【正文】 、上水平。 四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要 某某 縣共有 16 個(gè)建制鎮(zhèn) 6 個(gè)鄉(xiāng)，全縣 2020 年年末總?cè)丝? 萬(wàn)人，2020 年末縣城人口 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人； 到 2020 年， 某某 縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，縣城總?cè)丝谶_(dá)到 萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化 率由 2020 年 的 %提高到 38%， 年均增長(zhǎng) %。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎(chǔ)條件。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 一、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的契機(jī)。 縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 從城市化進(jìn)程來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來(lái)人口（打工、就業(yè)、務(wù)商人員）的進(jìn)入使得城區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，購(gòu)房需求總量加大。由此判斷，未來(lái) 某某 縣城三 —五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。 人均收入、可支配收入的增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費(fèi)提供強(qiáng)大支撐。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺?！笆濉逼陂g固定資產(chǎn)某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) %，說(shuō)明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響 某某 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)測(cè)未來(lái) 某某 縣城三 —五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 二、政府調(diào)控為項(xiàng)目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。 近年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地 、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策。以上各項(xiàng)政策對(duì) 某某 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響。 國(guó)八條、國(guó)六條發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開(kāi)發(fā)商資本金門(mén)檻。 但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的三類(lèi)城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負(fù)面影響較小。 某某 縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對(duì)一手房市場(chǎng)并無(wú)太大消極影響。 三、 某某 某某 廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng) 具 備開(kāi)發(fā)的條件，前景較好。 本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng) 某某 縣建筑行政主管部門(mén)和縣政府批復(fù)，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)正在辦理，這為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。 項(xiàng)目 一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設(shè)計(jì)上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會(huì)所功能延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶(hù)輕松步入綠色的 活動(dòng)空間。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。 這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的 某某 縣某某 廣場(chǎng)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既是尊重住房消費(fèi)市場(chǎng)客觀規(guī)律的結(jié)果，也是某某 縣 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢(shì)和要求。無(wú)論是 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) 的建設(shè) ， 還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要， 本項(xiàng)目的建設(shè) 是可行的。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 一、 項(xiàng)目地理位置分析 本項(xiàng)目 位于 某某 縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處 ， 東接 某某 人民廣 場(chǎng)、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵 某某 花園、美食街、河畔小吃城，北達(dá)汽車(chē)總站、火車(chē)站，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 某某 廣場(chǎng)坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價(jià)值無(wú)可取代。周邊的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 二 、 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 現(xiàn)狀 醫(yī)療配套設(shè)施： 某某 縣 人民醫(yī)院、 某某 縣中醫(yī)院距本項(xiàng)目 均在 400m路程 以?xún)?nèi)。 學(xué)校、教育： 某某 縣 中、 試驗(yàn) 小學(xué) 位于東面工農(nóng)兵大道上， 距本項(xiàng)目約 300m。 自然景觀、人文景觀：本項(xiàng)目 往東面約 50m 為 某某 縣的中心廣場(chǎng)，某某 縣縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門(mén)機(jī)關(guān)都聚集在此地段。 因此本地段是一個(gè)地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項(xiàng)配套設(shè)施完善的地域，是具有 高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。 第二節(jié) 市場(chǎng) 供需 分析 一、 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 （一） 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 55062065078092012000200400600800100012002020 2020 2020 2020 2020 2020單位: 元/ 平方米 泰和縣商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 隨著 某某 縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，為使 某某 崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來(lái) 某某 縣加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā) 步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快大環(huán)境的影響， 某某 縣城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。 2020 年以前，商品住房?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，均價(jià)在 600 元 /㎡以下，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)計(jì)（均價(jià)）， 2020 年商品住房為 550 元 / ㎡， 2020 年為 620 元 / ㎡， 2020 年為 650 元 / ㎡， 2020 年為 780 元 / ㎡， 2020 年為 920 元 / ㎡， 2020 年上半年為 1100 元 / ㎡，下半年達(dá)到 1200 元 / ㎡； 2020 年 6 月底均價(jià)達(dá)到 1235 元 / ㎡，今年 7 月底均價(jià)達(dá)到 1270 元 / ㎡ ,在吉安市的縣城中價(jià)格最高；部分“黃金”地段的均價(jià)達(dá)到了 1300 元 / ㎡。