【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有：青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)工程施工由XX市區(qū)建筑工程總公司、XX第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見(jiàn)下表：承建單位名稱公司資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模（平方米）XX市區(qū)建筑工程總公司壹級(jí)31,777XX市建筑工程公司16,840XX省建筑工程公司壹級(jí)12,690XX市建筑工程公司15,435XX市區(qū)建筑安裝工程公司貳級(jí)22,336XX市第、第建筑工程公司屬于XX市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的XX建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的XX工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)“”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為，XX房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和XX市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。第四章市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1991993年的過(guò)熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來(lái)中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（二）XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，XX市人民政府從兩方面入手加速XX經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，XX市人民政府積極改善XX的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，％；，％，％。為“十五”期間XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年XX房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，％；，％。％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，%是原有私房，%是商品房。因此，XX市居民購(gòu)房空間廣闊，開(kāi)發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。2001年XX市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在XX市區(qū)全面展開(kāi)了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日XX市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開(kāi)始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開(kāi)始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近35年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，、%、%,使城市的居住水平和投資開(kāi)發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開(kāi)始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開(kāi)始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)《XX市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門(mén)預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此XX市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，XX房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年住宅開(kāi)發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表41：XX市1996年至2000年住宅開(kāi)發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表表41單位：萬(wàn)平方米名稱1996年1997年1998年1999年2000年住宅銷售額（億元）據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，XX市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表42：XX市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表表42單位：萬(wàn)平米名稱1996年1997年1998年1999年2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元）從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開(kāi)始，XX市住宅施工面積以30％的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積199％、％，住宅銷售面積199％、％，住宅銷售額199％、％。，％、％，其中住宅銷售面積638萬(wàn)平方米，％。房屋竣工面積815萬(wàn)平方米，％，％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于XX市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過(guò)熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。XX市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見(jiàn)表4－3。表43XX市房地產(chǎn)價(jià)格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數(shù)966970994993983996辦公指數(shù)10071006984964946947商用指數(shù)965948925911910909城市綜合指數(shù)965956973980972982從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出XX市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）XX市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖：（略）（三）XX市2002年110月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：2002年上半年，XX市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，％。橫向比較，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。，％。，％，％。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中XX花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)面積均超過(guò)20萬(wàn)平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。XX市商品房銷售經(jīng)過(guò)去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開(kāi)始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來(lái)，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐XX，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給XX寫(xiě)字樓帶來(lái)利好。二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過(guò)，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤(pán)的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)：樓盤(pán)品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤(pán)多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫(kù)，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫(kù)的高檔別墅，將成為需求的新趨向。開(kāi)發(fā)規(guī)?；Ｔ缙陧?xiàng)目因?yàn)榭砷_(kāi)發(fā)用地小而分散，沒(méi)有形成規(guī)模開(kāi)發(fā)。新開(kāi)樓盤(pán)如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間?？偠灾呱系拇罅χС?、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買(mǎi)力，使得城東將成為近年來(lái)最有開(kāi)發(fā)潛力的區(qū)域。三、市場(chǎng)定位分析地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如