【文章內(nèi)容簡介】 用方法完全一樣，主觀概率在風險估計中的應用近年來已日益引起人們的重視。對于大型房地產(chǎn)頂目，由于缺乏歷史資料的借鑒，經(jīng)常利用主觀概率估計的方法對辨識出的風險進行估計。另外，對大型房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟風險分析時，由于該項目的特征可以通過它的投入產(chǎn)出流反映出來，因而各種風險因素的直接作用后果湖南 XXXXXX學校畢業(yè)論文 第 9頁 共 26頁 將使得項目在各個時期的投入產(chǎn)出流發(fā)生變化，當實際投入產(chǎn)出流系列與預測值 發(fā)生偏差時，將最終導致投入產(chǎn)出的偏差。因此，在風險估計階段的主要任務，就是在綜合考慮主要風險影響的基礎(chǔ)對隨機投入、產(chǎn)出流的概率分布進行估計，并對各個流之間的各種關(guān)系進行研究。 （ 2）房地產(chǎn)項目投資風險評價 評價風險對預期目標的影響，提出應采取的相應措施，以供決策參考。風險評價是整個風險分析的核心所在。風險評價的方法很多，大致可分為兩類：第一類屬于規(guī)范的決策方法，它能給出方案選擇的規(guī)則并選出最佳方案：第二類方法只是用來檢驗各種風險因素對指標的影響，而不進行方案的選擇。現(xiàn)行的各種項目評價規(guī)范所采用的方法均屬于后 一類，而廣為應用的是依據(jù)統(tǒng)計量的方法，先計算出目標概率統(tǒng)計量，再根據(jù)這些統(tǒng)計量并參考其他管理技術(shù)評價的方法得出最后結(jié)論。常用的統(tǒng)計量包括均值、方差、變異系數(shù)等。 房地產(chǎn)項目投資全過程風險管理 房地產(chǎn)項目投資的全過程風險管理是指從對一個房地產(chǎn)項目投資的各個階段所存在的風險進行識別分析，再針對其風險管理采取相應的對策的一個全過程管理。這是一個動態(tài)的過程，一般可分為決策、項目實施（項目前期工作和項目建設）和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段，不同的階段各具有不同的風險特征。 （ 1）房地產(chǎn)項目決策階段風險管理 在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，決策階段是房地產(chǎn)投資過程中最為關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。投資者應對影響項目目標的重大風險進行預測，尋找實現(xiàn)目標的風險和可能的困難。 （ 2）房地產(chǎn)項目實施階段風險管理 房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程，它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。 投資者首先要取得供開發(fā)的土地。可通過協(xié)議、招標和拍賣競標等方式來獲得所需要的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。土地購買通常是投資者投入的第一筆主要費用。隨著開發(fā)過程的進行， 開發(fā)商可采用借貸、預售樓花等融資手段進行滾動式開發(fā)，這時就要面臨融資籌資風險。房地產(chǎn)市場供求的變化、國家政策的調(diào)整、湖南 XXXXXX學校畢業(yè)論文 第 10頁 共 26頁 工程進度的快慢就會對預售產(chǎn)生極大影響。 在設計與施工階段，主要不確定因素源自建筑成本和工期。通貨膨脹、物價上漲，將導致建材漲價，使建筑成本增加。施工期的長短在一開始也是難以確定的。對投資者而言，工期是越短越好，因為風險會減少，但要付出一定的趕工措施費。但若遇到地質(zhì)條件勘測不準、氣候變化、施工隊伍不過關(guān)等，則必然會面臨工期延長的風險。 （ 3）房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)經(jīng)營階段風險管理 房地產(chǎn)項目建成后，資 金投放工作基本結(jié)束，投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風險最大的環(huán)節(jié)之一。 湖南 XXXXXX學校畢業(yè)論文 第 11頁 共 26頁 3 房地產(chǎn)項目各階段投資風險管理識別及分析 房地產(chǎn)投資過程是一個長期的，涉及面廣且復雜的過程，這一過程中存在著大量不確定的風險因素，因此，本文就房地產(chǎn)項目決策階段，項目前期工作階段，項目實施階段以及房地產(chǎn)經(jīng)營階段，分別對其中存在的投資風險進行風險的識別和分析。 房地產(chǎn)項目決策階段投資風險識別及分析 房地產(chǎn)項目決策階段是房地產(chǎn)項目 開發(fā)過程中擁有最大不確定性、風險最大的階段，決策的正確與否關(guān)系到整個項目的成敗，其風險主要來自于政治政策、投資區(qū)位、投資類型以及投資時機。 政治、政策風險 政治方面的風險是指由于一個國家和地區(qū)的政治因素的不確定性 ， 如政局變動、動亂內(nèi)戰(zhàn)、政策變化等 ， 未能預期政治事件的發(fā)生或變化給房地產(chǎn)投資帶來的風險。 