【文章內(nèi)容簡介】 800 32 合 計 87269 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計表 序號 建設(shè)單位 工程名稱 層次 /結(jié)構(gòu) 建筑面積 （ m2） 工程造價 （萬元） 審批日期 1 江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 A、 B、 C、 D 六層 /框混 1900 2 江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 某某 商貿(mào)城 E、 F 六層 /框混 1275 3 某某 縣人民武裝部 商住樓 六層 /框混 2800 120 4 華建置業(yè)有限公司 云天公寓 六層 /磚混 2480 94 5 某某 房地產(chǎn)開發(fā)公司 昌泰安置大樓 六層 /磚混 2324 88 6 某某 縣房改辦 君悅花園 六層 /磚混 7500 285 7 吉安泰然汽運公司 住宅樓 六層 /框混 7368 300 8 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑公司安置樓 七層 /磚混 3914 160 9 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 煙草公司安置樓 七層 /磚混 2742 110 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 18 單位:x標(biāo)年份y 標(biāo)萬平米 024681012142020 2020 2020 2020 202010 愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司 文苑公寓 六層 /框混 2288 11 江西玉泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 靜雅花園 六層 /磚混 7500 285 合 計 某某 縣 2020 年度商品房審批統(tǒng)計表 序號 建設(shè)單位 工程名稱 層次 /結(jié)構(gòu) 建筑面積（ m2） 工程造價 （萬元） 審批日期 1 榮昌開發(fā)公司 榮昌二期 六層 /磚混 3700 140 2 江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 粵泰園 1樓 六層 /框 混 6650 266 3 江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 粵泰園 2樓 六層 /框混 6650 266 4 江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 粵泰園 3樓 六層 /框混 3870 155 5 吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 安置樓 A棟 四層 /磚混 1453 61 6 江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司 富瑞花園二期 六層 /框混 81540 3669 7 某某 大自然供銷有限責(zé)任公司 供銷大樓 七層 /框混 8300 402 8 南門村委會 云天花園 六層 /磚 混 7945 9 江西 某某 實業(yè)有限公司 某某 花園二期 七層 /磚混 8927 合 計 129035 （三）審批統(tǒng)計表分析（以 2020年為基數(shù)） 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 19 審批統(tǒng)計表分析結(jié)論： 從審批建筑面積來看， 2020—2020年審批建筑面積分別為 、 、 、 、 ， 2020年稍有下降，降幅為 %， 2020—2020年審批建筑面積逐年增加。 2020年審批建筑面積下降的原因是因為 2020年是國家土地政策宏觀調(diào)控年，各級政府清理整頓土地市場。 （四） 土地供應(yīng)分析 某某 縣城經(jīng)營性土地實際供應(yīng)量： 2020年 、 2020年 、2020年 ， 2020年計劃供應(yīng) 260畝。 存量土地（據(jù)不完全統(tǒng)計）供應(yīng)量：澄江大道項目約 200畝、原文田開發(fā)區(qū)約 180畝、其它存量土地 200畝以內(nèi)。 某某 縣城人口眾多 ， 進(jìn)城人口每年約 —，購房需求比較旺盛。近幾年 某某 縣城土地供應(yīng)相對較少、基本處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)， 某某 縣土地儲備中心并未儲備大量土地。因此今后三年內(nèi) 某某 縣城經(jīng) 營性土地過量供應(yīng)的可能性極??；只要商品房售價不出現(xiàn)過快、異常上漲，即便再增加300—500畝土地供應(yīng)也完全可以消化。 二、 2020年 —2020年上半年 某某 縣房地產(chǎn)市場分析 2020 年是 某某 房地產(chǎn)市場的一個較快發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價格都有較大提升； 2020 年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺對 某某 房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費者對市場利好的心理預(yù)期；從市場成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強(qiáng)外，消費者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。從 某某 縣在 建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計表的調(diào)查和了解情況來看： 住宅方面 — 存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 20 要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。 商鋪方面 — 存在一定數(shù)量的目標(biāo)客戶群和相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個體工商戶和私營業(yè)主。 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 21 某某 縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計表 06 年 7 月 20 日 樓盤名稱 地 址 開工 時間 占地 規(guī)模 （畝） 總建 筑面積 (萬 m2) 總套數(shù) （套） 售價（元 /m2） 銷售 情況 （ %） 工程 進(jìn)度 （ %） 主要房型 付款方式 優(yōu)惠政策 物業(yè)管理 樓盤特點：立面風(fēng)格特點、房型特點、總平面特點、環(huán)境特點（有無水景） 住宅 店面 車庫 自管 聘請 品牌 某某 商貿(mào)城 工農(nóng)兵大道129— 2 號 45 8 1000（店鋪600，住宅400） 1100 4500 未定 店鋪 16住宅 95 現(xiàn)房 2/2/ 2/4 一次性 96折、按揭 98折 元 / m2 框架結(jié)構(gòu)、 大層高、有室外觀光自動扶梯、內(nèi)設(shè)購物步行街、全通透式無框玻璃門。 