【文章內(nèi)容簡介】 涉及因素眾多的復雜開發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風險因素眾多，影響關(guān)系錯綜復雜。同時，不同風險因素引起后果的嚴重程度迥異，項目能否取得 預(yù)期結(jié)果具有很大的不確定性，因此，在項目風險管理中，應(yīng)進行科學的、系統(tǒng)的風險分析，風險預(yù)防，風險轉(zhuǎn)移，風險管理，風險抑制，將風險損失降低到最低程度，確保建設(shè)項目取得良好的社會和經(jīng)濟效益。 第 2 章 房地產(chǎn)投資項目風險影響因素 由于房地產(chǎn)投資的長期性和內(nèi)外部環(huán)境的復雜性，房地產(chǎn)投資風險很大，影響因素也很復雜，主要有以下幾方面。 房地產(chǎn)投資政策 政策風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成 功與否。房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金及售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制、對環(huán)境保護的要求，尤其是對投資規(guī)模、投資方向、金融的控制以及新稅務(wù)政策的知道等都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風險。在市場環(huán)境還未完善的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，因此房地產(chǎn)投資商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險按其影響因素，可以分為政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、房地產(chǎn)制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等 。 房地產(chǎn)類別 不同類型、不同地點的房地產(chǎn)，其投資大小、年經(jīng)營費用、年經(jīng)營收入也不一樣，所以投資不同類型的房地產(chǎn)，需要承擔的投資風險也不相同。一般來說，房產(chǎn)投資比地產(chǎn)投資的風險要小，因為房產(chǎn)比地產(chǎn)轉(zhuǎn)手要容易一些，房產(chǎn)更容易獲得收益；投資普 通住宅的風險比投資高檔商品房的風險小，因為其功能靈活且需求量相對穩(wěn)定。此外，房產(chǎn)的戶型設(shè)計和裝修也直接影響未來的收益狀況。戶型設(shè)計不僅要滿足功能，還要符合時尚和人體工程學的需要，戶型設(shè)計方案必須優(yōu)化，否則投資風險將會加大；為經(jīng)裝修的房產(chǎn)給用戶提供了相當大的改進、改造余地，而且投入也相對較小，投資風險要小于精裝修的房產(chǎn)。 房地產(chǎn)管理水平 房地產(chǎn)管理水平的高低影響了房地產(chǎn)項目收支的大小，也就影響了房地產(chǎn)投資的風險。管理水平高的房地產(chǎn)項目，其經(jīng)營支出低而經(jīng)營收益高，這就意味著可以盡快收回投資，或者即使在外部 環(huán)境變壞的情況下也能維持，所以管理水平高的房地產(chǎn)項目風險低。 宏觀經(jīng)濟狀況 宏觀經(jīng)濟狀況直接影響一地區(qū)的投資規(guī)模和需求量的編號，也直接影響了房地產(chǎn)投資的風險大小。如果一地區(qū)的宏觀經(jīng)濟狀況不景氣，會導致該地區(qū)對房地產(chǎn)的需求量減少，從而使房地產(chǎn)價格下降，會加大房地產(chǎn)投資的風險；反之，在經(jīng)濟景氣時，投資房地產(chǎn)的風險相當減小。 金融環(huán)境 房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品商品化時間長，這就注定其對外部資金，特別是對銀行貸款的依賴程度相當大。例如， 20世紀 90 年代初出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱， 1993 年，為了抑制國內(nèi)通貨膨 脹，中央采取了宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，緊縮銀根，由于房地產(chǎn)項目需要相當長的時間和資金來消化，金融緊縮使房地產(chǎn)失去了銀行信貸的有力支持，開發(fā)商先期投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量高層住宅樓盤積壓。利率的變化對房地產(chǎn)投資回報的影響也是較明顯和直接的，較低的利率代理的投資風險相對較小。 在認識房地產(chǎn)項目的投資風險以后，規(guī)避風險，成為投資人所必需解決的問題，只有在確保自己不被市場淘汰掉的前提下，才能考慮盈利的問題，如何分攤相關(guān)的風險，讓投資者更好的在嚴酷的市場存活下去，就顯得 至關(guān)重要了。 第 3 章 房地產(chǎn)投資項目風險識別 房地產(chǎn)投資不確定因素多、風險大，房地產(chǎn)的不可移動性、投資數(shù)額巨大以及回收周期漫長等特點，使得房地產(chǎn)投資在漫長的回收過程中，受到政治、經(jīng)濟、社會、法律以及自然環(huán)境等諸多因素的影響。房地產(chǎn)投資是一項風險較大的投資活動，投資者的任務(wù)就是在相同的風險下，設(shè)法最大化的增加收益，或者在相同收益的水平下將風險降到最低。房地產(chǎn)投資風險可以概括為以下幾點： 變現(xiàn)風險 變現(xiàn)風險是指房地產(chǎn)投資產(chǎn)品在不低于市場價或沒有被壓低價格的情況下，能迅速將其兌換成可流動資金的可能性。房 地產(chǎn)不像一般商品可以輕易變現(xiàn)，也不像股票或債券那樣可以在短時間內(nèi)兌現(xiàn)，因此，具有不動產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)不可能在短時間內(nèi)交易完成，資金也很難在短期內(nèi)兌現(xiàn)，只能在合適機會的情況下，才有可能完成交易。對投資者而言，想增加自己的收益，就得放棄變現(xiàn)性，并且要有很強的風險抗擊能力，否則就可能遭受經(jīng)濟損失。 購買力風險 假如社會經(jīng)濟處于滑坡階段，經(jīng)濟形勢出現(xiàn)蕭條，通貨膨脹上升，此時將直接影響到人們對房地產(chǎn)的消費能力，購買力水平下降，建成的房屋銷不出去，就會導致房地產(chǎn)投資者經(jīng)濟上的損失。購買力風險是威脅房地產(chǎn)投資的主要風 險因素之一。 經(jīng)營性風險 房地產(chǎn)市場是一個較為復雜的特殊市場，具有許多可變的不確定性因素。房地產(chǎn)經(jīng)營風險主要是由于房地產(chǎn)市場的特點、開放經(jīng)營條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營者的經(jīng)營管理才能和水平等所致。 