【導(dǎo)讀】為國民經(jīng)濟中一個十分重要的產(chǎn)業(yè)，也是目前十分關(guān)注的消費投資熱點。產(chǎn)業(yè)本身來講，它具有投資額度大、投資周期長、風(fēng)險高特點。對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的不確定性因素進行評估提出在房地。繼而花園項目為案例研究，在對項目研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合花園項目。房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。房地產(chǎn)本身相分離。在不動產(chǎn)歸于民法權(quán)限下的同時，普通法中使用的是房地產(chǎn)和不動產(chǎn)來這類權(quán)利。程度制約其它產(chǎn)業(yè)與部門的發(fā)展。作為社會經(jīng)濟中的基礎(chǔ)要素與場所，以及居民。作為固定資產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的支撐作用，中華人民共和國成立以

　　

【正文】 設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其它公共設(shè)施基本具備。 （ 4）售后服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。無可挑剔的物業(yè)管理要求做到：①服務(wù)態(tài)度熱情；②服務(wù)設(shè)備完好；③服務(wù)技能嫻熟；④服務(wù)項目齊全；⑤服務(wù)方式靈活；⑥服務(wù)程序規(guī)范；⑦服務(wù)收費合理；⑧服務(wù)制度健全；⑨服務(wù)效率快速。 （ 5 品牌傳播 每一個房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是不同的，但都使用某種符合系統(tǒng)進行傳播。 結(jié)構(gòu)性風(fēng)險的防范方法 一是要實現(xiàn)“錯位經(jīng)營” ,實施差異化競爭的戰(zhàn)略； 二是要創(chuàng)造 項目銷售的組合優(yōu)勢，以期在一定程度上抵消售價過高的不利，還可實行風(fēng)險項目（如高檔公寓、寫字樓）與非風(fēng)險項目（普通住宅）的混合經(jīng)營以緩沖或分散風(fēng)險。 三是對房地產(chǎn)供求市場進行認真分析，避免盲目跟風(fēng)。 政策風(fēng)險的防范方法 一是仔細研究和深刻領(lǐng)會國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的各項政策和法律法規(guī)，避免因投資決策與政策沖突造成損失； 二是建立與相關(guān)政府部門以及政策研究機構(gòu)交流信息的渠道，保持信息的暢通，盡早了解國家對于房地產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)的變化或提前對國家房地產(chǎn)業(yè)政策作出科學(xué)的預(yù)判； 三是建立應(yīng)急預(yù)案，對國家產(chǎn)業(yè)政策、 土地政策、稅收政策等的變化，及時作出反應(yīng)，減少損失。 工程建設(shè)風(fēng)險的防范方法 一是對項目的設(shè)計方案要經(jīng)科學(xué)論證；二是對項目施工能進行公開招標(biāo)的一律實行公開招標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是做好項目的現(xiàn)場調(diào)度；四是加強工程質(zhì)量、進度及造價方面的管理。 技術(shù)風(fēng)險的防范方法 一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須自己擁有更加專業(yè)的技術(shù)人員，在項目前期收集并分析大量的數(shù)據(jù)資料，與設(shè)計師一起設(shè)計出適合市場、適合消費者有效需求的戶型。另一方面開發(fā)商必須及時適應(yīng)市場和消費者的需求推廣應(yīng)用新型建筑材料和高新技術(shù)，以跟上未來“智能化樓盤 ”“智能化小區(qū)”的趨勢和潮流。 環(huán)境風(fēng)險的防范方法 一個合適的投資環(huán)境是房地產(chǎn)投資取得成功的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。盡管目前從整體上講，我國房地產(chǎn)投資的地域性差異正在逐步縮小 .但具體到某一個投資項目所選擇的環(huán)境，依然存在著諸多的不確定性，對項目投資依然造成相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。 投資環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、金融市場環(huán)境、法律環(huán)境、政治環(huán)境、文化社會環(huán)境等。投資環(huán)境不同，影響投資活動及其收益的因素也有較大的差別。為了控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險、提高投資效益，投資者應(yīng)選擇那些收益率相對較高而風(fēng)險相對較小的投資環(huán)境。為此，投資者必須對投資環(huán) 境進行全面、深入的考察，必要時可向經(jīng)營投資風(fēng)險評估業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)咨詢，以利作出合理選擇。 第 5 章 投資項目風(fēng)險分析應(yīng)用實例 金鑫花園項目概述 金鑫花園是由鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個獨立別墅項目，位于遼寧省凌源市河?xùn)|鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠河?xùn)|鎮(zhèn)政府、凌源小學(xué)和派出所。占地 55140平方米，規(guī)劃總建筑面積 24500 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 70 余戶，全部由獨立別墅組成。由于受人口總量和經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，別墅市場規(guī)模較小。尤其是高端產(chǎn)品主要是獨立別墅的客戶資源較少。項目 2020 年 9 月開工，計劃 2020 年 6月交付， 2020 年 12 月開盤，至 2020 年 1 月銷售率就達 100％，這個項目的成功經(jīng)驗值得我們進行深入分析和借鑒。在理性的房地產(chǎn)投資決策中，市場研究是一項必不可少的工作，房地產(chǎn)管理決策，也需要以市場信息為基礎(chǔ)，投資者面臨的市場問題各不相同，所采取的研究方法也不盡相同，每個項目研究的側(cè)重點不盡相同，但研究所遵循的步驟卻是基本相同的。