新財富 花園 工農(nóng)兵大道171 號 （商鋪、住宅 3） 276（商鋪4住宅234） 1458～1160 5000 1338 80 交房 2/2/復(fù)式 一次性 96折、分期 97折按揭 98折 元 / m2 一般 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 22 粵泰園 工農(nóng)兵大道228 號 169（商鋪5住宅110） 1238～988 3000 95 現(xiàn)房 2/2/ 2/4 沒有優(yōu)惠 元 / m2 南門花苑 中山路南段 某某 花園南側(cè) 60 1398～1318 未定 50 30 1/2/ 2/3 一次性 98折 3 棟連排、立面一般 富瑞城市花園 2 期 澄江大道 68 640 1250 3000 1156 90 90 2/2/ 2/4 一次性 97折、按揭 99折 元 / m2 超大陽光陽臺、凸窗、落地窗、管道井設(shè)計管線不外露、兩進(jìn)式雙衛(wèi)生間、綠地率 39%、小區(qū)配套設(shè)施好。 云天花園 解放路 1200 1200 50 80 2/2/2/復(fù)式 一次性 97折 元 / m2 某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 23 12501230121012301240123012201210122012401260128011601180120012201240126012801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12單位: 元/ 平方米價格水平 2020年末 某某 縣商品房銷售均價 1200元 /平方米，同比上漲 30%，從住宅銷售的走勢圖來看，本年受國家宏觀政策調(diào)整 某某 縣住宅銷售情況波動不大，整體走勢平穩(wěn)。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。 投資規(guī)模 2020年投資規(guī)模 8558萬元，增幅較 2020年雖然有所放緩，但投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 熱點戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在 某某 縣市場對兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%，另外四房也占有一定的比例 8%，別墅及其它房型占 17%（見下表） 。目 前市場上對小戶型的需求也較大，而且比例相對較高，兩房的需求比例占 28%。經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 某某 市場對 80—130平方米的兩房、三房小面積戶型的需求很強(qiáng)烈，在價格穩(wěn)步上升的情況下，實際的需求數(shù)量可能會更大，某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 24 28%47%8%17%2/22/32/4別墅及其它 因為市場的變化動量是非常大的。 消費群體 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性 不同 ，住房消費已呈“ 金字塔 ” 式的梯級消費結(jié)構(gòu)（見下圖）。 住房消費群體 住房消費市場 ① 富人、高收入者 ① 別墅、高檔公寓 ② 稍高收入者 ② 商品房 ③ 中、低收入者 ③ 經(jīng)濟(jì)適用房二手房 ④ 最低收入者 ④ 政府提供廉租房 （住房呈 “金字塔 ”消費結(jié)構(gòu)示意圖） 分析結(jié)論 （ 1）整體市場處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口及外出勞務(wù)人員返城購房，是近三年購房的新增主力軍；近三年房價上漲 較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 （ 2） 2020年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中， 某某 縣并未受某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 25 到太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達(dá)到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明 某某 縣房地產(chǎn)發(fā)展具備堅實基礎(chǔ)。 （ 3） 某某 縣房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 （ 4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品 房價格仍有較大的上漲空間。 （ 5）近三年市場需求基本平衡， 2020年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進(jìn)行開發(fā)策略調(diào)整以提高樓盤品質(zhì)滿足消費者需求，使房產(chǎn)市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。 （ 6）近幾年土地供應(yīng)處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。 （ 7）目前 某某 縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場 銷售情況對房地產(chǎn)市場趨好。 三、 市場需求 分析 建設(shè)小康 某某 ，逐步使 某某 縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市 ，是今后一段時間 該縣 經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來五年， 隨著縣城建成面積的擴(kuò)展 ， 2020 年 初步形成 萬人口規(guī)模的 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) ，給 某某縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。 居住現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計， 某某 縣 城區(qū)現(xiàn)有人口 萬（含外來務(wù)工人口）， 總戶數(shù) 萬戶， 現(xiàn)有存量住房 萬 m2，人均居住面積 m 建筑面積約 m2，其中有近 萬戶購買了房改房（含集資房、安置房） 、有 2020 戶建有某某 縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 26 私房 。如果按人均建筑面積 25m2 的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積 萬 m2。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年 至 2020 年， 某某 縣縣城 累計拆遷房屋面積 萬 m2（ 2020年 萬 m2， 2020 年 萬 m2， 2020 年 萬 m2， 2020 年 萬 m2），累計完成拆遷住戶 2300 余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實行貨幣安置，即通