【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 靜態(tài)盈利分析...............................................................................33 項(xiàng)目現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析.......................................................................34 項(xiàng)目清償能力分析...........................................................................................35 項(xiàng)目敏感性分析...............................................................................................35 項(xiàng)目前期和施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估...............................................................36 項(xiàng)目租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估...........................................................................37 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)論...........................................................................................395 W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策................................... 40 項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策...................................................................40 項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控...............................................................................40 對(duì)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控...................................................................................40 對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控措施...................................................................................41 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控.......................................................................................41 對(duì)設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、不合理的設(shè)計(jì)方案風(fēng)險(xiǎn)的控制.......................................41 對(duì)工期拖延風(fēng)險(xiǎn)的控制...................................................................................42 安全風(fēng)險(xiǎn)...........................................................................................................42 項(xiàng)目租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控...........................................................................436 結(jié)論與展望............................................................................................45 結(jié)論......................................................................................................................45 展望......................................................................................................................45參考文獻(xiàn)...................................................................................................46致謝.......................................................................................................49個(gè)人簡(jiǎn)歷...................................................................................................50發(fā)表的學(xué)術(shù)論文.......................................................................................50W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究0 引言 研究背景及意義 研究背景為適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我國(guó)制訂十二五規(guī)劃指出：促進(jìn)中小城鎮(zhèn)與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，遵循節(jié)約土地的布局規(guī)則，全面合理推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革，提高中小城鎮(zhèn)的承載力，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的改變。居民的居住水平可以充分反映國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)的文明程度。我國(guó)政府歷來(lái)重視人民群眾的住房問(wèn)題，近年來(lái)采取了一系列措施，并且投入了大量資金，商品房建設(shè)規(guī)模不斷增大，居民居住條件明顯改善。但隨著城鎮(zhèn)人口的快速增長(zhǎng)和住房制度改革的實(shí)施，商品房建設(shè)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)需求的增長(zhǎng)速度。1978 年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的建設(shè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。2004 年，改革城鎮(zhèn)住房無(wú)疑是經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重大措施，對(duì)此國(guó)務(wù)院明確提出改革目標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)房屋社會(huì)化和商品化。各地在制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和地方規(guī)劃時(shí)都把商品房建設(shè)放在突出位置，把商品房建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)形成良性循環(huán)，從而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為響應(yīng) W 市政府對(duì)于文化建設(shè)的重視，順應(yīng)“科學(xué)規(guī)劃、有序建設(shè)、綜合發(fā)展、整體發(fā)展”的人文建設(shè)理念，錦繡櫻園項(xiàng)目致力于 W 市傳統(tǒng)文化保護(hù)，西方文化的引進(jìn)，城市環(huán)境的改造，全力促進(jìn)物質(zhì)資源和文化資源的相互融合。在此背景下，為了滿足 W 市居民改善居住環(huán)境及城市面貌的迫切要求，W 市華安集團(tuán)有限公司提出了錦繡櫻園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及 W 市城市建設(shè)規(guī)劃要求，不僅有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，也是促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的需要。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是十分有必要的。 研究意義為了供給他人使用房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地買賣、房屋建造或者土地1W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究翻新等活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)目的，這個(gè)過(guò)程就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含一定的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)很大，它是根據(jù)推測(cè)未來(lái)需求才確定的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，主要由房地產(chǎn)業(yè)本身所具有的空間上的固定性、投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)條件差及開(kāi)發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)所決定的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)管理研究具有尤其重要的意義。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目研究有很強(qiáng)的指導(dǎo)性，通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究可以為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建設(shè)提供指導(dǎo)性建議，也可以為項(xiàng)目投資者進(jìn)行決策提供根據(jù)。所以，本篇論文關(guān)于房產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，可以為相關(guān)研究提供參考。 