【正文】 是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)稅收種類繁多，主要包括城鎮(zhèn)土地使用 稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅等。另外，房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)，是社會(huì)全面進(jìn)步的基本條件。 房地產(chǎn)也是具有先導(dǎo)性的行業(yè)，能夠直接或間接的影響到建筑、制造、金融等多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有擴(kuò)散效應(yīng)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加 1 個(gè)百分點(diǎn)，可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)值增加 ～ 2 個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的縮影和寫(xiě)照。 作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重在逐年上升。圖 11 顯示了 1997～2020 年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間有著相同的走勢(shì)。圖 12 中也顯示了 GDP 增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)的趨勢(shì)也呈現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)囊恢滦?，但是房地產(chǎn)投資完成額度增長(zhǎng)總是快于 GDP 的增長(zhǎng)速度。 圖 11 GDP 總值與房地產(chǎn)投資完成額總值趨勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)） 圖 12 GDP 增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)趨勢(shì) （數(shù)據(jù)來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)） 而且，作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，解決了中國(guó)在城市化過(guò)程中的諸多問(wèn)題，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移也促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整。 房地產(chǎn)的行業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，許多各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一些地區(qū)面臨房地產(chǎn)化或產(chǎn)業(yè)空心化傾 向。一些城市 GDP 增長(zhǎng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，隨即影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展績(jī)效。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期比較，房地產(chǎn)周期振幅大，波動(dòng)劇烈，大起大落，甚至急起急落。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天，其它國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了積極的影響，有一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)是值得我們關(guān)注和借鑒的。 對(duì)于是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注地不僅僅是中國(guó)，而全世界很多國(guó)家也同樣存在這樣的問(wèn)題，可能只是程度不同、關(guān)注的焦點(diǎn)不同罷了。 本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資與 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度等宏觀經(jīng)濟(jì)層面的研究，揭示出房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。 第 1 章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資及風(fēng)險(xiǎn)管理概述 房地產(chǎn)的定義及特征 從自然物的角度來(lái)定義，房地產(chǎn)是指土地及土地上永久性建筑物，或指不動(dòng)產(chǎn)。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定義，房地產(chǎn)有更廣泛的內(nèi)涵，它是指建筑地塊及建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其所衍生的財(cái)產(chǎn)權(quán)利（曹振良等 2020）。從產(chǎn)權(quán)角度來(lái)看，房地產(chǎn)的各種活動(dòng)實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行、變遷與交易的過(guò)程，主要有三方面特征，即自然特征、經(jīng)濟(jì)特征和法律特征。 （ 1）自然特征 首先，房地產(chǎn)的位置具有固定性，房地產(chǎn)存在于一定的空間，這個(gè)位置不能移動(dòng)和調(diào)換，而且房地產(chǎn)的位置直接影響其利用價(jià)值。其次，房地產(chǎn)具有耐久性，與一般物品不同，房地產(chǎn)的使用年限通常都比較長(zhǎng)，使用壽命一般都在 50 年以上，有的甚至長(zhǎng)達(dá)百年。再次，房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，這是由房地產(chǎn)位置的固定性所決定的，由于不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件不同，而且不同的房地產(chǎn)在式樣、規(guī)模、形狀、氣候、肥力等方面也存在差別，因此房地產(chǎn)存在異質(zhì)性。最后，房地產(chǎn)的自然特征還體現(xiàn)在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地總面積有限， 附著于土地的建筑物不能無(wú)限發(fā)展，決定了房地產(chǎn)的供給往往受到限制。 （ 2）經(jīng)濟(jì)特征 首先，房地產(chǎn)具有高資本價(jià)值的經(jīng)濟(jì)特征，購(gòu)置、建設(shè)房地產(chǎn)都需要大量資金，價(jià)格高昂使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)對(duì)金融業(yè)具有高度依賴性，因此利率、住房公積金政策、首次分期付款額度等金融政策的變動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供求產(chǎn)生影響。其次，房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)的雙重性：一方面，由于房地產(chǎn)的固定性和稀缺性，房地產(chǎn)投資成為一種重要的投資方方式；另一方面，房地產(chǎn)還作為基本的生產(chǎn)投入要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，以及居民購(gòu)買(mǎi)住房用作生活消費(fèi)。再次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有一定的壟斷性。 由于土地供給的有限性，限制了房地產(chǎn)的供給，造成外圍者很難進(jìn)入，形成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的壟斷性。最后，房地產(chǎn)的利用具有外部性特征。房地產(chǎn)的利用及其價(jià)值很容易受環(huán)境變動(dòng)的影響，比如，新建地鐵使地鐵沿線的土地升值，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。 （ 3）法律特征 首先，房地產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)特征，在法律上與動(dòng)產(chǎn)相區(qū)別。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性，其所有權(quán)是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等權(quán)利的集合，這些權(quán)利可以被分開(kāi)出售、轉(zhuǎn)讓給不同生產(chǎn)者與消費(fèi)者。 