政策風險是指由于國家或地方政府的各種政策變化而給投資者可能帶來的損失。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)且與國家經(jīng)濟密切相關(guān) ， 因此在很大程度上受到政府控制。尤其是在我國市場經(jīng)濟體系還不完善的情況下 ， 政 策風險對房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。政府對土地供給、使用和出讓政策 ， 對住房結(jié)構(gòu)和租金政策 ， 對環(huán)境保護政策 ， 以及對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控、新稅收和相關(guān)調(diào)整性方面政策 ， 都會給房地產(chǎn)投資者的收益目標產(chǎn)生巨大影響 ， 從而給投資者帶來風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期時 ， 房地產(chǎn)價格上漲；而當各種政治風波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時 ，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。 投資區(qū)位風險 房地產(chǎn)投資的固定性或不可移動性決定了房地產(chǎn)商品價格與項目所處的地區(qū)、地段社會經(jīng)濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān)。而某一地段 社會經(jīng)濟及地理環(huán)境變化的不確定因素會直接導致開發(fā)利潤的波動，加大投資風險的程度。 房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā) 投資 地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一湖南 XXXXXX學校畢業(yè)論文 第 12頁 共 26頁 部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā) 商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。 因此，開發(fā)區(qū)域風險對于房地產(chǎn)投資決策具有重要的意義。 投資項目類型風險 各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途和技術(shù)經(jīng)濟特性，因而具有不同的風險。（ 1）土地投資的收益一般比較高。（ 2）住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益，尤其對于城市普通住宅。（ 3）寫字樓投資收益高，風險也比較大。（ 4）商業(yè)設施投資包括商店和娛樂場所等，其收益主要由它的區(qū)位條件、設施水平、服務質(zhì)量和商業(yè)信譽來決定，有可能 獲得可靠的收入，但面臨更大的風險。 投資時機風險 由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能補充另一個地區(qū)的短缺，這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機的不同而異。因此選擇合理的開發(fā)時間，保證項目開發(fā)完畢與良好的市場需求銜接，顯得非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)周期少則 12 年，多則 45 年，因此要對未來幾年的政治形勢變化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口增減狀況、收入水平以及消費心理變化等風險因素進行預測，以確定合理的開發(fā)時機。一般而言，經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開 發(fā)時機的主要因素。同時，開發(fā)項目在年內(nèi)的推出時機也同開發(fā)風險有密切聯(lián)系。 房地產(chǎn)項目前期工作階段投資風險識別及分析 經(jīng)過投資決策階段，其工作重點是：建設項目的立項審批；取得土地使用權(quán)；征地、拆遷、安置、補償：委托規(guī)劃、建筑設計報審通過；確定工程量清單及投資概預算；辦理規(guī)劃和施工許可證；落實施工現(xiàn)場的“三通一平 及相關(guān)建設條件；安排短期、中期和長期信貸，即籌資；采用合適的招標、發(fā)包方式及合同形式，選擇承包商并簽訂工程承包合同；辦理有關(guān)工程保險事宜。建設項目投資前期階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和 保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要有：土地取得風險、金融風險、勘察設