【正文】 的研究現(xiàn)狀。丁士昭(2007)[14]認為，房地產(chǎn)項目管理最基本的方法論是通過對工程進度目標的逐層分解，在項目實施的過程中對工程進度目標進行動態(tài)的跟蹤和控制，如果有必要通過組織措施、管理措施、經(jīng)濟措施和技術措施進行糾偏，調(diào)整進度目標?？辈煸O計為基礎，工程質(zhì)量為根本，在保證安全和質(zhì)量的前提下增加效益。張建坤、周虞康(2005)[9]認為能否進行高效的項目控制體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合能力，成功地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在項目控制上有著獨特的方式，但他們必須遵從進度控制、投資控制和質(zhì)量控制的一般規(guī)律。同時有關項目管理理論與方法的研究課題也廣泛開展起來，并產(chǎn)生了大批的研究成果，形成了一定的項目管理理論基礎。這些都是我國推行項目管理的一些探索與嘗試，但并未在真正意義上應用，真正意義上的項目管理出現(xiàn)在工程項目管理中。 國內(nèi)項目質(zhì)量管理研究現(xiàn)狀我國的項目管理實踐活動的歷史比較早，最早可以追溯到萬里長城的修建以及宋朝丁謂修復皇宮等。美國Pulte Homes地聲公司在項目正式施工過程中，預先設定好工程項目質(zhì)量管理方法和解決問題的措施。這樣聯(lián)邦政府把技術立法和科學技術研究緊密結(jié)合起來，保證標準制定工作建立在可靠的科學技術基礎上。聯(lián)邦政府設立的建筑技術研究院主要任務是審批各單位土木建筑方面的創(chuàng)造發(fā)明和科研成果，頒發(fā)科研成果及產(chǎn)品生產(chǎn)許可證，負責起草建筑法和質(zhì)量管理規(guī)定，實際上是國家管理立法和科研成果的把關單位。全面質(zhì)量管理的管理對象不僅為產(chǎn)品質(zhì)量，還包括成本、交貨期、人員素質(zhì)等的質(zhì)量。1961年菲根堡姆提出全面質(zhì)量管理理論，將質(zhì)量控制擴展到產(chǎn)品壽命循環(huán)的全程，強調(diào)全體員工都參與質(zhì)量控制。進入90年代，項目管理科學有了很大的發(fā)展，學術研究空前活躍。到了上世紀60年代，美國在著名的“阿伯羅計劃中通過立案、規(guī)劃、評價、實施開發(fā)出著名的“矩陣”管理技術。在此背景下，本文以房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理為研究對象，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中普遍存在的質(zhì)量問題根源進行分析和探討，對質(zhì)量 管理方法進行研究，在此基礎上提出對策建議，為房地產(chǎn)開發(fā)進行參考和借鑒。房地產(chǎn)項目具有投資金額大、設計單位多、時間跨度長等特點。但由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，房地產(chǎn)市場管理的相關法律法規(guī)相對滯后，房地產(chǎn)的管理水平還比較低。目 錄房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量管理的研究畢業(yè)論文目 錄第一章 緒論 1 課題研究的背景及意義 1 研究的背景 1 研究的意義 1 國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀 1 國外項目質(zhì)量管理研究現(xiàn)狀 1 國內(nèi)項目質(zhì)量管理研究現(xiàn)狀 3 研究的方法及內(nèi)容 5第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述 6 房地產(chǎn)項目管理的特征 6 房地產(chǎn)項目管理的過程 7 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 8第三章 富地集團房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀 11 富地集團管理現(xiàn)狀及問題分析 11 國內(nèi)外地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量管理分析 13 三盛宏業(yè)集團項目設計階段質(zhì)量管理 13 萬科集團項目收尾階段質(zhì)量管理 15 美國Pulte Homes地產(chǎn)公司的先進經(jīng)驗 17 實施最低價中標法 17 實施七步客戶服務程序 17 啟示 18第四章 