【導(dǎo)讀】也具有社會影響面很大的行業(yè)。任何一項(xiàng)投資活動都有風(fēng)險(xiǎn)存在，尤其是我國房。帶來嚴(yán)重的損失、甚至破產(chǎn)。小型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會多，準(zhǔn)入門檻低，也就吸。因而，重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是小型房地產(chǎn)項(xiàng)目。的風(fēng)險(xiǎn)管理成為理論界、實(shí)業(yè)界所面臨的重要問題。上，定量分析的不足。在定性的介紹中又不能對主要的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深入細(xì)致的。目的成功案例進(jìn)行研究。相應(yīng)的防范和控制措施。相信本文會對房地。營以獲得最大利潤的經(jīng)濟(jì)行為，是一種多層次、多方面的綜合投資。面的信息資料不充足等等，都會給投資者以風(fēng)險(xiǎn)威脅。資發(fā)生困難，利息負(fù)擔(dān)加重，開發(fā)投資出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。量減少風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失，提高開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。識別風(fēng)險(xiǎn)、評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、確定適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施、選擇措施。等相關(guān)人士的實(shí)際工作有所啟迪。供全過程而非單一環(huán)節(jié)的理論指導(dǎo)，并具有現(xiàn)實(shí)的操作意義。

　　

【正文】 經(jīng)計(jì)算，數(shù)學(xué)期望值 =11,610,552（元） 累計(jì)概率 =1 計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 5131 萬元，處于合理盈利水平，而累計(jì)概率達(dá)到 100%，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度相對很小。 四、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理分析 在嘉苑別墅項(xiàng)目開發(fā)過程中，運(yùn)用了房地產(chǎn)項(xiàng)目全程 風(fēng)險(xiǎn)控制模型進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，并且取得了很好的效果。 項(xiàng)目取得與地塊研究階段， 從政治、社會、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境六個(gè)方面進(jìn)行全面、完整的市場調(diào)查，應(yīng)用 SWOT 分析法確定項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，了解本階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要是： 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場不成熟；項(xiàng)目目標(biāo)客凈現(xiàn)金流 凈現(xiàn)值 數(shù)學(xué)期望值 萬元 附圖 1 累計(jì)概率 概率分析 基準(zhǔn)點(diǎn) 競買地價(jià) ＋ 5％ 競買地價(jià) ＋ 0％ 競買地價(jià) 5％ 售價(jià)+10％ 售價(jià) +0％ 售價(jià)10％ 售價(jià)+10％ 售價(jià) +0％ 售價(jià)10％ 售價(jià)+10％ 售價(jià) +0％ 售價(jià)10％ 18967..13 1 第 22 頁 共 25 頁 戶群體較為單一。因此，在做好 項(xiàng)目本階段其他工作的基礎(chǔ)上，著重加強(qiáng)引導(dǎo) 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場的工作，并且擴(kuò)大本項(xiàng)目的宣傳范圍，把目標(biāo)客戶群體從單一的禮嘉鎮(zhèn)拓展到周邊城鎮(zhèn)及市區(qū)，從而將 本階段的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍。如果沒有 運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型的方法 ，將不可能清晰了解 本階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不能有的放矢地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，甚至影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)工作。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段，在 全面、完整的市場調(diào)查基礎(chǔ)上， 應(yīng)用 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)技術(shù)， 了解本階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要是：企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)與定位風(fēng)險(xiǎn)。提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，進(jìn)行 科學(xué)和高效的管理是本階段風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。 應(yīng)用 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，有效地防范了 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 另外，根據(jù)市場需求， 準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場定位也是本階段風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵，為后期的暢銷奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。