【正文】 、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 CLD（中央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。 (3)北部因有洹水公園和洹河休閑區(qū)更成為高檔居住區(qū)。沒有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動力作保障，城市發(fā)展就會是一句空話。建成區(qū)現(xiàn)有市政道路 199條，總長度 公里，總面積 萬平方米；綠化覆蓋率 %，綠地率 %，人均公共綠地面積 平方米；自 來水廠 5 個，年供水總量 4750 萬平方米；天然氣用戶 17萬戶，燃?xì)馄占奥?37%；公交線路 46 條，運營線路總長度 564 公里。 城鎮(zhèn)化進(jìn)程 截止 20xx 年底，安陽市城鎮(zhèn)化率為 %?？蒲性核?8 家，其中中央直屬 1 家。 6 萬 (20xx 年底 ) 安陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年， 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 12054 元，在全國內(nèi)地城市 GDP 排名中位列第 93 位；地方財政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10009 元，農(nóng)民人均收入 3772 元，分別增長 %和 %；全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額 億元，貸款余額 億元，分別增長 %和 17%。安陽是中國七大古都之一 ，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地， 交通便利 ， 京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速公路、 10 107 國道貫穿南北市區(qū)公路縱橫交織，公交線路四通八達(dá)，已形成市內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的三縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)。 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 該地塊規(guī)劃面積 公頃，分為三部分，其中商業(yè)規(guī)劃為 公頃 ,居住 公頃 ,其它 配套 公頃。s real estate rapid growth, and has remained as the pillar industry of the national economy. Real estate development in the new situation if you want to continue a long and stable development, must be improved, not the blind pursuit of profit ine. Real estate development industry itself has high investment, high return, high risk this three big characteristics, therefore, to be prudent investments. Tianyu international because is located in the downtown area, the project is very important for the future development of the pany, in this context, we have done a lot of analysis of the project, including market investigation, research and analysis, market positioning, marketing strategy, marketing etc. Key words： Real Estate Position Marketing Generalization lw 引 言 天域國際項目位于安陽 市北關(guān)區(qū)紅旗路以東，愛民路以西，永安街以北，具體為原安陽市電池廠地塊上。房地產(chǎn)開發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進(jìn)行科學(xué)改進(jìn)，不要盲目追求暴利收入。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身具備高投入、高回報、高風(fēng)險這三大特點，因此投資須謹(jǐn)慎。項目位置較好，但考慮到項目對公司的重要性，我們對項目的市場研究、產(chǎn)品定位、營銷戰(zhàn)略及營銷推廣等，做了深入的調(diào)查和分析，以保證項目取得成功。 容積率：小于等于 用地面積： 畝 用地性質(zhì)：居住、商業(yè) 使用年限：商業(yè) 40 年住宅 70 年 綠地率≥ 35 % 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目地塊處屬原電池廠廠區(qū)，有部分廠房，有 一定的平整難度；地塊目前有現(xiàn)狀道路，大部分以硬化；地塊內(nèi)部分樹木 和草地，可加以利用。安陽是河南省的重要工業(yè)基地，已初步形成了冶金、電子、化工、電力、機(jī)械、紡織、醫(yī)藥、煙草等工業(yè)體系。