【正文】 OT 分析法等一些風(fēng)險(xiǎn)管理方法，因此開盤前的預(yù)訂工作相當(dāng)順利，預(yù)訂 客戶絡(luò)繹不絕，但是由于忽視了工程施工管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理，拆遷工作遇到阻礙后沒(méi)有及時(shí)有效的措施，使開盤日期一拖再拖，大部分預(yù)訂客戶流失到別的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，使項(xiàng)目開發(fā)受到嚴(yán)重影響。 生命周期模型的確立，應(yīng)該與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃緊密結(jié)合。 在此階段，可能 遇到的風(fēng)險(xiǎn)有：因?yàn)?對(duì)房地產(chǎn)策劃的基本規(guī)律知之不多 而 盲目操作 所造成的 企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，因?qū)κ袌?chǎng)情況累計(jì)資源投入水平 項(xiàng)目起點(diǎn) 項(xiàng)目取得與 地塊 研究階段 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與 規(guī)劃階段 工程施工管理階段 項(xiàng)目推廣與 銷售階段 項(xiàng)目終點(diǎn) 主要風(fēng)險(xiǎn) 政治風(fēng)險(xiǎn)、公共 政策、法律風(fēng)險(xiǎn)等 企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成本管理風(fēng)險(xiǎn)等 項(xiàng)目招投標(biāo)錯(cuò)誤；項(xiàng)目活動(dòng)分解錯(cuò)誤；項(xiàng)目工期估算錯(cuò)誤；項(xiàng)目工期實(shí)施與控制出現(xiàn)問(wèn)題。 工程管理風(fēng)險(xiǎn)分析表 主要風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目招投標(biāo)出現(xiàn)錯(cuò)誤和問(wèn)題。 項(xiàng)目策劃與銷售及物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。它是將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件各 方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。行動(dòng)對(duì)策包括： ? 最小與最小對(duì)策（ WT 對(duì)策） 即考慮劣勢(shì)因素和威脅因素，目的是努力使這些因素影響都趨于最小。 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型中使用的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)都須得自市場(chǎng)的數(shù)據(jù)加以估計(jì)。 IRR 是使得項(xiàng)目的總凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。它是在決定一個(gè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的許多不確定因素中，測(cè)定其中一個(gè)或幾個(gè)不確定因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響情況。根據(jù)變量的概率分布，來(lái)推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利可能性的大小或者比較多個(gè)投資方案風(fēng)險(xiǎn)性的大小。項(xiàng)目 2021 年 9 月開工，計(jì)劃 2021 年 6 交付， 2021 年 12 月開盤，至 2021 年 1 月銷售率就達(dá) 100%，這個(gè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們進(jìn)行深入分析和借鑒。通過(guò)增加居民收入、加大市場(chǎng)開拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營(yíng)銷方式等措施，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行。禮嘉目前物業(yè)以業(yè)主購(gòu)買地皮自行建造為主，整體立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設(shè)施盡顯滯后。目前該項(xiàng)目 1 期 2 幢多層和 1 幢小高層共 126 戶已推出，其中多層平均價(jià)格為1300 元 /平方米，小高層平均價(jià)格為 1500 元 /平方米，現(xiàn)以基本售完。 ⑧小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)由臺(tái)灣熊兆周建筑師事務(wù)所傾力打造。 ② 增加 小區(qū)智能化配置提升項(xiàng)目的附加值 。 ⑨禮嘉鎮(zhèn)政府現(xiàn)已停止個(gè)人私建住房的土地出讓。 健康： 5000 平方米嘉苑健身廣場(chǎng)，每天帶給你無(wú)數(shù)鮮氧，天天享受綠色盛宴。 來(lái)源：當(dāng)?shù)馗呤杖爰柏?cái)富階層人士。 （ 4）初步技術(shù)方案： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及分析，考慮到該地塊區(qū)位特征及物理特征，項(xiàng)目定位在250350 平方米的 23 層獨(dú)立別墅； 100%車庫(kù)率；采用較為先進(jìn)建筑技術(shù)，保障住宅質(zhì)量，提高使用壽命。其它資金通過(guò)相關(guān)融資渠道和方式籌集，本分析中財(cái)務(wù)費(fèi)用按 6%計(jì)息。 假設(shè)十： 項(xiàng)目?jī)?nèi)道路及室外工程景觀費(fèi)用為 100 元 /㎡。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率： 詳見(jiàn)下表。 三、項(xiàng)目的概率分析： 為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資的風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來(lái)進(jìn)行 計(jì)算，詳看附圖 1。 