【文章內(nèi)容簡介】 靜態(tài)盈利分析...............................................................................33 項目現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析.......................................................................34 項目清償能力分析...........................................................................................35 項目敏感性分析...............................................................................................35 項目前期和施工建設(shè)階段的風(fēng)險評估...............................................................36 項目租售管理階段的風(fēng)險評估...........................................................................37 項目風(fēng)險評估的結(jié)論...........................................................................................395 W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制對策................................... 40 項目投資決策階段的風(fēng)險管理對策...................................................................40 項目土地獲取階段風(fēng)險監(jiān)控...............................................................................40 對市場供求風(fēng)險的監(jiān)控...................................................................................40 對融資風(fēng)險的監(jiān)控措施...................................................................................41 項目建設(shè)階段風(fēng)險監(jiān)控.......................................................................................41 對設(shè)計變更風(fēng)險、不合理的設(shè)計方案風(fēng)險的控制.......................................41 對工期拖延風(fēng)險的控制...................................................................................42 安全風(fēng)險...........................................................................................................42 項目租售管理階段的風(fēng)險監(jiān)控...........................................................................436 結(jié)論與展望............................................................................................45 結(jié)論......................................................................................................................45 展望......................................................................................................................45參考文獻...................................................................................................46致謝.......................................................................................................49個人簡歷...................................................................................................50發(fā)表的學(xué)術(shù)論文.......................................................................................50W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究0 引言 研究背景及意義 研究背景為適應(yīng)國民經(jīng)濟發(fā)展水平，我國制訂十二五規(guī)劃指出：促進中小城鎮(zhèn)與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，遵循節(jié)約土地的布局規(guī)則，全面合理推進城鎮(zhèn)化改革，提高中小城鎮(zhèn)的承載力，進而促進城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的改變。居民的居住水平可以充分反映國家經(jīng)濟發(fā)展水平和社會的文明程度。我國政府歷來重視人民群眾的住房問題，近年來采取了一系列措施，并且投入了大量資金，商品房建設(shè)規(guī)模不斷增大，居民居住條件明顯改善。但隨著城鎮(zhèn)人口的快速增長和住房制度改革的實施，商品房建設(shè)的速度遠遠落后于社會需求的增長速度。1978 年以來，中國房地產(chǎn)的建設(shè)進入新的發(fā)展階段。2004 年，改革城鎮(zhèn)住房無疑是經(jīng)濟體制改革的一個重大措施，對此國務(wù)院明確提出改革目標(biāo)，即實現(xiàn)房屋社會化和商品化。各地在制定國民經(jīng)濟發(fā)展計劃和地方規(guī)劃時都把商品房建設(shè)放在突出位置，把商品房建設(shè)作為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點，以促進房地產(chǎn)業(yè)形成良性循環(huán)，從而帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。為響應(yīng) W 市政府對于文化建設(shè)的重視，順應(yīng)“科學(xué)規(guī)劃、有序建設(shè)、綜合發(fā)展、整體發(fā)展”的人文建設(shè)理念，錦繡櫻園項目致力于 W 市傳統(tǒng)文化保護，西方文化的引進，城市環(huán)境的改造，全力促進物質(zhì)資源和文化資源的相互融合。在此背景下，為了滿足 W 市居民改善居住環(huán)境及城市面貌的迫切要求，W 市華安集團有限公司提出了錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及 W 市城市建設(shè)規(guī)劃要求，不僅有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，也是促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長，發(fā)展地方經(jīng)濟的需要。因此，本項目建設(shè)是十分有必要的。 研究意義為了供給他人使用房屋，房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)進行土地買賣、房屋建造或者土地1W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究翻新等活動，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的經(jīng)濟目的，這個過程就是房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)包含一定的不確定性，風(fēng)險很大，它是根據(jù)推測未來需求才確定的產(chǎn)品開發(fā)，主要由房地產(chǎn)業(yè)本身所具有的空間上的固定性、投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、開發(fā)條件差及開發(fā)過程環(huán)節(jié)多等特點所決定的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目存在巨大風(fēng)險，其風(fēng)險管理研究具有尤其重要的意義。