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 ：： ，二三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 %，全市正處于中期工業(yè)化加速發(fā)展的新階段。民營科技機(jī)構(gòu) 18 家。小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積 162 平方公里，總 人口 萬元；小城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到 平方米，人均公共綠地 平方米，自來水普及率達(dá)到 98%，道理硬化率達(dá)到 60%。 ◆安陽國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟(jì)實力都排在全省前列，城市居民收入較高、消費能力較強(qiáng)，加上旅游經(jīng)濟(jì)的拉動，社會消費十分活躍。近幾年來，作為豫北中心城市的安陽，經(jīng)濟(jì)一直保持了高速的增長，從而為城市建設(shè)與 房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的動力。（ 4）中華路以東形成以行政辦公為主的主城 東部中心 ◆從城市整體布 局結(jié)構(gòu)來看，本項目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)商務(wù)中心及居住中心的范疇，具有不可比擬的、得天獨厚的優(yōu)勢。所以本項目在營銷 推廣上可以突出 CLD 的發(fā)展前景。 房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)上漲明顯 .房屋銷售價格上漲幅度已達(dá)歷年之最。其中：住宅投資占投資額的 60.％以上，住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，說明安陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)的投入。營業(yè)房現(xiàn)房平均價格為 6804 元 /平方米，與 20xx 年年底的 6631 元 /平方米同比增長 %。分析其原因，一是地價高走促使房價水漲船高。 □ 小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 該地塊所處區(qū)域為北關(guān)區(qū)洹水南畔，洹水公園 東部屬安陽重點開發(fā)綠色休閑區(qū)域， 北側(cè)有 航校 、南側(cè)為 直通繁華的紅旗路 ，自然環(huán)境 及商業(yè)氛圍有機(jī)的結(jié)合 ,達(dá)到人與自然的天然合諧 。 加強(qiáng)居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用洹濱一帶的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。輝龍城市花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，洹上人家項目的開發(fā)把區(qū)域進(jìn)一步向東延伸，濱河國 際去年也打洹河這張牌火了一把 ,包括目前正在開發(fā)的文博苑 ,都是看中了該區(qū)域的先天優(yōu)勢 . 目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤大都數(shù)于高檔樓盤 ,而縱觀已建或正在建設(shè)的該區(qū)域其它樓盤 ,無論是濱河國際還是香謝麗舍 ,都和電池廠地塊有一定的差距 . 已調(diào)查樓盤分區(qū) 分區(qū)情況 為便于進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，根據(jù)地理位置不同、產(chǎn)品類型不同、價格檔次不同又可分為洹北區(qū)、盤庚區(qū)、中心區(qū)和洹南區(qū) □ 洹北區(qū) 區(qū)域特點：處于市洹河以北處，處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)?？v觀整個安陽市，該區(qū)域都具有其它不可比擬的特點。 片區(qū)競爭樓盤分析 競爭樓盤狀況 項目名稱 位 置 戶 型 產(chǎn)品形式 價 格 洹上人家 lw 歐亞莊園 輝龍城市花園 濱河國際 文博苑 實態(tài)綜合分析 該片區(qū)樓盤是安陽價格水平目前比較高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。 □ 此區(qū)域樓盤目標(biāo)群體主要為安陽中高收入階層，外地及市郊縣鎮(zhèn)置業(yè)者在消費群所占一定比重。 本次消費者調(diào)查以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。多為外地置業(yè)者及本地高收入所購，產(chǎn)品形式多為小高層、高層、聯(lián)排別墅和復(fù)式；而二線房產(chǎn)如鐵西及安陽南部，本地人士認(rèn)購較多，產(chǎn)品形式多為多層住宅。三居控制在 135— 150 平方，四居面積集中在 155— 200 平方，兩居則在 100120 平方 戶型： 3 室 2 廳 2 衛(wèi)， 4 室 2 廳 2 衛(wèi)是目前主流戶型，銷售情況也比較好。而電池廠地塊有水有園及便利的生活配威 脅（ T）： ? 同質(zhì)化現(xiàn)狀：產(chǎn)品規(guī)模、風(fēng)格同質(zhì)化； ? 競爭激烈：二級市場特別是三級市場競爭； ? 區(qū)域競爭：面臨東區(qū)（京林）、鐵西（楓林水 郡）市南區(qū)市場競爭；本區(qū)域濱河國際、香謝麗舍等競爭。 687 畝地塊：根據(jù)容積率的規(guī)劃，建議物業(yè)做成商住。 本項目建筑定位為歐式風(fēng)格，能比較自然的與城市的原有環(huán)境