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計，凌源 2020 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 848 億元，比上年增長 14． 5％按可比價計算人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的 13746 元增加到15138 元，比上年增長 1012％。 2020 年河?xùn)|鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進一步加強。城鎮(zhèn)道路交通同步重點規(guī)劃建設(shè)，主干道呈“三橫三縱”：“三橫”指中央大道、鎮(zhèn)區(qū)大道和武進大道；“三縱”指青洋路、禮坂路、大明路。鎮(zhèn)區(qū)主要通過中央大道、大明路、武進大道及青洋路對外聯(lián)系，并通過鄉(xiāng)村公路聯(lián)系周邊農(nóng)村地區(qū)。從全鎮(zhèn)消費品市場來看，運行較為穩(wěn)健。通過增加居民收入、加大市場開拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營銷方式等措施，促進消費市場的穩(wěn)健運行。在國家和省市有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費政策的推動下，近兩年凌源房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展， 態(tài)勢較為強勁。尤其突出的凌源南翼地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)供需兩旺的活躍局面。河?xùn)|鎮(zhèn)是凌源南翼的工業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)有了快速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示， 2020 年凌源房地產(chǎn)市場物業(yè)空置量逐步減少，呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。凌源房地產(chǎn)市場基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展階段。值得注意的是，在 2020年以前凌源出現(xiàn)的空置房大多數(shù)是配套不全、戶型設(shè)計不合理、環(huán)境較差、建筑質(zhì)量低的“次類產(chǎn)品”。據(jù)調(diào)查顯示，目前物業(yè)規(guī)劃、配套較差，建筑立面較為陳舊。凌源目前物業(yè)以業(yè)主購買地皮自行建造為主，整體立面設(shè)計、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設(shè)施盡顯滯后 。商品房私自零星搭造，缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。目前河?xùn)|鎮(zhèn)別墅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，沒有統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)的中高檔居住區(qū)。預(yù)計未來幾年中，河?xùn)|鎮(zhèn)改建工程將有續(xù)進行，危舊房拆遷量也將迅速增加，將為拉動整個凌源別墅市場需求作出較大的貢獻。 2020 年凌源商品房銷售面積，較去年有大幅增長。凌源作為一個工業(yè)重鎮(zhèn)，別墅市場由于受到人口總量、經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，市場整體規(guī)模偏小。依據(jù)相關(guān)資料測算，未來幾年凌源別墅市場規(guī)模將維持在每年 2 萬平方米左右，年新增商品別墅銷售量在 200套左右。投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析 而成，詳見表。 基本方案 +10% 10% 稅前總投資（萬元） 銷售利潤（萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率 稅前 % % % 稅后 % % % 敏感性分析表明：當(dāng)開發(fā)投資成本增加 10％時，項目利潤將減少超過一半，稅前利潤從 1224 萬元下降為 731 萬元，稅后利潤從 861 萬元下降為 368 萬元。開發(fā)投資成本減少 10％時，項目贏利能力大大提高，稅前利潤由 1224 萬元提高到 1718 萬元，稅后利潤由 731 萬元提高到 1354 萬元。盈虧平衡分析表明，當(dāng)項目銷售面積達到 19410 平方米或平均銷售價格達到 2298 元／平方米時，安全余度為 1487％。項目投資安全系數(shù)較好。為了更精確地預(yù)測該宗地投資的風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看。 圖 52 概率分析 經(jīng)計算，數(shù)學(xué)期望值＝ 11,610,552 元 累計概率＝ 1 計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 5131萬元，處于合理盈利水平，而累計概率達到 100％，說明其風(fēng)險程度相對很小。結(jié) 論 本文通過以上的研究，對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理提出相 應(yīng)的防范和控制措施。首先，房地產(chǎn)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險。其次，獲得與各種風(fēng)險有關(guān)的可靠的最新信息：主要從政治、社會、經(jīng)濟、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境方面進行分析。最后，致 謝 首先我要感謝我的指導(dǎo)老師駱教授在這次論文寫作過程中給予的關(guān)心和支持。本論文是在駱老師的悉心指導(dǎo)下完成的，從論文的選題、提綱到初稿直至定稿，每個環(huán)節(jié)都加以細心指導(dǎo)與幫助，傾注了大量的心血，使我最終能夠順利完成這篇論文。駱老師嚴謹?shù)闹螌W(xué)風(fēng)范將成為我學(xué)習(xí) 的榜樣，在此謹表我深切的敬意和衷心的感謝。 其次，我要感謝所有曾關(guān)心和幫助我的老師、同學(xué)及朋友們，感謝他們在百忙之中為我提供了大量的論文資料以及相關(guān)數(shù)據(jù)圖表。 最后，我要感謝我的家人給予的支持，使我得以全身心的投入到論文的寫作當(dāng)中，同時他們對我的期望和鼓勵，也是促使我不斷的學(xué)習(xí)和前進最有力的動力。 參考文獻 [1] 王建紅 . 房地產(chǎn)投資分析 [M]. 電子工業(yè)出版社 . 2020. [2] 范如國國計劃出版社 I 21 北京理工大學(xué)現(xiàn)代遠程教育學(xué)院畢業(yè)論文 現(xiàn)代遠程教育學(xué)院畢業(yè)論文