【正文】 其次，我要感謝所有曾關(guān)心和幫助我的老師、同學(xué)及朋友們，感謝他們在百忙之中為我提供了大量的論文資料以及相關(guān)數(shù)據(jù)圖表。其次，獲得與各種風(fēng)險有關(guān)的可靠的最新信息：主要從政治、社會、經(jīng)濟、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境方面進行分析。為了更精確地預(yù)測該宗地投資的風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看。 基本方案 +10% 10% 稅前總投資（萬元） 銷售利潤（萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率 稅前 % % % 稅后 % % % 敏感性分析表明：當(dāng)開發(fā)投資成本增加 10％時，項目利潤將減少超過一半，稅前利潤從 1224 萬元下降為 731 萬元，稅后利潤從 861 萬元下降為 368 萬元。 2020 年凌源商品房銷售面積，較去年有大幅增長。凌源目前物業(yè)以業(yè)主購買地皮自行建造為主，整體立面設(shè)計、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設(shè)施盡顯滯后 。據(jù)相關(guān)資料顯示， 2020 年凌源房地產(chǎn)市場物業(yè)空置量逐步減少，呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。通過增加居民收入、加大市場開拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營銷方式等措施，促進消費市場的穩(wěn)健運行。 2020 年河?xùn)|鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進一步加強。項目 2020 年 9 月開工，計劃 2020 年 6月交付， 2020 年 12 月開盤，至 2020 年 1 月銷售率就達 100％，這個項目的成功經(jīng)驗值得我們進行深入分析和借鑒。 第 5 章 投資項目風(fēng)險分析應(yīng)用實例 金鑫花園項目概述 金鑫花園是由鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個獨立別墅項目，位于遼寧省凌源市河?xùn)|鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠河?xùn)|鎮(zhèn)政府、凌源小學(xué)和派出所。 投資環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、金融市場環(huán)境、法律環(huán)境、政治環(huán)境、文化社會環(huán)境等。 技術(shù)風(fēng)險的防范方法 一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須自己擁有更加專業(yè)的技術(shù)人員，在項目前期收集并分析大量的數(shù)據(jù)資料，與設(shè)計師一起設(shè)計出適合市場、適合消費者有效需求的戶型。 結(jié)構(gòu)性風(fēng)險的防范方法 一是要實現(xiàn)“錯位經(jīng)營” ,實施差異化競爭的戰(zhàn)略； 二是要創(chuàng)造 項目銷售的組合優(yōu)勢，以期在一定程度上抵消售價過高的不利，還可實行風(fēng)險項目（如高檔公寓、寫字樓）與非風(fēng)險項目（普通住宅）的混合經(jīng)營以緩沖或分散風(fēng)險。 交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其它公共設(shè)施基本具備。住房是人們除辦公空間、公共空間之外最重要的生活場所。成功的房地產(chǎn)品牌對開發(fā)者、投資者而言，具有強大的投資獲益的功效：對消費者而言，可以借此認識企業(yè)，增強選擇的信心，提升自己判斷能力。 財務(wù)風(fēng)險的防范方法 一方面防范拖欠風(fēng)險關(guān)鍵要做好對購買者及擔(dān)保人（機 構(gòu)）的嚴(yán)格的信用調(diào)查。利率較低時，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商貸款成本較低，從而降低投資風(fēng)險：另一方面，消費者會因為存款利率低而樂意借錢消費房地產(chǎn)或者從儲蓄轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。當(dāng)通貨膨脹率較高時，通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益下降，如果房地產(chǎn)投資者將房地產(chǎn)以固定利率的分期付款的方式出售或以固定租金形式長期出租房地產(chǎn)，投資者將承擔(dān)物價上漲所帶來的損失。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)投資的收回，從而造成拖欠風(fēng)險。 ②內(nèi)部收益率，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則其內(nèi)部收益率一定大于基準(zhǔn)收益率，故取 13%的折現(xiàn)率進行試算。 [1（ 1+%） 15] （萬元） 經(jīng)營成本 租賃收入 10% 銷售稅金及附加 租賃收入 % 具體數(shù)據(jù)如表 31 中所示。 10000 （萬元） 第 4 年 30000 30 12 95%247。 我們來看一下， 項目計算期為 502 48 年，基準(zhǔn)收益率為 12%。該寫字樓前 3 年的出租率分別為 65%、 75%和 85%，從第 4 年開始出租率達到 95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。同時，財務(wù)杠桿運用也增大了投資者收益的可變性，這種增大的可變性即代表了由財務(wù) 決策引起的風(fēng)險。 財務(wù)風(fēng)險 財務(wù) 風(fēng)險是指不同的財務(wù)管理方式引起的使用貸款的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要產(chǎn)生于投資方向選擇和投資規(guī)模選擇兩個方面。有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收的增加，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本就會增加，因而抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險。 第三，土地使用政策的變化。 第二，產(chǎn)業(yè)政策的變化。