獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購(gòu)物場(chǎng)所。 某某 縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國(guó)20綜合改革試點(diǎn)縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展試點(diǎn)縣。 27′ — 26176。東西最長(zhǎng)處 105km，南北最寬處 57km，縣域面積 。 財(cái)政總收入： 由 2020 年的 億元增加到 億元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %；地方財(cái)政收入由 2020 年的 9205 萬(wàn)元增加到 億元，增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 人均可支配收入： 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 元，農(nóng)民人均純收入達(dá) 3748 元，分別比 2020 年增加 2612 元和 1213 元，年均增長(zhǎng)%和 %。 由此可見(jiàn)， 作為 吉安市中南部的人口、經(jīng)濟(jì)大縣 ， 某某 縣 隨著城 鎮(zhèn) 功能增強(qiáng)， 縣城 規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使 縣城 建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) ； 加之近幾年某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 來(lái) 某某 縣 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿(mǎn)足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境 和 更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購(gòu)房作為一種安全、增值的投資方式。 利用外資 ： 到 2020年，實(shí)際利用外資 由 2020年 的 2319萬(wàn)美元 增加到 4870萬(wàn)美元，年均增長(zhǎng) 16%。 房地產(chǎn)是一個(gè)非常本地化的行業(yè) ， 房地產(chǎn)的價(jià)格跟一個(gè)地方 的經(jīng)濟(jì)增某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 長(zhǎng)一定是掛鉤的，兩個(gè)是沒(méi)有辦法分開(kāi)發(fā)展的。 本 項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng) 某某 縣 一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商貿(mào)、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項(xiàng)目成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。 三、 某某 縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要。 四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 某某 縣共有 16 個(gè)建制鎮(zhèn) 6 個(gè)鄉(xiāng)，全縣 2020 年年末總?cè)丝? 萬(wàn)人，2020 年末縣城人口 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人； 到 2020 年， 某某 縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，縣城總?cè)丝谶_(dá)到 萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化 率由 2020 年 的 %提高到 38%， 年均增長(zhǎng) %。由此判斷，未來(lái) 某某 縣城三 —五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的?！笆濉逼陂g固定資產(chǎn)某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) %，說(shuō)明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響 某某 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。以上各項(xiàng)政策對(duì) 某某 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響。營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對(duì)一手房市場(chǎng)并無(wú)太大消極影響。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 一、 項(xiàng)目地理位置分析 本項(xiàng)目 位于 某某 縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處 ， 東接 某某 人民廣 場(chǎng)、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵 某某 花園、美食街、河畔小吃城，北達(dá)汽車(chē)總站、火車(chē)站，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 學(xué)校、教育： 某某 縣 中、 試驗(yàn) 小學(xué) 位于東面工農(nóng)兵大道上， 距本項(xiàng)目約 300m。受各種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快大環(huán)境的影響， 某某 縣城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 %% %%%%%%%%%%%%2020 2020 2020 2020 2020 2020—— 2020年 某某 縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)整表 年份 投資（萬(wàn)元） 開(kāi)工（萬(wàn) m2） 竣工（萬(wàn) m2） 銷(xiāo)售面積（萬(wàn) m2） 2020 年 1550 2020 年 1760 2020 年 3072 2020 年 5395 2020 年 8029 14 2020 年 8558 合計(jì) （不含 2020 年） 26814 資料來(lái)源： 某某 縣房管局 房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng) “ 十五 ” 期間 某某 縣房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到 26814萬(wàn)元，五年增長(zhǎng)率分別為 %、 %、 %、 %、 %，投資規(guī)模年平均增長(zhǎng)率 %。 “十 五”期間商品房開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)表 （二） 2020— 2020年 某某 縣商品房審批統(tǒng)計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 建設(shè)地點(diǎn) 審批時(shí)間 層次 面積 （ m2） 1 恒藝花園 某某 恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 山谷路 元、 5 八層 1402468101214162020 2020 2020 2020 2020開(kāi)工面積竣工面積銷(xiāo)售面積某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 2 某某 商城 騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 元、 16 七層 3 天弘商貿(mào)市場(chǎng) E棟 江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 8 八層 4 天弘商貿(mào)市場(chǎng) D棟 江西天弘 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 8 六層 5 天弘商場(chǎng) A、 B 棟 江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 8 五層 6 門(mén)面 —— 商住樓 江西南昌實(shí)業(yè)有限公司 某某 縣糧油副食品公司 下解放路 11 六層 7 綜合樓 泰興公司 中山路 30 五層 8 南天大廈 深圳春庚公司 某某 分公司 解放路 25 六層 9 廣場(chǎng)大廈 西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 16 六層 10 勝利大廈 江西國(guó)泰房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 某某 分公司 勝利路 9 六層 11 泰豪商城 福建省福清市宏信房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 某某 分公司 工農(nóng)兵大道 1 7 六層 12 農(nóng)資大廈 豐城九九房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 某某 分公司 中山路 1 12 六層 13 昌盛大樓 江西西昌實(shí)業(yè)有限公司 下解放路 1 20 六層 合 計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 批準(zhǔn)時(shí)間 建筑面積 （ m2） 總造價(jià) (萬(wàn)元 ) 1 華建置業(yè)有限公司 華勝樓 1152 30 2 西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 華盛大廈 1900 68 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 3 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A2 2592 97 4 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A A1A12 2592 97 5 江西億泰置業(yè)有限公司 A1 棟 5381 202 6 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A9 3591 135 7 江西億泰置 業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A4— A8 2517 95 8 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A13— A15 1368 9 某某 實(shí)業(yè)有限公司 某某 花園新城 12140 438 10 南昌榮昌商品房開(kāi)發(fā)公司 榮泰福邸 2600 90 11 江西勝康置業(yè)有限公司 升泰花園 4080 138 12 江西豐澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新華大廈 9000 320 13 江西新華房地產(chǎn)有限責(zé)任公 司 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) A棟 3200 80 14 江西國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南方大廈 2100 15 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 某某 花園別墅（ 38 棟） 10800 380 16 江西新都置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A3A、 A3B 5617 210 17 某某 金龍房地產(chǎn)有限公司 佳寶花園 4800 180 18 江西優(yōu)氏實(shí)業(yè)有限公司 某某 分公司 農(nóng)機(jī)市場(chǎng) 4000 160 19 某某 新紀(jì)元 實(shí)業(yè)有限公司 廣場(chǎng)花園 4100 170 20 江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 某某 愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 城東市場(chǎng) B 棟、 C1 棟 6100 244 合 計(jì) 89630 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 層 建筑面積 總造價(jià) 批準(zhǔn)時(shí)間 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 次 （ m2） (萬(wàn)元 ) 1 華建置業(yè)有限公司 澄江企業(yè)大樓 六 3400 130 .24 2 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 澄江河改造飲食街 三 14389 480 3 江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 某某 愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 城東市場(chǎng) A棟 六 6000 218 4 江西富瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 富瑞花園 六 53000 2020 5 騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 摩托車(chē)城二期 五 4000 6 某某 縣房管局 西昌樓 七 4310 7 吉水文水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工行東風(fēng)分理處商住樓 六 1370 8 吉水文水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工 行澄江儲(chǔ)蓄所商住樓 六 800 32 合 計(jì) 87269 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 工程名稱(chēng) 層次 /結(jié)構(gòu) 建筑面積 （ m2） 工程造價(jià) （萬(wàn)元） 審批日期 1 江西萬(wàn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 A、 B、 C、 D 六層 /框混 1900 2 江西萬(wàn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 E、 F 六層 /框混 1275 3 某某 縣人民武裝部 商住樓 六層 /框混 2800 120 4 華建置業(yè)有限公司 云天公寓 六層 /磚混 2480 94 5 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 昌泰安置大樓 六層 /磚混 2324 88 6 某某 縣房