房地產(chǎn)業(yè)的定義及特征 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)以及與此緊密相關(guān)的 中介服務(wù)如融資、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)，兼有二、三產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，具有三方面的基本特征：房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性；房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性和滯后性；房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性和投資性（王洪衛(wèi) 2020）。 （ 1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 房地產(chǎn)商品由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分構(gòu)成，建筑物始終依存于土地，房產(chǎn)與地產(chǎn)總是聯(lián)為一體，兩者的交易具有不可分割性。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性和滯后性 一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的先導(dǎo)性體現(xiàn)在 它能夠帶動(dòng)建筑業(yè)、林業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，而且它還是這些行業(yè)再生產(chǎn)與擴(kuò)大再生產(chǎn)的前提條件。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量投資，房地產(chǎn)的復(fù)蘇與發(fā)展是由于固定資產(chǎn)投資增加的結(jié)果，因此滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，由于房地產(chǎn)具有保值和增值特性，部分工商業(yè)資金會(huì)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這使得房地產(chǎn)的衰退滯后于經(jīng)濟(jì)衰退。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性和投資性 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它的發(fā)展受到一系列外部因素和內(nèi)部因素的影響。外部因素包括國(guó)家或地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 的發(fā)展、變化，政策的調(diào)整，城市建設(shè)規(guī)劃的變化等；內(nèi)部因素包括投資決策、經(jīng)營(yíng)管理等。與風(fēng)險(xiǎn)相伴的就是投機(jī)，由于房地產(chǎn)商品的保值、增值、使用期長(zhǎng)的特性，使房地產(chǎn)投機(jī)的獲利空間很大。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析一般要經(jīng)過(guò)三個(gè)步驟。一是風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段找出風(fēng)險(xiǎn)因素，研究風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)造成的后果；二是風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，根據(jù)已有資料和經(jīng)驗(yàn)對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素可能發(fā)生的概率及對(duì)項(xiàng)目的影響程度做出估計(jì)；三是風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)階段，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，即確定風(fēng)險(xiǎn)的概率分布。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前 ，為了消除或減少可能導(dǎo)致?lián)p失的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，而采取的各種措施稱之為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段。在投資決策的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要任務(wù)包括：（ 1）建立高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)人員隊(duì)伍。（ 2）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。（ 3）貫徹執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。在土地獲取階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重視以下幾個(gè)問(wèn)題：履行開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任，積極主動(dòng)的與各地方政府管理部門(mén)和土地所有者搞好關(guān)系， ?妥善處理征地、拆遷和安置補(bǔ)償工作中遇到的棘手問(wèn)題。增強(qiáng)合同意識(shí)，認(rèn)真簽訂各種相關(guān)合同，盡量避免合同歧義。項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)防的主要措施有：高度重視項(xiàng)目建設(shè)中的安全問(wèn)題，在現(xiàn)場(chǎng)控制中，減少風(fēng)險(xiǎn)源，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散， ?特別是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)控，防止出現(xiàn)質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量。及時(shí)協(xié)調(diào)、妥善處理建設(shè)過(guò)程中的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)之間的矛盾，使項(xiàng)目的建設(shè)順利的進(jìn)行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售管理階段，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)特別重視租售合同條款的明確、詳盡 ,并聘請(qǐng)律師或法律工作者審核。合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》 指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)和管理 。?理順組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，建立項(xiàng)目的反饋溝通職能，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供組織保障。風(fēng)險(xiǎn)抑制是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)或風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后采取的各種降低損失程度或縮小損失發(fā)生范圍的措施，目的是使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)損失最小，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后有挽救措施。房地產(chǎn)是一種投資大、周期長(zhǎng)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開(kāi)發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，影響關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。同時(shí)，不同風(fēng)險(xiǎn)因素引起后果的嚴(yán)重程度迥異，項(xiàng)目能否取得預(yù)期結(jié)果具有很大的不確定性，因此，在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中，應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分