應(yīng)用 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，有效地防范了 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)上述工作不重視或忽略了某一方面，都將有可能使項(xiàng)目銷售不暢，不能達(dá)到收益期望，甚至成為失敗項(xiàng)目。而項(xiàng)目不能如期交付更加影響項(xiàng)目銷售。 最后，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型，并且在控制模型支持下運(yùn)用各種風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。 加強(qiáng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研，應(yīng)用 SWOT 方法分析項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)，與專業(yè)的營(yíng)銷策劃 公司合作，選擇合適的物業(yè)管理公司。 管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、成 本 管 理 風(fēng) 險(xiǎn)等。 通過(guò)正反兩個(gè)案例的對(duì)比，不難看出，正是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)多環(huán)節(jié)、全過(guò)程的綜合投資，使得項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理也必須是全方位、全過(guò)程的，忽視開發(fā)過(guò)程中任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)導(dǎo)致“一招不慎，滿盤皆輸”的局面。實(shí)際上，目前已經(jīng)有許多房地產(chǎn)公司正在使用房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，并且取得了很好的成效。如果忽 視了這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)，將導(dǎo)致項(xiàng)目管理混亂、 現(xiàn)金流動(dòng)不合理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理等，這樣的案例不在少數(shù)。 四、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理分析 在嘉苑別墅項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，運(yùn)用了房地產(chǎn)項(xiàng)目全程 風(fēng)險(xiǎn)控制模型進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，并且取得了很好的效果。 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 NPV：稅前 萬(wàn)元；稅后 萬(wàn)元。 假設(shè)十二：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用為開發(fā)成本的 2%。 假設(shè)四：土地成本為 1488 萬(wàn)元。 第三節(jié) 嘉苑別墅的經(jīng)濟(jì)分析 決定房地產(chǎn)投資相對(duì)吸引力的主要因素有如下幾個(gè)：投資者獲得的預(yù)期凈 現(xiàn)金流量、獲得預(yù)期現(xiàn)金流量的時(shí)間，投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，其它投資機(jī)會(huì)的收益水平。多為中年人，年富力強(qiáng)，事業(yè)穩(wěn)定。 開闊：別墅區(qū)特有的低容積率、低建筑密度。 ② 消費(fèi)者傳統(tǒng)的購(gòu)房心理行為，可能會(huì)或多或少的影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。 ④由于目前房地產(chǎn)整體形勢(shì)較好，市民購(gòu)房熱情較高。 ⑩是禮嘉首家 引進(jìn)先物業(yè)管理理念的高尚別墅區(qū)。 ②項(xiàng)目周邊無(wú)任何工業(yè)污染。目前禮嘉鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)的中高檔居住區(qū)。尤其突出的常州南翼地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)供需兩旺的活躍局面。 一、市場(chǎng)調(diào)研 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。換言之，盈虧平衡分析是分析投資項(xiàng)目投資后達(dá)到一定效益時(shí)成本與收益的平衡關(guān)系，從中找出一個(gè)平衡點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)恰好不盈不虧。在對(duì)某個(gè)方案實(shí)施中的不確定因素?zé)o把握時(shí)，可以通過(guò)分析得知這種不確定因素的誤差允許達(dá)到多大程度方案仍然是可行的。 總之，現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型是評(píng)估復(fù)雜的投資選擇的一種方法，它用來(lái)計(jì)算基于權(quán)益收入現(xiàn)值及債務(wù)現(xiàn)值之上的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。輸入變量的估計(jì)越準(zhǔn)確，模型就越可靠。 ? 最大與最小對(duì)策（ ST 對(duì)策） 即著重考慮優(yōu)勢(shì)因 素和威脅因素，目的是努力使優(yōu)勢(shì)因素影響趨于最大，使 SO 對(duì)策 S W O T WT 對(duì)策 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) 威脅因素影響趨于最小，用優(yōu)勢(shì)抵抗威脅。反之，則為競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。 而 房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。 項(xiàng)目工期估算出現(xiàn)錯(cuò)誤。 風(fēng)險(xiǎn)管理方法 全面的市場(chǎng)調(diào)查； 應(yīng)用 SWOT方法分析 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析 加強(qiáng)招投標(biāo)管理，合同條款科學(xué)嚴(yán)密，擴(kuò)大信息收集等 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研 ， 應(yīng) 用SWOT 方法分析，合理選擇物管公司等。