如果忽 視了這些風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)技術(shù)，將導(dǎo)致項(xiàng)目管理混亂、 現(xiàn)金流動不合理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理等，這樣的案例不在少數(shù)。 工程施工管理階段的 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要是： 項(xiàng)目招投標(biāo)錯(cuò)誤；項(xiàng)目活動分解錯(cuò)誤；項(xiàng)目工期估算錯(cuò)誤；項(xiàng)目工期實(shí)施與控制出現(xiàn)問題。因此， 嘉苑別墅項(xiàng)目加強(qiáng)了招投標(biāo)管理，與施工方簽定了科學(xué)、嚴(yán)密的施工合同， 制定了項(xiàng)目工期控制標(biāo)準(zhǔn)，還制定了具體的糾偏措施，從而嚴(yán)格控制了本階段的風(fēng)險(xiǎn)。而 工程項(xiàng)目施工管理工作從目前國內(nèi)的普遍情況來說，還非常的薄弱，招投標(biāo)管理及施工合同缺乏對工程相關(guān)方的約束，其造成的后果是：工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場出現(xiàn)經(jīng)常性的 變更和洽商；工程施工進(jìn)度失控。 項(xiàng)目推廣與銷售及物業(yè)管理階段的 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要是： 廣告失誤、定價(jià)失誤、銷售人員素質(zhì)不高、物業(yè)管理公司選擇失誤。為此，嘉苑別墅項(xiàng)目聘請了專業(yè)的營銷策劃 公司，進(jìn)行廣告推廣、定價(jià)以及銷售人員培訓(xùn)等各方面的推廣工作，并且與品牌的物業(yè)管理公司合作，使項(xiàng)目在短短一個(gè)月內(nèi)就銷售一空，成為一個(gè)成功項(xiàng)目。如果對上述工作不重視或忽略了某一方面，都將有可能使項(xiàng)目銷售不暢，不能達(dá)到收益期望，甚至成為失敗項(xiàng)目。 第五節(jié) 全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型的實(shí)用價(jià)值 嘉苑別墅項(xiàng)目的成功，證明房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型對小型 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理提供了全過程的理論指導(dǎo)，并具有現(xiàn)實(shí)的操作意義。實(shí)際上，目前已經(jīng)有許多房地產(chǎn)公司正在使用房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，并且取得了很好的成效。 例如咸寧市南方偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湖北省咸寧市溫泉區(qū)開發(fā)的溫泉盛市，該項(xiàng)目位于咸寧市中心區(qū)域，商業(yè)氛圍較好，總用地面積： 43200 平方第 23 頁 共 25 頁 米，土地性質(zhì)為綜合商業(yè)，住宅容積率為 ， 綠化率 25%， 總建筑面積： 40000平方米 , 其中商業(yè)用房： 38500 m2 。作為咸寧市重要的具有示范作用的商業(yè)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中運(yùn)用了房地 產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型，明了了項(xiàng)目的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，針對各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行 有的放矢地風(fēng)險(xiǎn) 管理，使項(xiàng)目取得了預(yù)期收益。 然而在湖北省鄂州市由源緣園房地產(chǎn)公司開發(fā)的的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目 — 吳都古肆，位于鄂州市中心，商業(yè)氛圍更好，總用地面積 36000 平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)，容積率為 ， 建筑面積 20210 平方米。雖然該項(xiàng)目也注重了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、工程完工風(fēng)險(xiǎn)等的管理工作，但由于風(fēng)險(xiǎn)管理只是針對項(xiàng)目某一階段，而不是全程管理，使得市場調(diào)查不夠詳盡，忽視了當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)能力的問題。因此項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，影響了回款速度，從而影響 了工程施工進(jìn)度。而項(xiàng)目不能如期交付更加影響項(xiàng)目銷售。這樣惡性循環(huán)，使項(xiàng)目徹底失敗。 通過正反兩個(gè)案例的對比，不難看出，正是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)多環(huán)節(jié)、全過程的綜合投資，使得項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理也必須是全方位、全過程的，忽視開發(fā)過程中任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都會導(dǎo)致“一招不慎，滿盤皆輸”的局面。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型正好為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了全程風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，將會運(yùn)用在更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人員、管理咨詢?nèi)藛T、金融業(yè)者等相關(guān)人士的實(shí)際工作提供幫助。 第五章 結(jié)論 本文通過以上這些案例的研究，對 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理提出相應(yīng)的防范和控制措施。 