富地集團房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量管理措施 20 規(guī)劃設計階段 20 工程招標階段 21 施工單位的招標 21 物料采購控制 21 工程實施階段 23 執(zhí)行全過程質(zhì)量控制方法 23 健全施工準備審查制度 24 加強分包單位協(xié)調(diào)力度 25 把控關鍵質(zhì)量控制點 25 工程收尾階段 27第五章 建立質(zhì)量管理保證體系 28 組織保障 28 技術保障 29 制度保障 30 文化保障 32 優(yōu)化外包 33第六章 結(jié)論 35參考文獻 37致 謝 39I第一章 緒論第一章 緒論 課題研究的背景及意義 研究的背景改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟體制逐漸完善，企業(yè)成為市場競爭的主體，市場競爭日益激烈經(jīng)濟效益成為衡量企業(yè)管理水平的重要指標。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理包含房地產(chǎn)開發(fā)整個過程，按照時間過程劃分包括決策階段、設計階段、施工階段、租售階段等?？梢?，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)市場的一個重要的方面。 國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀 國外項目質(zhì)量管理研究現(xiàn)狀上個世紀20年代，在當時科學管理和經(jīng)濟學領域取得成就的基礎上，項目計劃管理方法和經(jīng)濟分析方法有了一定的進展。以后的80年代，從工程項目管理實踐的基礎上總結(jié)提高的理論性著作開始出版?？傮w上說，項目管理的研究和應用主要集中在美國等西方發(fā)達國家，前蘇聯(lián)和東歐國家的某些方法也引起人們的重視。70年代，田口玄一博士提出田口質(zhì)量理論，它包括離線質(zhì)量工程學。全面質(zhì)量管理強調(diào)對產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生、形成和實現(xiàn)的各階段過程的控制，重視有計劃的、持續(xù)的質(zhì)量改進，即研究設計、生產(chǎn)制造、售后服務等系列環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)化管理，將不合格產(chǎn)品消滅在形成過程中。聯(lián)邦政府還設立了聯(lián)邦材料試驗局，主要負責對各單位的建材、配件和構(gòu)件提供試驗、檢驗說明。聯(lián)邦建筑技術研究院、聯(lián)邦材料試驗局等研究機構(gòu)和部門，組成了較完整的工程建設方面的標準化工作體系，使工程建設方面標準不斷趨于完善。常見的措施有：一是實行設計簽認制度，它規(guī)定承包商施工時，如購買某些材料和儀器設備，以及制定水泥配方等，必須提前1個月將樣本樣品送到設計公司，經(jīng)設計公司簽字蓋章后才能采購或進行下一步施工。進入現(xiàn)代，在上世紀60年代初，科學家錢學森、華羅庚等人致力于推廣一些項目管理的理論和方法，十分重視重大科技工程的項目管理。1982年，我國在魯布格水電站引水導流工程中首次進行了項目管理實踐。許元龍、徐帆(2005)[7]認為，實現(xiàn)項目目標是項目管理主要任務與前提，俗稱投資、質(zhì)量和進度三大目標控制，而這三者不可能同時實現(xiàn)，因為三大目標之間存在著矛盾與統(tǒng)一的雙重屬性。譚術魁(2006)[10]認為，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個由許多子項、分項和工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程(包括預測、決策、計劃、控制、反饋等)，是項目全部管理任務(如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等)的結(jié)合體，作為一個完整的項目管理體系應將各項目的各職能工作、各參與單位、各階段、各項目融合成一個完整有序的整體。減少投資；在確保安全、質(zhì)量的前提下，做好工程進度總目標的控制強化合同管理的主導作用。黃衛(wèi)平(2007)[15]提出，針對房地產(chǎn)業(yè)的工程項目管理與投資控制問題，從項目投資階段、設計階段、實施階段、竣工審計等各環(huán)節(jié)進行了分析，并提出了相關的應對措施，以提高經(jīng)濟效益，促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述。本章講解了項目規(guī)劃設計階段、工程招標階段、工程實施階段、工程收尾階段的質(zhì)量管理。