【正文】 地產(chǎn)投資完成額與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間有著相同的走勢。 房地產(chǎn)也是具有先導(dǎo)性的行業(yè)，能夠直接或間接的影響到建筑、制造、金融等多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有擴(kuò)散效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的支撐作用，中華人民共和國成立以來，我國房地產(chǎn)業(yè)為社會積累了巨大的財富，成為保證未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定和快速發(fā)展的重要條件。 下面看一下房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用： 首先，房地產(chǎn)做為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的增長有著舉足輕重的作 用，能較大程度制約其它產(chǎn)業(yè)與部門的發(fā)展。s market economy and the residents constantly raise the level of consumption, the real estate industry in the national economy has bee an important industry, and it is the masses of the people are very concerned about the consumption and investment hot spots. From the real estate itself, in terms of the amount of investment, long investment cycle, higher risk characteristics. Papers from the first real estate investment and risk management features of the status quo, on real estate investment and risk management overview and basic characteristics of the real estate investment projects on the impact of risk factors on the various stages of the risk factors for the necessary analysis . And real estate investment projects to be undertaken to identify risks, the impact of real estate investment uncertainty factors to be evaluated. Made in the real estate investment projects in the main method of risk prevention. Garden and then to Jinxin case study for the project, the project on the basis of research projects with Jinxin Garden external environment and its own characteristics, and use of risk identification, risk assessment methods, to conduct market analysis, on risk management. Papers Finally, the different stages of real estate investment are the main risks to different risk management methods, Jinxin Garden with the characteristics of the real estate investment projects, the corresponding riskmanagement objectives and the strengthening of risk management to enhance investment in the real estate investment risks prevention capabilities. Key words： Real estate investment risks； risk management； risk identification； risk response； Jinxin Garden 目 錄 目 錄 I 前 言 I 第 1 章 房地產(chǎn)項目投資及風(fēng)險管理概述 1 房地產(chǎn)的定義及特征 1 房地產(chǎn)業(yè)的定義及特征 2 項目投資風(fēng)險分析 3 項目投資風(fēng)險預(yù)防 3 項目投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移 4 項目投資風(fēng)險管理 4 項目投資風(fēng)險抑制 4 第 2 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險影響因素 6 房地產(chǎn)投資政策 6 房地產(chǎn)類別 6 房地產(chǎn)管理水平 7 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 7 金融環(huán)境 7 第 3 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別 8 變現(xiàn)風(fēng)險 8 購買力風(fēng)險 8 經(jīng)營性風(fēng)險 8 社會風(fēng)險 9 自然風(fēng)險 9 政策風(fēng)險 9 經(jīng)營風(fēng)險 10 財務(wù)風(fēng)險 10 金融風(fēng)險 13 第 4 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險應(yīng)對 14 財務(wù)風(fēng)險的防范方法 14 經(jīng)營風(fēng)險的防范方法 14 結(jié)構(gòu)性風(fēng)險的防范方法 15 政策風(fēng)險的防范方法 15 工程建設(shè)風(fēng)險的防范方法 16 技術(shù)風(fēng)險的防范方法 16 環(huán)境風(fēng)險的防范方法 16 第 5 章 投資項目風(fēng)險分析應(yīng)用實例 17 金鑫花園項目概述 17 金鑫花園敏感性分析 18 金鑫花園項目投資盈虧平衡分析 19 金鑫花園項目概率分析 19 結(jié) 論 21 致 謝 22 參考文獻(xiàn) 23 前 言 房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。從房地產(chǎn)業(yè)本身來講，它具有投資額度大、投資周期長、風(fēng)險高特點。論文首先從房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的特征與現(xiàn)狀出發(fā)，論述了房地產(chǎn)基本特征，就各個階段中各風(fēng)險因素進(jìn)行了分析。房地產(chǎn)一般也被稱為不動產(chǎn)（ realproperty，也寫作 realty），與之相對應(yīng)的是私產(chǎn)，即動產(chǎn)（ personalproperty，也被稱作 chattel 或者 personalty）。作為社會經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)要素與場所，以及居民生活消費的載體，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中不可替代的基礎(chǔ)行業(yè)。 同時，房地產(chǎn)業(yè)又是國家財政收入的重要來源。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加 1 個百分點，可以帶動相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)值增加 ～ 2 個百分點。圖 12 中也顯示了 GDP 增長和房地產(chǎn)投資完成額增長的趨勢也呈現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)囊恢滦裕欠康禺a(chǎn)投資完成額度增長總是快于 GDP 的增長速度。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，隨即影響整個經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展績效。 本文通過對房地產(chǎn)投資與 國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度等宏觀經(jīng)濟(jì)層面的研究，揭示出房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險及如何應(yīng)對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。 （ 1）自然特征 首先，房地產(chǎn)的位置具有固定性，房地產(chǎn)存在于一定的空間，這個位置不能移動和調(diào)換，而且房地產(chǎn)的位置直接影響其利用價值。 （ 2）經(jīng)濟(jì)特征 首先，房地產(chǎn)具有高資本價值的經(jīng)濟(jì)特征，購置、建設(shè)房地產(chǎn)都需要大量資金，價格高昂使房地產(chǎn)開發(fā)和購買對金融業(yè)具有高度依賴性，因此利率、住房公積金政策、首次分期付款額度等金融政策的變動都會對房地產(chǎn)供求產(chǎn)生影響。最后，房地產(chǎn)的利用具有外部性特征。 房地產(chǎn)業(yè)的定義及特征 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的 中介服務(wù)如融資、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量投資，房地產(chǎn)的復(fù)蘇與發(fā)展是由于固定資產(chǎn)投資增加的結(jié)果，因此滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，由于房地產(chǎn)具有保值和增值特性，部分工商業(yè)資金會轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，這使得房地產(chǎn)的衰退滯后于經(jīng)濟(jì)衰退。 項目投資風(fēng)險分析 項