【正文】 .............. 31 第七章 財(cái)務(wù)效益評(píng)估 ...................................................................................................... 32 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) ............................................................................................... 32 （一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取 ................................................................................ 32 （二）靜態(tài)效益指標(biāo) ........................................................................................... 33 （三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 ........................................................ 34 二、利息保障倍數(shù)計(jì)算 ............................................................................................... 36 三、貸款償還期計(jì)算 .................................................................................................. 37 第八章 項(xiàng)目不確定性分析 ............................................................................................... 38 一、盈虧平衡分析 ...................................................................................................... 38 二、單因素敏感性分析 ............................................................................................... 38 第九章 銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評(píng)估 ...................................................................... 40 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ...................................................................................................... 40 （一）定量分析 .................................................................................................. 40 （二）定性分析 .................................................................................................. 40 附件：借款人應(yīng)提交的材料清單 ........................................................................................ 42 本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過(guò)對(duì)借 款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。 第一章 概 要 根據(jù) 盛華投資公司 開發(fā)“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”工程申請(qǐng)貸款的需要，于 2020 年 12 月22 日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為 2020 年 1 月 2 日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益 、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于 2020 年 12 月 30 日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià) 盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬(wàn)元人民幣。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。 截止 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額為 17146 萬(wàn)元，負(fù)債總額為 5315 萬(wàn)元，所有者權(quán)益為 11831 萬(wàn)元。大唐 盛華 在建設(shè)銀行 A 市 支行開有基本結(jié)算帳戶。截止 2020年 12 月 1 日，在建設(shè)銀行 A 市 支行存款余額為 1500 萬(wàn)元；公司無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄。 通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) “ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目位于 A 市中心位置，山東 路與江蘇路入口處，連通 1 萬(wàn)余平方米的 文明廣場(chǎng) ，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場(chǎng) 平方米），停車場(chǎng)為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。 項(xiàng)目總建筑面積 ㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和 6 棟 22 層的住宅樓。 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。 四、投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及 A 市 同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行計(jì)算。 本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，單位樓面成本為 元 /平方米。 具體見(jiàn)下表： （開發(fā)投資估算表） 序號(hào) 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 （元） 樓面造價(jià) （元 /㎡） 百分比 （ %） 1 一、征地費(fèi)及土地契稅等 113971313 % 2 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 21067332 % 3 三、建筑安裝工程費(fèi) 247163589 % 4 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 8295000 % 5 五、管理費(fèi) 13269130 % 6 六、開發(fā)期稅費(fèi) 672670 % 7 七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)） 40932398 % 8 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3904972 % 合計(jì) 總投資造價(jià) 449276405 % 注：詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)附件：成本計(jì)算明細(xì)表 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬(wàn)元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金 10000 萬(wàn)元）； ? 銀行貸款 15000 萬(wàn)元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬(wàn)元。 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下： （詳見(jiàn)評(píng)估主表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 萬(wàn)元； 內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％，所得稅后）：按全部投資計(jì)為 萬(wàn)元； 動(dòng)態(tài)投資回收期（還原利率 10%）：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按建設(shè)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AA 級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 的界限值。 七、評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資計(jì)劃可行 ，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為 AA 級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專款專用，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表 盛華明 ，注冊(cè)資本 5300 萬(wàn)元人民幣。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。在 A 市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“ 紅山 新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉(cāng)儲(chǔ)、商品房 萬(wàn)平方米 。 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 盛華投資公司 產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部。 公司現(xiàn)有員工 30 人，其中碩士生 2 名、本科生 9 名，大專生 15 名，高級(jí)工程師2 名，工程師 5 名，助理工程師 2 名，高級(jí)會(huì)計(jì)師 1 名，會(huì)計(jì)師 1 名，經(jīng)濟(jì)師 2 名，房地產(chǎn)高級(jí)策劃師 2 名。 公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平 。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 該公司在建行 開有基本結(jié)算帳戶。截止 2020 年 12 月末，該公司在建行存款余額為 1520 萬(wàn)元；信用社存款余額為 500 萬(wàn)元。公司借款均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其 2020 年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。 在人行查詢系統(tǒng)查詢， 盛華投資公司 無(wú)任何不良記錄，信譽(yù)良好。 附：借款人基本情況表： 借款人名稱 經(jīng)營(yíng)情況 資質(zhì)等級(jí) 三級(jí) 年開發(fā)規(guī)模 年竣工量 年銷售量 竣工產(chǎn)品合格率 100% 竣工產(chǎn)品優(yōu)良率 100% 財(cái)務(wù)情況 注冊(cè)資本 5300 萬(wàn) 元 實(shí)收資本 5300 萬(wàn)元 總資產(chǎn) 17146 萬(wàn)元 所有者權(quán)益 11831 萬(wàn)元 資產(chǎn)負(fù)債率 31% 流動(dòng)比率 151% 存貨周轉(zhuǎn)率 利潤(rùn)總額 11831 資產(chǎn)報(bào)酬率 % 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 37% 利息保障倍數(shù) 資本積累率 82% 信用情況 貸款利息實(shí)收率 100% 貸款不良率 0 客戶信用評(píng)級(jí)得分 信用等級(jí) AA 授信控制量 我行已提供信用量 貸款紀(jì)錄 貸款行 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 建設(shè)銀行 1600 1600 % 正常 抵押 保證記錄 被保證人 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 四、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 盛華投資公司 具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 2020 年 1 月起正式進(jìn)行“紅山 新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。在 A 市 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“紅山 新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉(cāng)儲(chǔ)、商品房 萬(wàn)平方米 。 因此大唐 盛華 自身具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣 闊。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 “ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”項(xiàng)目位于 A 市 中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通 1 萬(wàn)余平方米的 文明廣場(chǎng) ，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和 6 棟 22 層的住宅樓。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場(chǎng) 平方米），停車場(chǎng)為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。 盛華投資公司 多年來(lái)在 房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“ 盛華國(guó)際廣場(chǎng) ”是 A 市 中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場(chǎng)及精品住宅，也是決心在 A 市 樹立的樣板工程。 A 市 政府通過(guò)對(duì)舊城改造和新城的開發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合 A 市 舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施， A 市作為西部 的重要城市，吸引了眾多前來(lái)參與投資開發(fā)的公司。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 二、