【正文】 注重內部空間與城市界面結合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風景線。本項目注重營造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，在項目屋頂中部設計 一個大型的景觀庭院，結合周邊的廣場、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。該項目建筑設計體現(xiàn) 出“ 以人為本 ” 注重品質的 設計 理念， 首創(chuàng)小高層和高層住宅理念，給 某某 的房地產(chǎn)帶來質的飛越。 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 41 第五章 工程設計方案 第一節(jié) 指導思想與原則 建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。 四 、社會環(huán)境條件 本項目區(qū)規(guī)劃用地 附近 無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源 、 軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。 某某 縣縣城 五十年一遇的洪水水位是 ，本項目處于 某某 縣城市防洪堤保護范圍內 。 基地 內未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。 第二節(jié) 主要建設條件 一 、工程地質、水文 地質 情況 工程地質 本項目場地 屬典型的河岸丘陵地貌。 確定的開盤入市價格應結合項目經(jīng)濟技術指標、預算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進行調整，由公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括 不同類型產(chǎn)品入市均價，后期不同類型產(chǎn)品價格走勢判定，價格系數(shù)設定，營銷策略等等，最終交董事會確定。本項目在精品打造、專業(yè)營銷和專業(yè)招商的運作下，價格至少有 20～ 30％的增長空間，商業(yè)潛能大，前景看好。 分析預測 根據(jù) “ 十五 ”期間 某某 縣城的人均可支配收入增長預測，推算 至 2020年、 2020年人均可支配收入將分別達到 、 ，從溫飽型 —小康型 —小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， 某某 縣城的消費需求層次在 2020年將以小康型為主 ， 2020年轉入以小康型加部分高消費為主。參照近三年鼎泰商業(yè)步行街和金竹園的售價，比照目前 某某 縣多層住宅最高價格（ 1460元 /平方米），結合市場調查分析，最保守的估計 某某 廣場 高層住宅以 1460—1680元 /平方米的售價向市場推出期房，購買者在心理上完全可以接受；如果一年半至兩年后以準現(xiàn)房或現(xiàn)房推向市場，推測心理上可以接受 1600—1750元 /平方米的價格。近三年銷售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價格在 1480—1680元 /平方米之間。 水印華府 ： 房型為躍層 ， ， 15層（實際 30層），價格 1600—2400元 /平方米 ，均價 1900元 /平方米。 吉安市高層住宅有鼎泰商業(yè)步行街 (高層已入住 )、青原區(qū)金竹園（小高層已入?。⑿歉郯膱@（未開工）、 （施工中）、江南御景園（未開工）、創(chuàng)天麗景城（未開工）、濱江六合盛世（未開工）、水印華府（施工中）等。 單位面積全部開發(fā)成本測算表 序號 成本名稱 住 宅（元 /m2） 商業(yè) 店鋪（元 /m2） 1 土地成本 分攤 2 建安成本 分攤 720 3 市政設施配套 費 分攤 15 20 4 其他 各項 費用分攤 5 不可預見費分攤 6 綠化等環(huán)境工程分攤 7 營銷 、廣告 費 用 等分攤 8 財務費用分攤 9 管理 費 用分攤 合 計 開發(fā)商預期利潤目標期望值 預期利潤目標期望值：住宅為 15%，商業(yè)店鋪樓 60%，則每 平方米 利潤：住宅 元 / m2，商鋪 元 / m2。這些單位都會產(chǎn)生大量人流給本項目商業(yè)經(jīng)營提供得天獨厚的優(yōu)質客戶資源。 人流的導入主要通過上述三條路進來，工農(nóng)兵大道（東段）是最大人流導入量的道路，也是項目的主要出入口。 在市場調查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是 商鋪 （如很多經(jīng)商戶盡管某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 33 手里面有相當積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營而增加了開支，許多經(jīng)商戶的夢想就是擁有 1—2間自己的店鋪）。 （ 四 ） 威脅（ threat） 主要威脅來自新國光百貨、 某某 縣城的多層樓盤。 營銷策劃及招商需要專業(yè)運作 本項目受其占地面積的影響，無法形 成大盤效應；且 某某 居民對高層住宅購房消費存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運作，提高項某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 32 目吸引力，在項目開盤時將潛在的項目優(yōu)勢轉化為現(xiàn)實優(yōu)勢。首層步行街布置有珠寶、通訊、藥品、品牌服飾連鎖店等；二層為大型品牌超市；三層為咖啡、茶藝、中西美點等休閑娛樂項目；三樓空中花園布置有綠化廣場、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。 ④ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢 本項目的建筑規(guī)劃設計方案是由知名的深圳市宗灝建筑師事務所有限公司設計。 開發(fā)商優(yōu)勢 ① 資本運作優(yōu)勢 本項目的開發(fā)商 某某 實業(yè)公司實力雄厚，信譽良好，項目開發(fā)資本金充足，只要 完成前期工作 就能順利 開工 。月 面積（㎡） 、 130140 銷售周期 10 個月 銷售狀況 銷售達 90% 銷售均價 1250 元 /㎡ 自身配套 小區(qū)紅外線防越系統(tǒng) 單元可視對講門 背景音樂系統(tǒng) 小區(qū)電子監(jiān)控攝像系統(tǒng) 客戶群體 公務員、一般職工、建材市場業(yè)主等 新財富花園 物業(yè)名稱 新財富花園 位置 某某 縣工農(nóng)兵大道 171 號 發(fā)展商 江西 某某 新財富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 聘請（管理公司未定） 占地面積 萬㎡ 建筑面積 萬㎡ 開盤時間 2020 年 1 月 容積率 入伙時間 2020 年 7 月 總戶數(shù) 234 戶 主力戶型 2/ 2/3 物業(yè)管理費 元 /㎡因此， 某某 縣城區(qū) 商品房價格今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。如此浩大 的城市化建設，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機。 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 28 第 二 城市化的進程也直接拉動房地產(chǎn)開發(fā)。到 “ 十一五 ” 期間末即 2020 年，可能會繼續(xù) 上漲 ，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。三是多角度實施對房價的調控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設和招標底價的松緊、稅費的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。短期的起伏永遠是存在的，但短期的起伏，不會改變 某某 縣城區(qū) 房價總趨勢的長期上升。 