【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃許可證》； 上海市國土局：成國用 2020 字第號(hào)《國有土地使用證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市建委：， , , , , ,號(hào)《施工 許可證》。 24 上海市房地產(chǎn)管理局：成房（ 2020）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（ 2020）預(yù)售證第號(hào)、、號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。 小區(qū)于 2020年 8月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12 月完工交房。 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由上海道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)上海市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給上海房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個(gè)施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條 DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為 3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡 設(shè)計(jì)公司和上海建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。 25 新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 上海建筑設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有 7名一級注冊建筑師、 7 名一級注冊結(jié)構(gòu)師， 6 名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員 60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有： 青城白鷺洲 100,000 平方米， 清華坊 住宅區(qū) 50,000 平方米等項(xiàng)目 。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價(jià) 工程施工由上海市區(qū)建筑工程總公司、上海第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模（平方米） 上海市區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777 上海市建筑工程公司 16,840 上海省建筑工程公司 壹級 12,690 上海市建筑工程公司 15,435 上海市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336 上海市第、第建筑工程公司屬于上海市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級為壹 級 26 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的上海建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的上海工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 七、環(huán)境保護(hù)評價(jià) “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。 工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。 宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住 宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循 現(xiàn)代城 市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。 綜合以上分析認(rèn)為，上海房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和上海市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊 備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成 90%，景觀已完成 40%，評價(jià)可行。 27 第四章 市場評估 一、 市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2020 年全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于 7％的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國 內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 199 1993 年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動(dòng)。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場， 2020年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實(shí)際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、 物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康 28 發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 2020 年 2 月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 （二）上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場狀況 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，上海市人民政府從兩方面入手加速上海經(jīng)濟(jì)的快速增長。 對外，上海市人民政府積極改善上海的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。 2020年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）1491 億元，超額完成目標(biāo)任務(wù) 百分點(diǎn)，增幅達(dá) ％；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入 ，比上年增長 ％，其中地方財(cái)政收入 ，比上年增長了 ％。為“十五”期間上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 2020年上海房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同期增長 ％；人均購房和建房支出達(dá)到 3 元，較上年同期增長 ％，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了 14 倍。 2020 年上海市區(qū)人均居住面積 ，據(jù)預(yù)測到 2020年末人均住房居住面積將達(dá)到 。目前上海市 ％的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看， %的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中 %是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首， %是原有私房， %是商品房。因此，上海市居民購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具 市場潛力。 29 2020 年上海市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自 3月份在上海市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了 26 條市容形象示范街和 6 條出入城道路等 42條街道和重點(diǎn)路段。 9月 28 日上海市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施， 2020 年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成 15戶企業(yè)搬遷改造，投資 20億元以上。 2020年 11 月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)， 2020 年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用 35 年的時(shí)間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近 35年 的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止 2020 年 12 月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資 28 億元、更新改造投資 ，分別比去年同期增長 %、 32.6%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由 粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，上海房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。 根據(jù)《上海市“九五”及 2020 遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測 2020－2020 年我市住宅需求量約需 4600－ 4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以 30 來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面 有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此上海市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，上海市 1996年至 2020年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表 41： 上海市 1996年至 2020年 住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表 表 41 單位：萬平方米 名稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 住宅施工面積 住宅竣工面積 住宅銷售面積 住宅銷售額（億元） 住宅空置面積 據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，上海市 1996年至 2020年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表 42： 上海市 1996年至 2020年 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及 銷售量統(tǒng)計(jì)表 表 42 單位：萬平米 31 名 稱 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 商業(yè)營業(yè)用房施工面積 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元） 商業(yè)營業(yè)用房 空置面積 從上表可看出從 1998 年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始，上海市住宅施工面積以 30％的平均增長率高速發(fā)展；住宅竣工面積 199 2020年分別比上年增長 ％、 ％，住宅銷售面積 199 2020年分別比上年增長 ％、％，住宅銷售額 199 2020年分別比上年增長 ％、 ％。 在過去的 2020年房地產(chǎn)共完成投資 ，銷售 ，分別比去年同比增長 ％、 ％，其中住宅銷售面積 638萬平方米，比上年增長 ％。房屋竣工面積 815萬平方米，同比增長 ％，房屋空置面積 ，比上年增加 ％。由以上數(shù)字可看出2020 年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于上海市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)加大，競爭激烈。 上海市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表 4－ 3。 32 表 43 上海市房地產(chǎn)價(jià)格水平表 1996年 12月 1997年 12月 1998年 12月 1999年 12月 2020年 12月 2001 年 12 月 住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房價(jià)格指數(shù)近年變化可看出上海市商品住宅價(jià)格從 1996年至 2020年 12 月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在 966點(diǎn)至 996 點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） 上海市商業(yè)用房價(jià)格從 1996 年至 2020 年 12 月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在 965點(diǎn)至 909 點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） （三）上海市 2020年 110 月房地產(chǎn)市場狀況： 2020 年上半年，上海市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市房地產(chǎn)完成投資 ，比去年同期增長 ％；住宅投資比重繼 33 續(xù)加大，完成投資 ，增長 ％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。橫向比較，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在 15 個(gè)副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后 ，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。 上半年上海市商品房銷售 萬平方米，比去年同期增