4第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述第二章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述美國學者羅伯特威索基提出:項目是一系列獨特的、復雜的并相互關聯(lián)的活動，這些活動有著一個明確目標或目的并且必需在特定的時間、預算內(nèi)，依據(jù)規(guī)范完成。生產(chǎn)的流動性。整體功能強及協(xié)作性強。從項目的開始到項目的完成，通過項目策劃(PP)和項目控制(PC)以達到項目的費用目標(投資、成本目標)、質(zhì)量目標和進度目標。③ 保證工程項目建成后在項目功能與質(zhì)量上達到設計標準不同的工程建設項目都有其各自的功能和質(zhì)量要求，這是保證工程項目在運營期內(nèi)安全和高質(zhì)量運行，實現(xiàn)項目建設目標與業(yè)主的投資目標的基本前提，因此也是業(yè)主對工程項目進行管理的重要目的。房地產(chǎn)項目管理對象是房地產(chǎn)項目，它不同于施工項目和設計項目。房地產(chǎn)項目管理是從開發(fā)商的角度對項目進行全面全過程的管理，從前期概念階段到后期物業(yè)管理階段考慮項目的進度、質(zhì)量和成本控制，以達到開發(fā)商預期的目標，比如獲得最大的利潤 房地產(chǎn)項目管理的過程(1) 項目決策階段的主要任務業(yè)主在工程項目決策階段的主要工作任務是圍繞著項目策劃、項目建議書、項目可行性研究及相關的報批工作開展項目的管理，主要有:① 對投資方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。④ 根據(jù)項目建設規(guī)模、建設內(nèi)容和國家有關規(guī)定對項目進行決策或報請有關部門批準。④ 組織落實項目建設用地，辦理土地征用、拆遷補償及施工場她的平整等工作。(3) 項目實施階段的主要任務在項目實施階段業(yè)主的主要工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關各方的工作，定期對項目進展情況進行研究分析。④ 向承包方提供施工場地的工程地質(zhì)和地下管線等資料，保證數(shù)據(jù)真實。⑧ 協(xié)調(diào)處理施工現(xiàn)場周圍地下管線和鄰近建筑物、構(gòu)筑物，以及有關文物、古樹等的保護工作，并承擔相應費用。② 組織有關方面對施工單位擬交付的工程進行竣工驗收和工程決算。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理我國的工程質(zhì)量管理的發(fā)展狀況可從兩個緯度來看。市場發(fā)展程度高，企業(yè)面臨的競爭也會比較激烈，對質(zhì)量的要求就比較高。對工程質(zhì)量的重視必然存在一個發(fā)展過程，目前政府已有相關的法規(guī)、條例，而行業(yè)內(nèi)也針對一些問題在進行研討。參考美國、香港的地產(chǎn)發(fā)展過程，中國地產(chǎn)企業(yè)早晚要面臨一場優(yōu)勝劣汰的重新洗牌。(1) 全面質(zhì)量管理的內(nèi)涵包含:① 強烈地關注顧客。③ 改進組織中每項工作的質(zhì)量。廣泛采用團隊形式作為授權的載體，依靠團隊發(fā)現(xiàn)和解決問題，并盡量接近顧客。工作質(zhì)量是產(chǎn)品質(zhì)量的保證，工作質(zhì)量直接影響產(chǎn)品質(zhì)量的形成。全面質(zhì)量管理認為產(chǎn)品質(zhì)量不是靠事后檢驗出來的，而是在事前產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中形成的，應該對生產(chǎn)產(chǎn)品的全過程進行質(zhì)量管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要求通過加強教育和培訓培養(yǎng)全體職員(從高層決策人員到一線售樓人員)的質(zhì)量主體意識，謀取全體員工對質(zhì)量的承諾，與此同時還要將質(zhì)量目標層層分解到個人，從而形成質(zhì)量管理人人關心、人人有責、共同努力、全員參與的局面。從國民經(jīng)濟角度來看，使用時間不長是驚人的浪費，現(xiàn)在中國住宅產(chǎn)品水平不高，有很多房子才建成十幾年就提出要進行舊城改造，這實際上是對社會和歷史的不負責。富地集團項目管理暴露出來的質(zhì)量問題在當今地產(chǎn)界帶有一定的共性?！币?guī)劃設計工作管理很大程度上決定了工程項目實施的成敗及能否高效率達到預期目標，現(xiàn)行富地集團的規(guī)劃及設計方面，實際上遵循的是一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程。