分析結論 從上述分析看， 某某 縣規(guī)劃審批開工項目建設規(guī)模與每年平均需求 41萬 m2 供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場前景廣闊， 未來五年 某某縣 城區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。 如果要安置 2020 年的拆遷戶，按戶均 70 m2 計算，需住房面積 7 萬 m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積 萬 m2。如果按人均建筑面積 25m2 的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積 萬 m2。 （ 7）目前 某某 縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構成威脅；未來經(jīng)濟適用房和廉租房供應總量較小，私房建設將嚴格限制；市場 銷售情況對房地產(chǎn)市場趨好。 （ 4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經(jīng)濟發(fā)展，商品 房價格仍有較大的上漲空間。 住房消費群體 住房消費市場 ① 富人、高收入者 ① 別墅、高檔公寓 ② 稍高收入者 ② 商品房 ③ 中、低收入者 ③ 經(jīng)濟適用房二手房 ④ 最低收入者 ④ 政府提供廉租房 （住房呈 “金字塔 ”消費結構示意圖） 分析結論 （ 1）整體市場處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢頭。 熱點戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和有關部門的調查了解，得出在 某某 縣市場對兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%，另外四房也占有一定的比例 8%，別墅及其它房型占 17%（見下表） 。 新財富 花園 工農(nóng)兵大道171 號 （商鋪、住宅 3） 276（商鋪4住宅234） 1458～1160 5000 1338 80 交房 2/2/復式 一次性 96折、分期 97折按揭 98折 元 / m2 一般 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 22 粵泰園 工農(nóng)兵大道228 號 169（商鋪5住宅110） 1238～988 3000 95 現(xiàn)房 2/2/ 2/4 沒有優(yōu)惠 元 / m2 南門花苑 中山路南段 某某 花園南側 60 1398～1318 未定 50 30 1/2/ 2/3 一次性 98折 3 棟連排、立面一般 富瑞城市花園 2 期 澄江大道 68 640 1250 3000 1156 90 90 2/2/ 2/4 一次性 97折、按揭 99折 元 / m2 超大陽光陽臺、凸窗、落地窗、管道井設計管線不外露、兩進式雙衛(wèi)生間、綠地率 39%、小區(qū)配套設施好。 二、 2020年 —2020年上半年 某某 縣房地產(chǎn)市場分析 2020 年是 某某 房地產(chǎn)市場的一個較快發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價格都有較大提升； 2020 年國家一系列宏觀調控政策的出臺對 某某 房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費者對市場利好的心理預期；從市場成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強外，消費者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。 存量土地（據(jù)不完全統(tǒng)計）供應量：澄江大道項目約 200畝、原文田開發(fā)區(qū)約 180畝、其它存量土地 200畝以內。 “十五”期間房地產(chǎn)投資增長率 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 14 需求基本平衡，市場發(fā)展相對穩(wěn)健 “十五 ”期間 某某 縣商品房銷售面積累計 ，商品房開工面積累計 ，商品房竣工面積累計 。至 2020 年 6 月，多層最高價格 1530 元 / ㎡，實際成交價 1468 元 / ㎡；至 2020 年 7 月，多層最高價格 1580 元 / ㎡，實際成交價1498 元 / ㎡。 第二節(jié) 市場 供需 分析 一、 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 （一） 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 12 55062065078092012000200400600800100012002020 2020 2020 2020 2020 2020單位: 元/ 平方米 泰和縣商品房價格走勢 隨著 某某 縣社會經(jīng)濟逐步發(fā)展，為使 某某 崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標，近年來 某某 縣加大了城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā) 步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質量。 二 、 項目周邊配套設施 現(xiàn)狀 醫(yī)療配套設施： 某某 縣 人民醫(yī)院、 某某 縣中醫(yī)院距本項目 均在 400m路程 以內。無論是 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) 的建設 ， 還是適應住房消費的需要， 本項目的建設 是可行的。 項目 一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設計上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會所功能延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶輕松步入綠色的 活動空間。 某某 縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實力的開發(fā)企業(yè)對市場變化的應變能力較強、自我調控的空間較大，只要積極應對以上政策變化，反而可以促進房地 產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展，同時促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰。 近年以來，國家出臺一系列有關土地 、房地產(chǎn)市場調控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，以及有關房地產(chǎn)市場調控的系列政策。 房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎，供需兩旺。 縣域經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎； 從城市化進程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進入、外來人口（打工、就業(yè)、務商人員）的進入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產(chǎn)市場提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。 某某 縣 某某 廣場 開發(fā)建設項目，通過引進先進的開發(fā)理念和 先進的 樓盤規(guī)劃設計 思想 ， 同時 大幅度提高 物業(yè) 管理水平，建設一流的花園式 高層 住宅 樓 ， 將推動 縣城 房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質量、上水平。 某某 廣場項目引進新的住宅理念，