【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 W O T WT 對(duì)策 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) 威脅因素影響趨于最小，用優(yōu)勢(shì)抵抗威脅。 ? 最大與最大對(duì)策（ SO 對(duì)策） 即著重考慮優(yōu)勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的在于努力使這兩種因素影響都趨于最大。 可見(jiàn)， WT 對(duì)策是一種最為悲觀的對(duì)策，是處在最困難的情況下不得不采取的對(duì)策； WO 對(duì)策和 ST 對(duì)策是一種苦樂(lè)參半的對(duì)策，是處在一般情況下采取的對(duì)策； SO 對(duì)策是一種最理想的對(duì)策，是處在最為順暢的情況下十分樂(lè)于采取的對(duì)策。 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型將所有影響房地產(chǎn)投資收益的因素都納入了會(huì)計(jì)框架，所有的收入都被折算為現(xiàn) 值。這些收入包括現(xiàn)金流入（如租金收入或出售收入）及現(xiàn)金流出（如營(yíng)業(yè)費(fèi)用、稅金及償債支出）。要掌握現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型，我們需要理解資金時(shí)間價(jià)值理論和相應(yīng)的財(cái)務(wù)知識(shí)。 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型中使用的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)都須得自市場(chǎng)的數(shù)據(jù)加以估計(jì)。估計(jì)模型的輸入變量是投資分析中最難也是最重要的部分。輸入變量的估計(jì)越準(zhǔn)確，模型就越可靠。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流的估計(jì)反映了分析人員關(guān)于現(xiàn)有市場(chǎng)條件及市場(chǎng)趨勢(shì)的知識(shí)，這種知識(shí)對(duì)投資分析來(lái)說(shuō)非常重要。 根據(jù)輸入的變量，我們可以折算出項(xiàng)目的現(xiàn)值，現(xiàn)值是未來(lái)權(quán)益收入經(jīng)貨幣時(shí)間價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的當(dāng)前價(jià)值。凈現(xiàn)值是 預(yù)期收入現(xiàn)值與項(xiàng)目成本現(xiàn)值的差額。如果凈現(xiàn)值是正的，投資就符合投資者的要求。另外，我們還需要估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（ IRR）。 IRR 是使得項(xiàng)目的總凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。因此，IRR 衡量了投資的收益水平，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)非常重要，因?yàn)閷?duì)于投資者作出投資決策的最重要的依據(jù)便是該項(xiàng)目的投資收益率。 總之，現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型是評(píng)估復(fù)雜的投資選擇的一種方法，它用來(lái)計(jì)算基于權(quán)益收入現(xiàn)值及債務(wù)現(xiàn)值之上的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。初始投資后還可以來(lái)確定處理房地產(chǎn)的合適時(shí)間。運(yùn)用該模型的關(guān)鍵是市場(chǎng)知識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及貨幣時(shí)間價(jià)值預(yù)測(cè)。它 不僅僅是會(huì) 計(jì)，而是在預(yù)測(cè)租金及支出的基礎(chǔ)上利用會(huì)計(jì)方法。預(yù)測(cè)市場(chǎng)有很強(qiáng)的藝術(shù)性，現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型的決策價(jià)值在很大程度上取決于分析人員所做的假設(shè)。 敏感性分析 敏感性分析也就是因素變動(dòng)對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響的分析。它是在決定一個(gè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的許多不確定因素中，測(cè)定其中一個(gè)或幾個(gè)不確定因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響情況。 第 12 頁(yè) 共 25 頁(yè) 進(jìn)行敏感性分析，除了分析不確定因素變動(dòng)引起投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)幅度，使項(xiàng)目決策人員對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度有所了解外，還有助于找出影響項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最主要因素，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析工作的 質(zhì)量。在對(duì)某個(gè)方案實(shí)施中的不確定因素?zé)o把握時(shí)，可以通過(guò)分析得知這種不確定因素的誤差允許達(dá)到多大程度方案仍然是可行的。如項(xiàng)目分析和決策人員對(duì)未來(lái)物業(yè)價(jià)格的變化沒(méi)有把握時(shí)，通過(guò)敏感性分析可以提示價(jià)格在什么范圍內(nèi)變動(dòng)，項(xiàng)目仍然是值得建設(shè)的。在多方案的比較中，可以區(qū)別出敏感性大的也就是風(fēng)險(xiǎn)大的，敏感性小的也就是風(fēng)險(xiǎn)小的方案 ， 從中進(jìn)行優(yōu)選。 。敏感性分析是房地產(chǎn)領(lǐng)域中測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)的一種好方法，所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，一般都要進(jìn)行敏感性分析。 