針對這些，房地產(chǎn)投資者應(yīng)加強對這一復雜而特殊市場的調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場信息的掌握，熟練業(yè)務(wù)，提高投資決策及經(jīng)營管理水平，以減少經(jīng)營性風險。 社會風險 房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)市場的景氣影響很大，同社會經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。如果某個地區(qū)政治形勢穩(wěn)定，經(jīng)濟增長良好，則房地產(chǎn)市場看好，地產(chǎn)投資者 可能獲得較好的收益；相反，當某個地區(qū)政治形勢不穩(wěn)定，經(jīng)濟衰退，則房地產(chǎn)市場黯淡，房地產(chǎn)投資者面臨的風險就會變大。房地產(chǎn)投資也是與一個地方的社會治安以及法制狀況有關(guān)，穩(wěn)定的社會環(huán)境有利于提高房地產(chǎn)的投資收益。 自然風險 房地產(chǎn)投資者還可能面臨來自自然災(zāi)害的風險，如地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等自然災(zāi)害都可能是房地產(chǎn)投資者蒙受損失。此外，環(huán)境污染和土地退化等因素，也會使房地產(chǎn)貶值。 政策風險 政策風險是指由于政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來的風險。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，我國現(xiàn)正處于經(jīng)濟體制改革的 關(guān)鍵時期。各有關(guān)政策的調(diào)整相對比較頻繁，同時由于房地產(chǎn)投資周期較長，因而房地產(chǎn)投資必然較大的受政策的影響。 這種風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，政治環(huán)境的變化。政治環(huán)境主要是指投資項目所在國家和地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性的政治事件必然會導致經(jīng)濟震蕩，從而使房地產(chǎn)價值發(fā)生巨變。 第二，產(chǎn)業(yè)政策的變化。一個國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的變化將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大的影響。當國家有意扶持房地產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)發(fā)展作為拉動經(jīng)濟增長的主要動力時，其各種政策就會向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，為房 地產(chǎn)發(fā)展提供各種便利條件。相反，如果一個國家和地區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，限制或壓縮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其必然會出臺各種限制措施限制它的發(fā)展，這就給房地產(chǎn)發(fā)展帶來風險。 第三，土地使用政策的變化。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地使用政策的變化毫無疑問將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠的影響。從《中華人民共和國土地管理法》在1986 年 2 月、 1988 年 12 月和 1998 年 8月三易其稿，到 2021 年國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，再到 2021 年 3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況 執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，土地政策的每一次變遷都給房地產(chǎn)投資風險帶來了不確定性 .第四，稅收政策的變化。稅收政策是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟的有力手段。有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收的增加，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本就會增加，因而抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)投資帶來風險。 經(jīng)營風險 經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理能力的不確定性所帶來的風險。它包括決策風險、內(nèi)部管理風險兩個方面。 第一，決策風險。這種風險主要產(chǎn)生于投資方向選擇和投資規(guī)模選擇兩個方面。房地產(chǎn)投資者根據(jù)自身實力和對市場的判斷的不同選擇不同的投資方向和投資規(guī)模，而不同的投資方向和 投資規(guī)模將會帶來不同的收益，也存在不同的風險。如果方向錯誤和規(guī)模不適度，必然造成投資損失。 第二，內(nèi)部管理風險 .這種風險主要是指由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理效率低下、內(nèi)部控制不力造成的經(jīng)營管理費用超過預(yù)算，或者營銷策略不當而造成產(chǎn)品銷售期過長或企業(yè)信譽損失，以及設(shè)計、施工技術(shù)和質(zhì)量監(jiān)督不力而導致產(chǎn)品滯銷等風險。 財務(wù)風險 財務(wù)風險是指不同的財務(wù)管理方式引起的使用貸款的風險。在財務(wù)方面的風險因素主要是以下兩方面： 第一，融資風險。房地產(chǎn)投資由于投資額大，很少有公司能夠依靠自有資金完成所有投資，主要資金都來源于 銀行貸款。提高資產(chǎn)負債率一方面可以轉(zhuǎn)嫁通貨膨脹的風險，另一方面通過財務(wù)杠桿的運用可以增加資產(chǎn)所有者的收益，但是財務(wù)杠桿的運用是與風險緊密聯(lián)系在一起的，當借入資本的成本小于資產(chǎn)的收益時，杠桿作用便能房地產(chǎn)投資風險管理增加資本的收益，反之，則減少資本收益。同時，財務(wù)杠桿運用也增大了投資者收益的可變性，這種增大的可變性即代表了由財務(wù)決策引起的風險。 假設(shè)某投資者在市區(qū)購買了 30000 平方米的寫字樓