各有關(guān)政策的調(diào)整相對比較頻繁，同時由于房地產(chǎn)投資周期較長，因而房地產(chǎn)投資必然較大的受政策的影響。 自然風(fēng)險 房地產(chǎn)投資者還可能面臨來自自然災(zāi)害的風(fēng)險，如地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等自然災(zāi)害都可能是房地產(chǎn)投資者蒙受損失。 針對這些，房地產(chǎn)投資者應(yīng)加強對這一復(fù)雜而特殊市場的調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場信息的掌握，熟練業(yè)務(wù)，提高投資決策及經(jīng)營管理水平，以減少經(jīng)營性風(fēng)險。 購買力風(fēng)險 假如社會經(jīng)濟處于滑坡階段，經(jīng)濟形勢出現(xiàn)蕭條，通貨膨脹上升，此時 將直接影響到人們對房地產(chǎn)的消費能力，購買力水平下降，建成的房屋銷不出去，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者經(jīng)濟上的損失。房地產(chǎn)投資是一項風(fēng)險較大的投資活動，投資者的任務(wù)就是在相同的風(fēng)險下，設(shè)法最大化的增加收益，或者在相同收益的水平下將風(fēng)險降到最低。例如， 20 世紀(jì) 90 年代初出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993 年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取了宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，緊縮銀根，由于房地產(chǎn)項目需要相當(dāng)長的時間和資金來消化，金融緊縮使房地產(chǎn)失去了銀行信貸的有力支持，開發(fā)商先期投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量高層住宅樓盤積壓。管理水平高的房地產(chǎn)項目，其經(jīng)營支出低而經(jīng)營收益高，這就意味著可以盡快收回投資，或者即使在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持，所以管理水平高的房地產(chǎn)項目風(fēng)險低。一般來說，房產(chǎn)投資比地產(chǎn)投資的風(fēng)險要小，因為房產(chǎn)比地產(chǎn)轉(zhuǎn)手要容易一些，房產(chǎn)更容易獲得收益；投資普通住宅的風(fēng)險比投資高檔商品房的風(fēng)險小，因為其功能靈活且需求量相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金及售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制、對環(huán)境保護的要求，尤其是對投資規(guī)模、投資方向、金融的控制以及新稅務(wù)政策的知道等都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。同時，不同風(fēng)險因素引起后果的嚴(yán)重程度迥異，項目能否取得預(yù)期結(jié)果具有很大的不確定性，因此，在項目風(fēng)險管理中，應(yīng)進行科學(xué)的、系統(tǒng)的風(fēng)險分析，風(fēng)險預(yù)防，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，風(fēng)險管理， 風(fēng)險抑制，將風(fēng)險損失降低到最低程度，確保建設(shè)項目取得良好的社會和經(jīng)濟效益。合理界定項目覆蓋的范圍，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，用科學(xué)的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險編制《項目管理規(guī)劃》，用《項目管理規(guī)劃》 指導(dǎo)項目的建設(shè)和管理 。在土地獲取階段，開發(fā)商應(yīng)該重視以下幾個問題：履行開發(fā)商的社會責(zé)任，積極主動的與各地方政府管理部門和土地所有者搞好關(guān)系， ?妥善處理征地、拆遷和安置補償工作中遇到的棘手問題。風(fēng)險預(yù)防貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段。與風(fēng)險相伴的就是投機，由于房地產(chǎn)商品的保值、增值、使用期長的特性，使房地產(chǎn)投機的獲利空間很大。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性和滯后性 一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的先導(dǎo)性體現(xiàn)在 它能夠帶動建筑業(yè)、林業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，而且它還是這些行業(yè)再生產(chǎn)與擴大再生產(chǎn)的前提條件。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性，其所有權(quán)是占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等權(quán)利的集合，這些權(quán)利可以被分開出售、轉(zhuǎn)讓給不同生產(chǎn)者與消費者。 由于土地供給的有限性，限制了房地產(chǎn)的供給，造成外圍者很難進入，形成房地產(chǎn)經(jīng)營的壟斷性。最后，房地產(chǎn)的自然特征還體現(xiàn)在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地總面積有限， 附著于土地的建筑物不能無限發(fā)展，決定了房地產(chǎn)的供給往往受到限制。從產(chǎn)權(quán)角度來看，房地產(chǎn)的各種活動實質(zhì)上就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運行、變遷與交易的過程，主要有三方面特征，即自然特征、經(jīng)濟特征和法律特征。 對于是否存在房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注地不僅僅是中國，而全世界很多國家也同樣存在這樣的問題，可能只是程度不同、關(guān)注的焦點不同罷了。一些城市 GDP 增長主要依靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。圖 11 顯示了 1997～2020 年我國房