進行房地產(chǎn)項目研究有很強的指導(dǎo)性，通過進行房地產(chǎn)開發(fā)研究可以為項目經(jīng)營建設(shè)提供指導(dǎo)性建議，也可以為項目投資者進行決策提供根據(jù)。所以，本篇論文關(guān)于房產(chǎn)項目風(fēng)險管理的探討，可以為相關(guān)研究提供參考。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 國外研究現(xiàn)狀風(fēng)險管理最早起源于公元前 916 年的共同海損制度以及公元前 400 年的船貨押貸制度，這構(gòu)成了風(fēng)險管理思想的雛形。在企業(yè)風(fēng)險管理產(chǎn)生之初，美國、英國學(xué)術(shù)界對于風(fēng)險管理的必要性就有了充分的認識，并且在風(fēng)險分析方面，兩個國家都各有建樹，相互補充，是該領(lǐng)域研究的典型代表國家，但總體來說，這一時期的風(fēng)險管理研究發(fā)展較為緩慢。20 世紀(jì)初，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，風(fēng)險管理越來越受到各國的重視，各國開始把風(fēng)險管理引入企業(yè)經(jīng)營管理領(lǐng)域并進行了初步的探索。1916 年，法國管理學(xué)家亨瑞法約爾（Henri Fayol）正式把風(fēng)險管理思想引進企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域。1931年，最早主張進行風(fēng)險管理的部門是美國管理協(xié)會保險部門；1932 年，風(fēng)險管理逐步興起，主要標(biāo)志就是美國紐約的經(jīng)紀(jì)人協(xié)會創(chuàng)立。20 世紀(jì) 50 年代以來，經(jīng)濟的進一步發(fā)展以及各種風(fēng)險事件的不斷發(fā)生為風(fēng)險管理的進一步發(fā)展提供了良好的契機。1950 年，美國的莫布雷（Mowbray）等詳細闡述了“風(fēng)險管理”的概念，從此，風(fēng)險管理作為一門獨立的學(xué)科在西方資本主義國家得到了迅猛的發(fā)展。21 世紀(jì)以來，隨著國外房地產(chǎn)等投資開發(fā)項目的迅速增加及投資規(guī)模的迅速擴大，項目風(fēng)險管理受到前所未有的重視，很多國外學(xué)者提出了很多新的理論及方法，促進了項目風(fēng)險管理在國外的理論發(fā)展及實際應(yīng)用。如：Wurkzebach(2003)深入研究了房地產(chǎn)開發(fā)項目存在的風(fēng)險，并探討了房地產(chǎn)投資2W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究問題；(2008)研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問題，并深入研究了如何防范和化解房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程中的主要風(fēng)險；（2010）研究了房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析過程中的主要問題，并提出了相應(yīng)的解決方案；Peter Jovanovic 和 David Spaulding（2011）針對房地產(chǎn)投資風(fēng)險做了全面研究的，詳細分析了房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資時的風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險評估以及風(fēng)險控制等。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀目前我國的房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理還處于探討及對國外研究進行借鑒的時期。20 世紀(jì) 80 年代，國外各種風(fēng)險管理的理論與書籍才被傳播到我國并開始運用于一些大型的工程項目實踐，一些學(xué)者開始重視對風(fēng)險管理的研究，出版了一系列的著作、學(xué)術(shù)論文等，促進了風(fēng)險管理研究在我國的發(fā)展。如：郭仲偉教授（1987）對風(fēng)險分析進行了廣泛的研究，其研究體系為此后學(xué)者的研究奠定了基礎(chǔ)；于九如（1999）借鑒國外理論體系基礎(chǔ)上，提出了大型項目的風(fēng)險研究較為系統(tǒng)闡釋。這些研究都是在國外理論體系及研究方法的基礎(chǔ)上所做的初步探討和研究，為我國當(dāng)時的投資項目風(fēng)險分析及決策提供了依據(jù)，也為項目風(fēng)險管理研究在我國的進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。然而，由于該時期主要研究都是針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資風(fēng)險簡單分析以及存在問題的簡單描述，技術(shù)方法落后，實用性不強。進入 21 世紀(jì)，隨著我國經(jīng)濟，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和計算機等技術(shù)的日新月異，依據(jù)本國房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，許多學(xué)者在研究風(fēng)險管理的理論基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)風(fēng)險管理進行了詳細分析。如趙樹寬、馬力(2002)利用我國房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的體系，運用 Fuzzy 和 AHP 相結(jié)合的方法，然后提出了相關(guān)的模糊評價模型；梁志紅（2006）從企業(yè)風(fēng)險層面分析企業(yè)進行項目投資的重要性，應(yīng)該提高調(diào)查可信度，找尋良好的投資區(qū)域；張聲東（2008）結(jié)合房地產(chǎn)實例，采用蒙特卡洛法構(gòu)建了房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理模型，總結(jié)出計算機分析風(fēng)險管理的結(jié)果，并對此結(jié)果進行了較為詳細的風(fēng)險分析；趙振宇（2010）采用最小割集法研究工程項目的風(fēng)險管理，并且把故障樹分析方法嵌入其中，然后分析了該項目的風(fēng)險識別和風(fēng)險因素量化等，采用故障樹分析法的目的在于利用概率理論降低項目風(fēng)險管理的成本，并分析出項目風(fēng)險識別的最為薄弱的環(huán)節(jié)。3W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究通過上述分析，基于固有的理論并且還引入了較為先進的研究方法，從而達到理論和實踐的結(jié)合，達到在實際中的準(zhǔn)確運用。目前，國內(nèi)主要是在投資決策、風(fēng)險識別、風(fēng)險防范方面對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理進行分析。而風(fēng)險分析最為常用的研究方法是經(jīng)驗決策以及定性分析。雖然采用定量分析進行過風(fēng)險分析，但是這并無法較為準(zhǔn)確的體現(xiàn)風(fēng)險的內(nèi)在性質(zhì)，故而導(dǎo)致大量的決策失誤，有必要深入研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理。我國的項目風(fēng)險研究在大型項目管理中的應(yīng)用仍存在一些難點，主要表現(xiàn)在：（1）企業(yè)家和政府的風(fēng)險意識依然薄弱；（2）風(fēng)險管理的技術(shù)方面存在難點主要包括：風(fēng)險識別困難、風(fēng)險評價的誤差大、風(fēng)險處理手段落后等；（3）對風(fēng)險進行應(yīng)對的措施不夠全面和系統(tǒng)，僅通過單方面或局部進行風(fēng)險管理與預(yù)防；（4）沒有創(chuàng)新性的風(fēng)險管理意識與行動。 論文的研究目標(biāo)及方法 研究目標(biāo)本篇論文的研究目的在于根據(jù) W 市錦繡櫻園房地產(chǎn)開發(fā)項目實際情況，利用房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理理論，識別出該項目在不同階段可能面臨的不同風(fēng)險，然后找出影響該項目利潤的主要風(fēng)險因素，并對這些風(fēng)險因素的