而根據(jù)生命周期模型運(yùn)用各種風(fēng)險(xiǎn)分析和管理方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，自然而然就形成了項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型。正是由于研究者的專業(yè)角度不同，使得絕大部分研究成果僅停 留在房地產(chǎn)開發(fā)的某一個(gè)環(huán)節(jié)，未能涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，故不能為開發(fā)商全方位、全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論指導(dǎo)，這是目前我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理上的研究空白。因 此，有必要分析風(fēng)險(xiǎn)管理的各種可能方法，使投資者在針對(duì)具體的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施上有充分的余地，特別是不遺漏相對(duì)有效的管理風(fēng)險(xiǎn)方法。以往的房地產(chǎn)分析評(píng)估人員和投資人對(duì)于察覺(jué)到的風(fēng)險(xiǎn)，不是將其進(jìn)行量化，而是形成一種主觀的感受，并由此扣除一筆特殊風(fēng)險(xiǎn)情況下可能損失的收益金額。普遍性風(fēng)險(xiǎn)包括：自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。 第五章結(jié)論 根據(jù)定性、定量分 析的結(jié)果，對(duì)小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理提出相應(yīng)的防范和控制措施，包括： 重新定義風(fēng)險(xiǎn)的類型； 如何獲得有關(guān)與各種風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的可靠的最新信息； 幾種風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工具； 建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型。 第三節(jié) 研究的指導(dǎo)思想與方法 本文借鑒了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究中一些比較成熟的理論和方法，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，運(yùn)用科學(xué)管理方法和相應(yīng)的數(shù)學(xué)手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中項(xiàng)目取得與地塊研究、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、 工程施工管理、項(xiàng)目推廣與銷售及 物業(yè)管理等各個(gè)階段進(jìn)行系統(tǒng)研究和論述，動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合，定性分析與定量分析相結(jié)合，這些方法包括：項(xiàng)目 SWTO 分析、現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，要全方位、全過(guò)程的控制房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，就需要在投資決策前科學(xué)地、最大限度地分析和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素和變化趨勢(shì)做出分析和判斷，為風(fēng)險(xiǎn)決策和管理奠定基礎(chǔ)，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失，提高開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資作為一種將資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以獲得最大利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為，是一種多層次、多方面的綜合投資。 目前關(guān)于 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的論著有許多，但是，這些研究多集中定性的介紹上，定量分析的不足。因而，重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理成為理論界、實(shí)業(yè)界所面臨的重要問(wèn)題。 關(guān)鍵詞： 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)管理 第 2 頁(yè) 共 25 頁(yè) 目 錄 第一章 緒論 第一節(jié) 研究的背景 第二節(jié) 研究的意義 第三節(jié) 研究的指導(dǎo)思想與方法 第四節(jié) 研究的內(nèi)容 第二章 目前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí) 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 的識(shí)別、測(cè)量及管理 第三節(jié) 目前方法的缺陷與研究空白 第三章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的 風(fēng)險(xiǎn)管理 第一節(jié) 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型 第二節(jié) 全程 風(fēng)險(xiǎn)控制模型中應(yīng)用的基本方法 第四章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 的案例分析 第一節(jié) 嘉苑別墅的項(xiàng)目背景 第二節(jié) 嘉苑別墅的市場(chǎng)分析 第三節(jié) 嘉苑別墅的經(jīng)濟(jì)分析 第四節(jié) 嘉苑別墅的風(fēng)險(xiǎn)管理 第五節(jié) 全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型的實(shí)用價(jià)值 第五章 結(jié)論 參考文獻(xiàn)