房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估報告(編輯修改稿)
2024-09-02 09:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 他項目建設(shè)一樣，受原材料價格變化、勞動力成本增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動、利率變化以及環(huán)境和技術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)開發(fā)也有其自身的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)不同于建設(shè)工程總承包。建設(shè)工程總承包只負(fù)責(zé)建設(shè)工程施工，即根據(jù)建設(shè)工程總承包合同約定的合同總價或計價辦法、建設(shè)工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求，按照建設(shè)方提供的設(shè)計資料完成施工任務(wù)，其成本控制僅是施工過程中的成本，不包括項目前期工作、項目設(shè)計等成本構(gòu)成，成本的可控性較高。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從項目的征地、可行性研究開始，到項目的規(guī)劃、施工圖設(shè)計、施工、銷售，到最后項目的竣工交付使用，開發(fā)商幾乎承擔(dān)了項目建設(shè)中的所有成本風(fēng)險，無論是哪一環(huán)節(jié)成本控制出現(xiàn)偏差，都會導(dǎo)致整個項目成本控制的不確定。（2）建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風(fēng)險工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)完工，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。作為一個開發(fā)項目，控制項目工期、安全、質(zhì)量也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問題，一方面資金占用時間延長，資金成本增大；另一方面，會造成房屋銷售合同交房時間的違約而引發(fā)賠償；更重要是會造成社會上的不良反應(yīng)，使企業(yè)的信譽(yù)受到損害。經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性。經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和項目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況,如市場分析能力、管理水平、管理效率低,使用經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。（1）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)使擦黑能夠的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。（2）購買力風(fēng)險 購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。 （
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