【文章內(nèi)容簡介】 校 、南側(cè)為 直通繁華的紅旗路 ，自然環(huán)境 及商業(yè)氛圍有機的結(jié)合 ,達到人與自然的天然合諧 。 購物只需向南 1 分鐘便可到沃爾瑪 .向北或者向西均是綠綠草坪和公園 ,可謂是得天獨厚 ! 該區(qū)域隨著城市的發(fā)展，配套 完善，已成為北關(guān)區(qū)的政治、經(jīng)濟中心，人文環(huán)境優(yōu)越。交通條件良好，擁有成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，紅旗路、安漳大道、洹濱路 lw 等成為貫穿整個區(qū)域的主干線 ,多路公交線路穿行該區(qū)域 . 片區(qū)開發(fā)態(tài)勢 該片區(qū)房地產(chǎn)項目都以優(yōu)美環(huán)境為主要賣點， 都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品質(zhì) . 該區(qū)域遠期以安陽市總體規(guī)劃為依據(jù)，強調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進行功能與空間的布局與開放。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運用現(xiàn)代城市設(shè)計手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利用價值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條 件。 加強居住內(nèi)景觀，綠化建設(shè)充分利用洹濱一帶的自然景觀，豐富住區(qū)內(nèi)的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。位于項目地塊東鄰的輝龍城市花園，是前幾年的成功樓盤，除了有一個良好的樓盤銷售業(yè)績，還把一個純 Townhouse社區(qū)介紹給了安陽房地產(chǎn)市場。輝龍的熱銷，一方面驗證了安陽房地產(chǎn)市場對新型住宅產(chǎn)品的吸納與接受，另一方面也驗證了安陽本土的購買力水平。 早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點區(qū)域靠攏 ,吸引了眾多人們的視野。輝龍城市花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，洹上人家項目的開發(fā)把區(qū)域進一步向東延伸，濱河國 際去年也打洹河這張牌火了一把 ,包括目前正在開發(fā)的文博苑 ,都是看中了該區(qū)域的先天優(yōu)勢 . 目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤大都數(shù)于高檔樓盤 ,而縱觀已建或正在建設(shè)的該區(qū)域其它樓盤 ,無論是濱河國際還是香謝麗舍 ,都和電池廠地塊有一定的差距 . 已調(diào)查樓盤分區(qū) 分區(qū)情況 為便于進行產(chǎn)品細分研究，在本片區(qū)的調(diào)研中，根據(jù)地理位置不同、產(chǎn)品類型不同、價格檔次不同又可分為洹北區(qū)、盤庚區(qū)、中心區(qū)和洹南區(qū) □ 洹北區(qū) 區(qū)域特點：處于市洹河以北處，處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)。安陽橋以北近鄰安陽一師區(qū)，自然景 觀相對較好、人文環(huán)境差，屬于市民所說的貧民區(qū)。 lw 價格區(qū)間： 1500— 2800 元 /㎡ 代表樓盤：洹上人家、歐亞莊園 □ 盤庚 區(qū) 區(qū)域特點：位于安陽市盤庚街，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。 價格區(qū)間： 20xx3000 元 /㎡ 代表樓盤：輝龍城市花園、濱河國際、文博園 □ 中心 區(qū) 區(qū)域特點：該區(qū)域所屬北關(guān)區(qū)中心位置，主要集中在人民大道以北沿紅旗路至安漳大道所含區(qū)域，該區(qū)集中了政府部門（區(qū)委、公安局等）和醫(yī)院（安陽市中醫(yī)院）以及金融商業(yè)機構(gòu)，是北關(guān)區(qū)的經(jīng)濟行政中心，同時南側(cè)和西側(cè)分別是公園 和綠地。縱觀整個安陽市，該區(qū)域都具有其它不可比擬的特點。目前電池廠地塊就所屬該區(qū)域。 價格區(qū)間： 28003300/㎡ 代表樓盤： 電池廠地塊（擬開發(fā)） □ 洹南區(qū) 區(qū)域特點：位于洹河以南、不靠近洹河的地塊，配套設(shè)施相對完善，但周圍人文及環(huán)境差，可通過內(nèi)在品質(zhì)提升價位。 價格區(qū)間： 25002900/㎡ 代表樓盤：香謝麗舍 安陽市區(qū)重點樓盤分析（略） 因該片區(qū)位置獨特，相對與市區(qū)樓盤對比不強 ，所以對于安陽市區(qū)樓盤在此不做詳述。 片區(qū)競爭樓盤分析 競爭樓盤狀況 項目名稱 位 置 戶 型 產(chǎn)品形式 價 格 洹上人家 lw 歐亞莊園 輝龍城市花園 濱河國際 文博苑 實態(tài)綜合分析 該片區(qū)樓盤是安陽價格水平目前比較高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。主要范圍指洹河一帶的區(qū)域，開發(fā)樓盤的主要特征如下： □ 安陽河是其最主要的賣點，既能享受到稀缺的沿河資源，又能充分享受遠離城市喧囂、繁華的靜謐生活。