首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動態(tài)過程，這個(gè)過程分為四個(gè)階段：項(xiàng)目取得與地塊研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃、工程施工管理、項(xiàng)目推廣與銷售及物業(yè)管理。它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險(xiǎn)。 其次，獲得與各種風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的可靠的最新信息：主要從政治、社會、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境六個(gè)方面進(jìn)行分析。 最后，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型，并且在控制模型支持下運(yùn)用各種風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。具體模型與方法見下表： 第 24 頁 共 25 頁 項(xiàng) 目取得與 地塊研究階段 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與 規(guī)劃階段 工程施工管理階段 項(xiàng)目推廣與銷售及物業(yè)管理階段 主要風(fēng)險(xiǎn) 政治風(fēng)險(xiǎn)、公共政策和法律風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目論證不當(dāng)、項(xiàng)目選址不當(dāng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。 管理風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、成 本 管 理 風(fēng) 險(xiǎn)等。 項(xiàng) 目 招 投 標(biāo) 錯(cuò)誤；項(xiàng)目活動分解錯(cuò)誤；項(xiàng)目工期估算錯(cuò)誤；項(xiàng)目工期實(shí)施與控制出現(xiàn)問題。 競爭對象辨別不清、廣告失誤、定價(jià)失誤、銷售人員素質(zhì)不高、物業(yè)管理公司選擇失誤。 風(fēng)險(xiǎn)管理方法 從政治、社會、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境六個(gè)方面進(jìn)行全面、完整的市場調(diào)查；應(yīng)用 SWOT 分析法。 專 家會議法、德爾菲法、現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)技術(shù)。 加 強(qiáng) 招 投 標(biāo) 管理，合同條款科學(xué)嚴(yán)密；擴(kuò)大信息收集，選用科學(xué)估算方法；科學(xué)制定項(xiàng)目工期控制標(biāo)準(zhǔn)，制定糾偏措施。 加強(qiáng)對區(qū)域市場的市場調(diào)研，應(yīng)用 SWOT 方法分析項(xiàng)目的強(qiáng)勢與弱勢，與專業(yè)的營銷策劃 公司合作，選擇合適的物業(yè)管理公司。 第 25 頁 共 25 頁 參考文獻(xiàn) 張躍慶主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》經(jīng)濟(jì)日報(bào)出版社 1998 范翰章主編的《房地產(chǎn)市場學(xué)》大連理工大學(xué)出版社 1998 王貴齡主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》 中國物價(jià)出版社 1997 戚安邦著《項(xiàng)目管理十大風(fēng)險(xiǎn)》 中國經(jīng)濟(jì)出版社 2021 英國政府商務(wù)部（ OGC）組織編寫的《 PRINCE2—— 成功的項(xiàng)目管理》 美國蓋倫 .、邁克爾 .《房地產(chǎn)投資決策分析》上海人 民出版社 1998 吳世農(nóng)主編的《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的評估與決策方法》上海人民出版社 1993 杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 1994 羅龍昌主編的《房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理》東南大學(xué)出版社 1999 邁克 .、蓋爾 .貝倫斯、馬克 .《房地產(chǎn)開發(fā)原理與程序》Real Estate Development Principles and Process 中信出版社 2021 呂萍編著的《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》 中國人民大學(xué)出版社 2021 銀花、張加穎主編的《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 機(jī)械工業(yè)出版社 2021 劉洪玉編著《房地產(chǎn)開發(fā)》 北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社 1995 潘其源主編的《房地產(chǎn)經(jīng)營》北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社 1994 李工有編著的《房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)》同濟(jì)大學(xué)出版社 1991 于九如主編的《投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析》 機(jī)械工業(yè)出版社 1996 牛鳳瑞主編的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》 社會文獻(xiàn)出版社 2021 周軍平等編著的《推廣無難事》 廣東旅游出版社 1999 中國產(chǎn)業(yè)地圖編委會編的《中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖》上海人民出版社 2021 《常州房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)》雜志刊登的論文 中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)： : 嵐森房地產(chǎn)信息網(wǎng)： : 置業(yè)直通車： : 賽諾愛房地產(chǎn)： : 華居網(wǎng)： :