概率分析 概率分析是運(yùn)用概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法來(lái)預(yù)測(cè)研究各種不確定因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng) 目投資價(jià)值指標(biāo)影響的一種定量分析方法。根據(jù)變量的概率分布，來(lái)推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利可能性的大小或者比較多個(gè)投資方案風(fēng)險(xiǎn)性的大小。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)分析投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種方法。換言之，盈虧平衡分析是分析投資項(xiàng)目投資后達(dá)到一定效益時(shí)成本與收益的平衡關(guān)系，從中找出一個(gè)平衡點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)恰好不盈不虧。因此，盈虧平衡分析又叫保本分析、收支平衡分析或損益臨界分析。 第四章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 的案例分析 第一節(jié) 嘉苑別墅的項(xiàng)目背景 嘉苑別墅是由明都 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)獨(dú)立別墅項(xiàng)目，位于江蘇省常州市禮嘉鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠禮嘉鎮(zhèn)政府、禮嘉中心小學(xué)和派出所。 占地55140 平方米，規(guī)劃總建筑面積 24500 平方米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)為 70 余戶(hù)，全部由獨(dú)立別墅組成。 由于受人口總量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，住宅市場(chǎng)規(guī)模較小。尤其是高端產(chǎn)品（主要是獨(dú)立別墅）的客戶(hù)資源較少。項(xiàng)目 2021 年 9 月開(kāi)工，計(jì)劃 2021 年 6 交付， 2021 年 12 月開(kāi)盤(pán)，至 2021 年 1 月銷(xiāo)售率就達(dá) 100%，這個(gè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們進(jìn)行深入分析和借鑒。 第二節(jié) 嘉苑別墅的市場(chǎng)分析 在理性的房地產(chǎn)投資 決策中，市場(chǎng)研究是一項(xiàng)必不可少的工作，房地產(chǎn)管 第 13 頁(yè) 共 25 頁(yè) 理決策，也需要以市場(chǎng)信息為基礎(chǔ)，投資者面臨的市場(chǎng)問(wèn)題各不相同，所采取 的研究方法也不盡相同，每個(gè)項(xiàng)目研究的側(cè)重點(diǎn)不盡相同，但研究所遵循的步 驟卻是基本相同的。 一、市場(chǎng)調(diào)研 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，禮嘉 2021年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) % （按可比價(jià)計(jì)算），人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的 13746 元增加到 15138 元，比上年增長(zhǎng) % 。 2021 年禮嘉鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。城鎮(zhèn) 道路交通同步重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)，主干道呈 “三橫三縱”：“三橫”指中央大道、鎮(zhèn)區(qū)大道和武進(jìn)大道；“三縱”指青洋路、禮坂路、大明路。鎮(zhèn)區(qū)主要通過(guò)中央大道、大明路、武進(jìn)大道及青洋路對(duì)外聯(lián)系，并通過(guò)鄉(xiāng)村 公路聯(lián)系周邊農(nóng)村地區(qū)。 從全鎮(zhèn)消費(fèi)品市場(chǎng)來(lái)看，運(yùn)行較為穩(wěn)健。通過(guò)增加居民收入、加大市場(chǎng)開(kāi)拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式等措施，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。 在國(guó)家和省市有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，近兩年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，態(tài)勢(shì)較為強(qiáng)勁。尤其突出的常州南翼地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)供需兩旺的活躍局面。禮嘉鎮(zhèn)是常州南翼的工業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)有了快速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示， 2021 年禮嘉房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)空置量逐步減少，呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。禮嘉房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展階段。 值得注意的是，在 2021 年以前禮嘉出現(xiàn)的空置房大多數(shù)是配套不全、戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、環(huán)境較差、建筑質(zhì)量低的“次類(lèi)產(chǎn)品”。 據(jù)調(diào)查顯示，目前物業(yè)規(guī)劃、配套較差，建 筑立面較為陳舊。禮嘉目前物業(yè)以業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地皮自行建造為主，整體立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設(shè)施盡顯滯后。 商品房私自零星搭造，缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。