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、小高層等中、高檔住宅，價格定位相應(yīng)較高。 □ 該片區(qū)開發(fā)產(chǎn)品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風(fēng) 格，內(nèi)部配套設(shè)施完善 □ 此片區(qū)依靠洹河及洹河公園，同時分布了中醫(yī)院、三醫(yī)院等醫(yī)療服務(wù)，整個片區(qū)的市場形象已被充分接受。 □ 此區(qū)域樓盤目標群體主要為安陽中高收入階層，外地及市郊縣鎮(zhèn)置業(yè)者在消費群所占一定比重。 第三章 安陽消費者調(diào)查分析 消費者住房需求調(diào)查概述 由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，目標消費群鎖定是項目操作的出 發(fā)點和回歸點，只有對潛在的目標消費群體有比較清晰認識的前提下，才能把握好項目的市 lw 場定位和形象定位。本次消費者調(diào)查的目的是為了確定本項目的主力消費群體，了解此部分群體的生活習(xí)慣、住房需求心理特征和消費特征，以便初步確定本項目的消費定位。 本次調(diào)查對象為：市場上同類項目業(yè)主、有購買商品房意向人員及相關(guān)高收入機關(guān)人員。 本次消費者調(diào)查以問卷形式進行調(diào)查。主要以拜訪、談話形式對調(diào)查對象進行調(diào)研，主要拜訪人員為同類項目業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、有購買意向的人員。 居住狀況調(diào)查概述 該 片區(qū)主力消費群可以分為兩大部分，一部分為安陽本地高收入階層，主要集中在私營業(yè)主、政府官員、國營企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等范圍內(nèi)，基本上為二次或三次置業(yè)，購買目的為投資和休閑居??；另一部分為外地人士，主要集中在林縣、水冶等地，職業(yè)以私營業(yè)主和國有企業(yè)為主，購買目的為居住兼投資。 從產(chǎn)品方面看，一線房產(chǎn)如安陽東區(qū)和洹河區(qū)域，因位置和環(huán)境關(guān)系，售價較高。多為外地置業(yè)者及本地高收入所購，產(chǎn)品形式多為小高層、高層、聯(lián)排別墅和復(fù)式；而二線房產(chǎn)如鐵西及安陽南部，本地人士認購較多，產(chǎn)品形式多為多層住宅。分析其原因，一是一線房總價過高， 本地消費者承受力有限；二是面積過大，本地消費者不接受。而且從投資角度看，外地消費者以投資為主，本地消費者以居住為主。 購房需求情況調(diào)查 經(jīng)過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向： 立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合受市場追捧 面積：多層戶型需求最多面積在 100130 ㎡。三居控制在 135— 150 平方，四居面積集中在 155— 200 平方，兩居則在 100120 平方 戶型： 3 室 2 廳 2 衛(wèi)， 4 室 2 廳 2 衛(wèi)是目前主流戶型，銷售情況也比較好。 建筑形式：小高層、 高層、多層，聯(lián)排別墅 裝修：毛坯房 lw 創(chuàng)新：樓盤在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，可以有效增加產(chǎn)品競爭力 區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下，東區(qū)成為市場熱點，而城市中心區(qū)域（如本電池廠地塊及文化宮地塊）的樓盤更加具有競爭力 第四章 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢（ S）： ? 區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及最適合生活之地； ? 區(qū)域成熟度：項目周邊已聚集數(shù)個中高檔住區(qū)； ? 項目交通便捷性：緊鄰紅旗路及公園和購物中心； ? 項目地塊狀況：周邊商業(yè)氣氛及生活配套完善，便于提升價值； ? 周邊環(huán)境：緊鄰洹水公園、安陽河、沃爾瑪?shù)龋? 劣 勢（ W）： ? 地塊狀況：有部分廠房，有拆遷難度； ? 噪音：緊鄰主干道，噪音較大； ? 土地成本較高。 機 會（ 0）： ? 城市形象：安陽獨特歷史、人文、自然、區(qū)位價值； ? 市場供求：市場近期擬推出類比項目較少，主要是市中心的土地資源越來越少，本地塊可謂是安陽市區(qū)最后一塊寶地。 ? 人居品味的提高：越來越多的人開始注重生活的品味。而電池廠地塊有水有園及便利的生活配威 脅（ T）： ? 同質(zhì)化現(xiàn)狀：產(chǎn)品規(guī)模、風(fēng)格同質(zhì)化； ? 競爭激烈：二級市場特別是三級市場競爭； ? 區(qū)域競爭：面臨東區(qū)（京林）、鐵西（楓林水 郡）市南區(qū)市場競爭；本區(qū)域濱河國際、香謝麗舍等競爭。安陽文化宮地塊競爭（博地苑、榕樹灣等）競 lw 套對此類人有很強的吸引力。 爭 第五章 項目定位 項目整體定位 根據(jù)前面的市場分析、項目分析以及片區(qū)的“生態(tài)環(huán)境”，對本項目的物業(yè)整體定位為 安陽高檔國際人文洹河住區(qū) —— 打造