【文章內(nèi)容簡介】 。 (5)項目計算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，以商品房全部售完為限，計算期定為 6 年，從第 2 年起繼續(xù)施工， 3 年內(nèi)完工。 (6)稅費率：營業(yè)稅稅率為 5%；城市維護建設(shè)稅稅率 7%，教育費附加費率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為 0~40%；企業(yè)所得稅稅率為 33%，管理費用按建筑工程費用的 3%提取；銷售費用按工程費的 5%提?。徊豢深A(yù)見費為1351 萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按 5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留 在企業(yè)，直至項目計算期末再分配。 基準(zhǔn)收益串 Ie 發(fā)定為 15。 收入及成本 商品房銷售收入共為 67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為 43456萬元。 11 其中管理費用及銷售費用分別為 582 萬元及 970 萬元，財務(wù)費用為 2089 萬元。詳見附表 4附表 43 和附表 44。 利潤與稅金 該項目經(jīng)營稅金為 3726 萬元，土地增值稅為 6048 萬元，利潤總額為 14519萬元，所得稅為 4791 萬元，減三項基金后，可供分配的利潤為 7490 萬元。詳見附表 44。 盈利能力分析 全部投資內(nèi)部收益率：所得稅前為 %，凈現(xiàn)值為 2868 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %；投資各方的內(nèi)部收益率都為 %；大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此在財務(wù)上是可行的。投資回收期為 年。詳見附表 4附表 46。 清償能力分析 申請抵押貸款 15000 萬元，約定從第 4 年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售收入。經(jīng)測算，預(yù)售收入除少量用于項目投資外，其余款項用來還款是富富有余的。詳見附表 47。項目資產(chǎn)負債率是比較低的，僅在第 2 年達到 67%，其余年份均在 37%~58%之間。詳見附表 49。 八、不確定分析 項目的敏感因素 影響項目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和售房款回籠進度三項。詳見表 42 和圖 41。 表 42 敏感性分析表 序號 項目 變動幅度 (%) 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 191 10 5926 2 售房價格 +10 6563 10 826 3 預(yù)售款回籠進度 +10 3440 10 991 12 從表 42 和圖 4— 1 來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %和 %，投資回收期也將分別增加至 年。相比之下，預(yù)售款回籠進度對項目影響不太大。由此看，項目有一定的抗風(fēng)險能力。 臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為 15%，則開發(fā) 投資臨界點為 47530 萬元，增長 4074 萬元；售房價格的臨界點 11041 元，降低 929 元：土地費用的臨界點為 22138 萬元，增長 5568 萬元；售房面積的臨界點為 50548 平方米，下降 6052 平方米。從臨界點分析可見 (表43)，項目對土地費用變動的承受力最強。 表 43 臨界點分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率 (%) 期望值 開發(fā)投資 (萬元 ) 43456 最高值 47530 售房價格 (元 /平方米 ) 11970 最低值 11041 土地費用 (萬元 ) 16570 最高值 22138 售房面積平 (方米 ) 56600 最低值 50548 20020406040 30 20 10 0 10 20 30 40售房價格 預(yù)售款回籠進度 基準(zhǔn)收益率 開發(fā)產(chǎn)品投資 13 九、貸款風(fēng)險評估 申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據(jù)工程進度用款情況擬向 xx銀行 xx支行以抵押方式申請貸款 15000 萬元，寬限期為 2 年， 2 年等本還款。 抵押物及其估價 抵押物為主辦單位取得的《國有土地使用權(quán)證》。該抵押物辦單位委托北京xx 房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積 56600 平方米，建設(shè)用地面積 5126 平方米。據(jù)該公司《估價報告》，房地產(chǎn)估價結(jié)果為 萬元。 《估價報告》 將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設(shè)備費用。熟地價是委估地塊達到七通一平，公寓用地 70 年土地使用權(quán)的市場價格。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費 (部分 )、設(shè)備款 (部分 )及其他費用。 抵押貸款風(fēng)險的評估 《評估報告》是 1998 年 2 月 27 日簽署的。當(dāng)時該項目正處于施工期，當(dāng)年3~8 月又投入建設(shè)資金約 5000 萬元。該估價依據(jù)的市場價為 2500 美元 /平方米，目前來看似偏高。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應(yīng)有所調(diào)低。 按《評估報告》的估價值，按抵押率占 50%及 70%計，可 貸款的本息額為17219 萬元至 24000 萬元。該項目需貸款 15000 萬元人民幣，加利息共計為 17400萬元。如按抵押率 70%計算，抵押物價值是可以接受的。 貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務(wù)效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評估進一步分析了如銷售受到影響，即使 3 年內(nèi)銷售率只達 90%，亦不影響貸款的償還。因此，貸款償還能力是強的。 十、評估結(jié)論和建議 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。其經(jīng)營范圍就是 AAA 項目的開發(fā)、建設(shè)、出租、出售與物 業(yè)管理。該公司注冊資本為 8300 萬元，已全部到位。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機構(gòu)，特別是財務(wù)、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴(yán)謹。 (3)AAA 項目設(shè)計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設(shè)施合理：施工質(zhì)量 — 流，地下工程曾獲 1998 年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴(yán)格。 (4)北京市朝陽區(qū)是北京市規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)， AAA 項目正處于該區(qū)范圍的中心地帶，為外商機構(gòu)、外資 (合資 )企業(yè)包圍，又與北京新開辟的第三使館區(qū)隔 14 路相望，交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備，因此，相對于北京市其他中高檔住宅而言，具有叫優(yōu)越的地理 環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強的競爭力。 (5)AAA 項目是一項在建工程，已投入資金 7910 萬元人民幣，預(yù)計 1998 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 1999 年進行設(shè)備安裝與內(nèi)裝修，于 11 月即可人住。目前是該項目工程使用資金較集中的時間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進展和投資效益的發(fā)揮。 (6)經(jīng)測算分析， AAA 項目的財務(wù)效益好，抗風(fēng)險能力較強。只要銷售價格合理，營銷得力，可以按計劃完成銷售任務(wù)，回收資金。因此，該項目償還貸款是有保證的。詳見表 44。 (7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。 總之，該項貸款是可 行的，安全度較高。 建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得用戶。 15 表 44 主要經(jīng)濟指標(biāo) 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 2 設(shè)計規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：住宅 服務(wù)用房 汽車庫車位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 56600 56600 42100 4195 10305 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財務(wù)費用 資金籌措 其中：資本金 借款 經(jīng)營收入 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 43456 43456 2089 43456 8300 15000 13550 745 8691 2904 958 1946 1210 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 財務(wù)評價指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅綠 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 長期借款償還期 (房地產(chǎn)投資 ) % % % % 年 % 年 % 年 貸款期起 16 附表 41