目前禮嘉鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃、成片開(kāi)發(fā)的中高檔居住區(qū)。 預(yù)計(jì)未來(lái)幾 年 中， 禮嘉 鎮(zhèn)改建 工程 將 有續(xù)進(jìn)行，危舊房拆遷量 也將 迅速增加，將為拉動(dòng)整個(gè) 禮嘉 住宅市場(chǎng)需求作出較大的貢獻(xiàn)。 2021 年 禮嘉 商品房銷(xiāo)售面積 ，較去年有大幅增長(zhǎng)。 禮嘉 作為一個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn)，住宅市場(chǎng)由于受到人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，市場(chǎng)整體規(guī)模偏小。據(jù)景盛行依據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，未來(lái)幾 年 禮嘉 住宅市場(chǎng)規(guī)模將維持在每年 2 萬(wàn) m2左右，年新增商品住宅銷(xiāo)售量在 200 套左右。 二、 項(xiàng)目同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及產(chǎn)品定位的調(diào)研： 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研 嘉苑別墅項(xiàng)目的周邊近年開(kāi)發(fā)的主要是常發(fā)集團(tuán)原廠房地塊，占地面積 150畝左右，由常發(fā)集團(tuán)自行開(kāi)發(fā)，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一規(guī)劃，被安置戶(hù)自行出資共同建設(shè)。目前該項(xiàng)目 1 期 2 幢多層和 1 幢小高層共 126 戶(hù)已推出，其中多層平均價(jià)格為1300 元 /平方米，小高層平均價(jià)格為 1500 元 /平方米，現(xiàn)以基本售完。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng) （ 1）項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： ① 本案所處位置，是購(gòu)房者認(rèn)可的鎮(zhèn)中心位置，購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域接受程度較高。 ②項(xiàng)目周邊無(wú)任何工業(yè)污染。 ③超低的容積率， 是較為合適的居住區(qū)。 ④ 周邊生活配套齊全。 ⑤目前禮嘉鎮(zhèn)房?jī)r(jià)處穩(wěn)步上揚(yáng)階段。 ⑥小區(qū)主入口處設(shè)有近萬(wàn)平米的休閑廣場(chǎng)。 ⑦ 本案 毗鄰中心小學(xué)，方便未來(lái)業(yè)主子女入學(xué)就讀 。 ⑧小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)由臺(tái)灣熊兆周建筑師事務(wù)所傾力打造。 ⑨是禮嘉首家由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造的高檔 別墅區(qū) 。 ⑩是禮嘉首家 引進(jìn)先物業(yè)管理理念的高尚別墅區(qū)。 劣勢(shì)（ W）： ① 本案東側(cè)有少量保留建筑，將影響小區(qū)的整體性和完整性。 ② 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)不成熟。 ③ 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體較為單一。 ④ 購(gòu)房者貸款消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng) 。 機(jī)會(huì)（ O）： ① 明都房地產(chǎn)的背景、實(shí)力、信譽(yù)及品牌效應(yīng)會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)許多無(wú)形資產(chǎn)和信心保證。 ② 增加 小區(qū)智能化配置提升項(xiàng)目的附加值 。 ③提高物業(yè)管理檔次，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。 ④由于目前房地產(chǎn)整體形勢(shì)較好，市民購(gòu)房熱情較高。 ⑤禮嘉首家標(biāo)志性高尚別墅區(qū)，政府部門(mén)較為關(guān)注，市政各方面比較配合。 ⑥禮嘉鎮(zhèn)近期無(wú)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目推出。 ⑦由于前期鎮(zhèn)政府組織的“明都嘉苑”宣傳推廣活動(dòng)，使購(gòu)房者對(duì)該地段的認(rèn)知度大大提高。 ⑧受常州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)健康發(fā)展的影響，禮嘉鎮(zhèn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也處于穩(wěn)步上升階段。 ⑨禮嘉鎮(zhèn)政府現(xiàn)已停止個(gè)人私建住房的土地出讓。 威脅（ T）： ① 區(qū)域住宅市場(chǎng)規(guī)模偏小可能會(huì)影響項(xiàng)目銷(xiāo)售周期。 ② 消費(fèi)者傳統(tǒng)的購(gòu)房心理行為，可能會(huì)或多或少的影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。 第 15 頁(yè) 共 25 頁(yè) （ 2）市場(chǎng)定位 根據(jù)上述的 SWOT 分析，并且由于本案是一個(gè)由獨(dú)立別墅和少量沿街商鋪組成的綜合性物業(yè)，為此我們不但需要賦予項(xiàng)目一個(gè)綜合定位，同時(shí)也應(yīng)該針對(duì)不同物業(yè)分別予以定位。 綜合定位：聚天地日月精華、顯雍容尊貴人生。 住宅：禮嘉健身廣場(chǎng)正對(duì)面，雙景觀別墅區(qū)。 商鋪：財(cái)富精英領(lǐng)地、高尚幽雅生活、發(fā)展新方向、投資新熱點(diǎn)、財(cái)富領(lǐng)地、旺鋪投資前沿 為了支持以上定位，將如下特征及概念納入項(xiàng)目帶給買(mǎi)家的感覺(jué)之中。 住宅 部分： 觀景：優(yōu)越的地理位置，鬧中有靜，正對(duì)嘉苑健身廣場(chǎng)，觀景位置極佳。 健康： 5000 平方米嘉苑健身廣場(chǎng)，每天帶給你無(wú)數(shù)鮮氧，天天享受綠色盛宴。 舒適：環(huán)境優(yōu)美、