(2)招標階段輕視施工單位及材料商的資質(zhì)富地集團沒有嚴格執(zhí)行國家關于招投標法的相關規(guī)定?？紤]經(jīng)濟因素業(yè)主方選擇它作為施工單位。雖然事后進行了修補，但其負面影響已經(jīng)不可挽回。材料成本跟同行業(yè)企業(yè)比較也明顯偏高。② 重視驗收質(zhì)量，輕視成品保護富地集團在工程質(zhì)量的管理過程中，只是程序化對施工產(chǎn)品進行驗收，而忽視對成品的保護意識。房地產(chǎn)開發(fā)商項目收尾階段的項目管理包括:項目竣工驗收管理:項目有關竣工圖、竣工資料及工程結(jié)算管理及備案。這里需要著重強調(diào)房屋交付使用后保修期內(nèi)的質(zhì)量管理。富地集團客服管理混亂。由此可見，富地集團對顧客是上帝的認識還停留在葉公好龍的基礎上，缺乏換位思考和真正的重視。美國普爾特公司實施最低中標法，實施7步客戶服務程序。很多地產(chǎn)集團對于項目設計階段的管理工作可以說很不到位，甚至有部分人認為，項目方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，即使參與，也僅在方案上提出一些意見，具體施工圖不做要求。不少地產(chǎn)集團的項目設計都由某個特定設計院負責，雖然這樣有利于設計的管理和工程配合，但就建筑設計而言，由于每個人的閱歷和知識面的不同，其設計出來的作品可能千差萬別，而且每個設計都會有閃光點和不足的地方。專設一個建筑產(chǎn)品開發(fā)研究小組，其主要職能:負責項目產(chǎn)品的開發(fā)與研究，為集團項目樓盤的方案設計服務。對圖紙的深化從成本、質(zhì)量、技術各方面進行綜合考慮，建立了一套關于前期方案設計的操作流程和指標。② 重點分析現(xiàn)在和未來的戶型平面，根據(jù)常規(guī)的戶型面積要求，充分優(yōu)化戶型平面布置，使其更人性化，舒適化和經(jīng)濟合理化。(2) 建筑產(chǎn)品開發(fā)研究小組的組織架構(gòu)、工作流程和效用① 組織機構(gòu)人員組成 :建筑設計師、結(jié)構(gòu)設計師、造價分析師② 工作流程③ 效用分析效用分析有兩方面，其一由于采用建筑產(chǎn)品開發(fā)研究小組可以使建筑設計過程中建筑方案的評審優(yōu)化從“關鍵線路”變成“非關鍵線路”不占用關鍵線路的時間，從而減少了關鍵線路時間，而且使集團產(chǎn)品開發(fā)成為一個有序的有基礎的過程，使集團的發(fā)展更具有計劃性。由建筑產(chǎn)品開發(fā)研究小組組織各方人員進行總體規(guī)劃設計，由建筑產(chǎn)品開發(fā)研究小組出具單體及單體組合平面，召集各方設計力量對新開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃進行規(guī)劃方案設計評比。而設計變更單造成的造價增加往往使集團很難控制，造成浪費，重復施工對質(zhì)量也產(chǎn)生影響。但這樣將會增加樓盤開發(fā)的關鍵線路在這個時間段的時間，在房屋銷售市場不穩(wěn)定及企業(yè)資金實力不強的時候要慎重采用。 萬科集團項目收尾階段質(zhì)量管理1. 推行精益改進質(zhì)量制度人非圣賢孰能無過?企業(yè)也不例外，成熟的企業(yè)如索尼、麥當勞、可口可樂，即使制度完善，也無法避免消費者因產(chǎn)品的質(zhì)量和售后服務不盡人意的投訴，更何況還處在初級發(fā)展階段的我國地產(chǎn)公司。要正確對待客戶的投訴還有更為關鍵的一環(huán)，就是關注細節(jié)，這應該成為工作中時刻關注的話題。也就是所謂的過程精品。只有當客戶認為他的實際所得達到或超越了他的付出的時候，他才會感到滿意。企業(yè)在對客戶投訴資料進行匯總分析后，對于客戶最不滿意最關注的質(zhì)量問題進行分析，找出問題出現(xiàn)的原因。從聆聽客戶的聲音開始，從細節(jié)開始，從基層開始，從促進溝通開始，改善的產(chǎn)品和服務，實現(xiàn)與客戶之間的良性互動，己經(jīng)成為萬科長期努力的方向。比起其他95%的客戶，他們更應該得到快速和人情味的回復。受害型(15%20%):需要受到同情。在投訴處理的時效要求上，萬科原來認為:“非工作時間收到的投訴，應向顧客說明反饋時間并在開始工作時間后1小時內(nèi)，將投訴情況提交給客戶服務中心，和相關部門第一負責人安排處理”。來自客戶的表揚，也要充分的利用。首先，在編寫施工招標文件的過程中，一方面為了確保最低的報價中已完全包括了所有工程內(nèi)容，確保報價的可比性，招標文件編制得非常細致和具體，而且，為了保證工程管理的連貫性和科學嚴謹，招標文件的編制通常將任務委托給負責設計招標文件編制和設計監(jiān)理任務的同一家咨詢公司。除了招標方法本身的先進合理之外，還與他們完善的配套措施分不開。嚴格的注冊工程師考核制度為高素質(zhì)