至 2020 年 6 月，多層最高價(jià)格 1530 元 / ㎡，實(shí)際成交價(jià) 1468 元 / ㎡；至 2020 年 7 月，多層最高價(jià)格 1580 元 / ㎡，實(shí)際成交價(jià)1498 元 / ㎡。 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 %% %%%%%%%%%%%%2020 2020 2020 2020 2020 2020—— 2020年 某某 縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)整表 年份 投資（萬(wàn)元） 開(kāi)工（萬(wàn) m2） 竣工（萬(wàn) m2） 銷(xiāo)售面積（萬(wàn) m2） 2020 年 1550 2020 年 1760 2020 年 3072 2020 年 5395 2020 年 8029 14 2020 年 8558 合計(jì) （不含 2020 年） 26814 資料來(lái)源： 某某 縣房管局 房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng) “ 十五 ” 期間 某某 縣房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到 26814萬(wàn)元，五年增長(zhǎng)率分別為 %、 %、 %、 %、 %，投資規(guī)模年平均增長(zhǎng)率 %。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下， 2020年投資規(guī)模增幅較 2020年有所放緩，但投資總量仍增加了 529萬(wàn)元。全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)中最活躍的因素。 “十五”期間房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 需求基本平衡，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健 “十五 ”期間 某某 縣商品房銷(xiāo)售面積累計(jì) ，商品房開(kāi)工面積累計(jì) ，商品房竣工面積累計(jì) 。 “十 五”期間商品房開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)表 （二） 2020— 2020年 某某 縣商品房審批統(tǒng)計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 建設(shè)地點(diǎn) 審批時(shí)間 層次 面積 （ m2） 1 恒藝花園 某某 恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 山谷路 元、 5 八層 1402468101214162020 2020 2020 2020 2020開(kāi)工面積竣工面積銷(xiāo)售面積某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 2 某某 商城 騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 元、 16 七層 3 天弘商貿(mào)市場(chǎng) E棟 江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 8 八層 4 天弘商貿(mào)市場(chǎng) D棟 江西天弘 實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 8 六層 5 天弘商場(chǎng) A、 B 棟 江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 8 五層 6 門(mén)面 —— 商住樓 江西南昌實(shí)業(yè)有限公司 某某 縣糧油副食品公司 下解放路 11 六層 7 綜合樓 泰興公司 中山路 30 五層 8 南天大廈 深圳春庚公司 某某 分公司 解放路 25 六層 9 廣場(chǎng)大廈 西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 工農(nóng)兵大道 16 六層 10 勝利大廈 江西國(guó)泰房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 某某 分公司 勝利路 9 六層 11 泰豪商城 福建省福清市宏信房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 某某 分公司 工農(nóng)兵大道 1 7 六層 12 農(nóng)資大廈 豐城九九房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 某某 分公司 中山路 1 12 六層 13 昌盛大樓 江西西昌實(shí)業(yè)有限公司 下解放路 1 20 六層 合 計(jì) 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 批準(zhǔn)時(shí)間 建筑面積 （ m2） 總造價(jià) (萬(wàn)元 ) 1 華建置業(yè)有限公司 華勝樓 1152 30 2 西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 華盛大廈 1900 68 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 3 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A2 2592 97 4 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A A1A12 2592 97 5 江西億泰置業(yè)有限公司 A1 棟 5381 202 6 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A9 3591 135 7 江西億泰置 業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A4— A8 2517 95 8 江西億泰置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A13— A15 1368 9 某某 實(shí)業(yè)有限公司 某某 花園新城 12140 438 10 南昌榮昌商品房開(kāi)發(fā)公司 榮泰福邸 2600 90 11 江西勝康置業(yè)有限公司 升泰花園 4080 138 12 江西豐澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新華大廈 9000 320 13 江西新華房地產(chǎn)有限責(zé)任公 司 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) A棟 3200 80 14 江西國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南方大廈 2100 15 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 某某 花園別墅（ 38 棟） 10800 380 16 江西新都置業(yè)有限公司 江南大市場(chǎng) A3A、 A3B 5617 210 17 某某 金龍房地產(chǎn)有限公司 佳寶花園 4800 180 18 江西優(yōu)氏實(shí)業(yè)有限公司 某某 分公司 農(nóng)機(jī)市場(chǎng) 4000 160 19 某某 新紀(jì)元 實(shí)業(yè)有限公司 廣場(chǎng)花園 4100 170 20 江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 某某 愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 城東市場(chǎng) B 棟、 C1 棟 6100 244 合 計(jì) 89630 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 層 建筑面積 總造價(jià) 批準(zhǔn)時(shí)間 某某 縣友誼廣場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 次 （ m2） (萬(wàn)元 ) 1 華建置業(yè)有限公司 澄江企業(yè)大樓 六 3400 130 .24 2 江西 某某 實(shí)業(yè)有限公司 澄江河改造飲食街 三 14389 480 3 江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 某某 愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 城東市場(chǎng) A棟 六 6000 218 4 江西富瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 富瑞花園 六 53000 2020 5 騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 摩托車(chē)城二期 五 4000 6 某某 縣房管局 西昌樓 七 4310 7 吉水文水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工行東風(fēng)分理處商住樓 六 1370 8 吉水文水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 工 行澄江儲(chǔ)蓄所商住樓 六