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國(guó)外研究現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)管理最早起源于公元前 916 年的共同海損制度以及公元前 400 年的船貨押貸制度，這構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)管理思想的雛形。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生之初，美國(guó)、英國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性就有了充分的認(rèn)識(shí)，并且在風(fēng)險(xiǎn)分析方面，兩個(gè)國(guó)家都各有建樹(shù)，相互補(bǔ)充，是該領(lǐng)域研究的典型代表國(guó)家，但總體來(lái)說(shuō)，這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)管理研究發(fā)展較為緩慢。20 世紀(jì)初，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理越來(lái)越受到各國(guó)的重視，各國(guó)開(kāi)始把風(fēng)險(xiǎn)管理引入企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域并進(jìn)行了初步的探索。1916 年，法國(guó)管理學(xué)家亨瑞法約爾（Henri Fayol）正式把風(fēng)險(xiǎn)管理思想引進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。1931年，最早主張進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的部門是美國(guó)管理協(xié)會(huì)保險(xiǎn)部門；1932 年，風(fēng)險(xiǎn)管理逐步興起，主要標(biāo)志就是美國(guó)紐約的經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)創(chuàng)立。20 世紀(jì) 50 年代以來(lái)，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及各種風(fēng)險(xiǎn)事件的不斷發(fā)生為風(fēng)險(xiǎn)管理的進(jìn)一步發(fā)展提供了良好的契機(jī)。1950 年，美國(guó)的莫布雷（Mowbray）等詳細(xì)闡述了“風(fēng)險(xiǎn)管理”的概念，從此，風(fēng)險(xiǎn)管理作為一門獨(dú)立的學(xué)科在西方資本主義國(guó)家得到了迅猛的發(fā)展。21 世紀(jì)以來(lái)，隨著國(guó)外房地產(chǎn)等投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的迅速增加及投資規(guī)模的迅速擴(kuò)大，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理受到前所未有的重視，很多國(guó)外學(xué)者提出了很多新的理論及方法，促進(jìn)了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理在國(guó)外的理論發(fā)展及實(shí)際應(yīng)用。如：Wurkzebach(2003)深入研究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，并探討了房地產(chǎn)投資2W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究問(wèn)題；(2008)研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問(wèn)題，并深入研究了如何防范和化解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程中的主要風(fēng)險(xiǎn)；（2010）研究了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程中的主要問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決方案；Peter Jovanovic 和 David Spaulding（2011）針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了全面研究的，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)控制等。 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀目前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理還處于探討及對(duì)國(guó)外研究進(jìn)行借鑒的時(shí)期。20 世紀(jì) 80 年代，國(guó)外各種風(fēng)險(xiǎn)管理的理論與書(shū)籍才被傳播到我國(guó)并開(kāi)始運(yùn)用于一些大型的工程項(xiàng)目實(shí)踐，一些學(xué)者開(kāi)始重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究，出版了一系列的著作、學(xué)術(shù)論文等，促進(jìn)了風(fēng)險(xiǎn)管理研究在我國(guó)的發(fā)展。如：郭仲偉教授（1987）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行了廣泛的研究，其研究體系為此后學(xué)者的研究奠定了基礎(chǔ)；于九如（1999）借鑒國(guó)外理論體系基礎(chǔ)上，提出了大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究較為系統(tǒng)闡釋。這些研究都是在國(guó)外理論體系及研究方法的基礎(chǔ)上所做的初步探討和研究，為我國(guó)當(dāng)時(shí)的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及決策提供了依據(jù)，也為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究在我國(guó)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。然而，由于該時(shí)期主要研究都是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)單分析以及存在問(wèn)題的簡(jiǎn)單描述，技術(shù)方法落后，實(shí)用性不強(qiáng)。進(jìn)入 21 世紀(jì)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和計(jì)算機(jī)等技術(shù)的日新月異，依據(jù)本國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，許多學(xué)者在研究風(fēng)險(xiǎn)管理的理論基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了詳細(xì)分析。如趙樹(shù)寬、馬力(2002)利用我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的體系，運(yùn)用 Fuzzy 和 AHP 相結(jié)合的方法，然后提出了相關(guān)的模糊評(píng)價(jià)模型；梁志紅（2006）從企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)層面分析企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資的重要性，應(yīng)該提高調(diào)查可信度，找尋良好的投資區(qū)域；張聲東（2008）結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)例，采用蒙特卡洛法構(gòu)建了房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理模型，總結(jié)出計(jì)算機(jī)分析風(fēng)險(xiǎn)管理的結(jié)果，并對(duì)此結(jié)果進(jìn)行了較為詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析；趙振宇（2010）采用最小割集法研究工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，并且把故障樹(shù)分析方法嵌入其中，然后分析了該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)因素量化等，采用故障樹(shù)分析法的目的在于利用概率理論降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的成本，并分析出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的最為薄弱的環(huán)節(jié)。3W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究通過(guò)上述分析，基于固有的理論并且還引入了較為先進(jìn)的研究方法，從而達(dá)到理論和實(shí)踐的結(jié)合，達(dá)到在實(shí)際中的準(zhǔn)確運(yùn)用。目前，國(guó)內(nèi)主要是在投資決策、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)防范方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行分析。而風(fēng)險(xiǎn)分析最為常用的研究方法是經(jīng)驗(yàn)決策以及定性分析。雖然采用定量分析進(jìn)行過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析，但是這并無(wú)法較為準(zhǔn)確的體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在性質(zhì)，故而導(dǎo)致大量的決策失誤，有必要深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。我國(guó)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究在大型項(xiàng)目管理中的應(yīng)用仍存在一些難點(diǎn)，主要表現(xiàn)在：（1）企業(yè)家和政府的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)依然薄弱；（2）風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)方面存在難點(diǎn)主要包括：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別困難、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的誤差大、風(fēng)險(xiǎn)處理手段落后等；（3）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)的措施不夠全面和系統(tǒng)，僅通過(guò)單方面或局部進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理與預(yù)防；（4）沒(méi)有創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)與行動(dòng)。 論文的研究目標(biāo)及方法 研究目標(biāo)本篇論文的研究目的在于根據(jù) W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況，利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理理論，識(shí)別出該項(xiàng)目在不同階段可能面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)，然后找出影響該項(xiàng)目利潤(rùn)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素的