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正文內(nèi)容

畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃研究(編輯修改稿)

2024-10-17 21:18 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 析,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防,風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)管理, 風(fēng)險(xiǎn)抑制,將風(fēng)險(xiǎn)損失降低到最低程度,確保建設(shè)項(xiàng)目取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。第 2 章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響因素 由于房地產(chǎn)投資的長期性和內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)很大,影響因素也很復(fù)雜,主要有以下幾方面。 房地產(chǎn)投資政策 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的,房地產(chǎn)政策的變化趨向直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān),在很大程度上受到政府的控制,政府對(duì)租金及售價(jià)的限制、對(duì)外資的控制、對(duì)土地使用的控制、對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求,尤其是對(duì)投資規(guī)模、投資方向、金融的控制以及新稅務(wù)政策的知道等都對(duì)房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)環(huán)境還未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要,因此房地產(chǎn)投資商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì),以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)按其影響因素,可以分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。 房地產(chǎn)類別 不同類型、不同地點(diǎn)的房地產(chǎn),其投資大小、年經(jīng)營費(fèi)用、年經(jīng)營收入也不一樣,所以投資不同類型的 房地產(chǎn),需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也不相同。一般來說,房產(chǎn)投資比地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)要小,因?yàn)榉慨a(chǎn)比地產(chǎn)轉(zhuǎn)手要容易一些,房產(chǎn)更容易獲得收益;投資普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)比投資高檔商品房的風(fēng)險(xiǎn)小,因?yàn)槠涔δ莒`活且需求量相對(duì)穩(wěn)定。此外,房產(chǎn)的戶型設(shè)計(jì)和裝修也直接影響未來的收益狀況。戶型設(shè)計(jì)不僅要滿足功能,還要符合時(shí)尚和人體工程學(xué)的需要,戶型設(shè)計(jì)方案必須優(yōu)化,否則投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大;為經(jīng)裝修的房產(chǎn)給用戶提供了相當(dāng)大的改進(jìn)、改造余地,而且投入也相對(duì)較小,投資風(fēng)險(xiǎn)要小于精裝修的房產(chǎn)。 房地產(chǎn)管理水平 房地產(chǎn)管理水平的高低影響了房地產(chǎn)項(xiàng) 目收支的大小,也就影響了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其經(jīng)營支出低而經(jīng)營收益高,這就意味著可以盡快收回投資,或者即使在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持,所以管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低。 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況直接影響一地區(qū)的投資規(guī)模和需求量的編號(hào),也直接影響了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小。如果一地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況不景氣,會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的需求量減少,從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降,會(huì)加大房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn);反之,在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí),投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)減小。 金融環(huán)境 房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)品商 品化時(shí)間長,這就注定其對(duì)外部資金,特別是對(duì)銀行貸款的依賴程度相當(dāng)大。例如, 20 世紀(jì) 90 年代初出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱,1993 年,為了抑制國內(nèi)通貨膨脹,中央采取了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策,緊縮銀根,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目需要相當(dāng)長的時(shí)間和資金來消化,金融緊縮使房地產(chǎn)失去了銀行信貸的有力支持,開發(fā)商先期投入的資金無法收回,資金缺乏,樓宇無法按時(shí)完工,有的被迫緩建、停建,從而使大量高層住宅樓盤積壓。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資回報(bào)的影響也是較明顯和直接的,較低的利率代理的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)以后,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),成為投資人 所必需解決的問題,只有在確保自己不被市場(chǎng)淘汰掉的前提下,才能考慮盈利的問題,如何分?jǐn)傁嚓P(guān)的風(fēng)險(xiǎn),讓投資者更好的在嚴(yán)酷的市場(chǎng)存活下去,就顯得至關(guān)重要了。 第 3 章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 房地產(chǎn)投資不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、投資數(shù)額巨大以及回收周期漫長等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)投資在漫長的回收過程中,受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律以及自然環(huán)境等諸多因素的影響。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資活動(dòng),投資者的任務(wù)就是在相同的風(fēng)險(xiǎn)下,設(shè)法最大化的增加收益,或者在相同收益的水平下將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以概 括為以下幾點(diǎn): 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資產(chǎn)品在不低于市場(chǎng)價(jià)或沒有被壓低價(jià)格的情況下,能迅速將其兌換成可流動(dòng)資金的可能性。房地產(chǎn)不像一般商品可以輕易變現(xiàn),也不像股票或債券那樣可以在短時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn),因此,具有不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)不可能在短時(shí)間內(nèi)交易完成,資金也很難在短期內(nèi)兌現(xiàn),只能在合適機(jī)會(huì)的情況下,才有可能完成交易。對(duì)投資者而言,想增加自己的收益,就得放棄變現(xiàn)性,并且要有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抗擊能力,否則就可能遭受經(jīng)濟(jì)損失。 購買力風(fēng)險(xiǎn) 假如社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于滑坡階段,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)蕭條,通貨膨脹上升,此時(shí) 將直接影響到人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力,購買力水平下降,建成的房屋銷不出去,就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是威脅房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。 經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)較為復(fù)雜的特殊市場(chǎng),具有許多可變的不確定性因素。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、開放經(jīng)營條件的變化以及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營者的經(jīng)營管理才能和水平等所致。 針對(duì)這些,房地產(chǎn)投資者應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這一復(fù)雜而特殊市場(chǎng)的調(diào)查和研究,重視房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的掌握,熟練業(yè)務(wù),提高投資決策及經(jīng)營管理水平,以減少經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資受房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣影響很大,同社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。如果某個(gè)地區(qū)政治形勢(shì)穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)增長良好,則房地產(chǎn)市場(chǎng)看好,地產(chǎn)投資者可能獲得較好的收益;相反,當(dāng)某個(gè)地區(qū)政治形勢(shì)不穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)衰退,則房地產(chǎn)市場(chǎng)黯淡,房地產(chǎn)投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)變大。房地產(chǎn)投資也是與一個(gè)地方的社會(huì)治安以及法制狀況有關(guān),穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境有利于提高房地產(chǎn)的投資收益。 自然風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資者還可能面臨來自自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn),如地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等自然災(zāi)害都可能是房地產(chǎn)投資者蒙受損失。此外,環(huán)境污染和土地退化等因素,也 會(huì)使房地產(chǎn)貶值。 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的,我國現(xiàn)正處于經(jīng)濟(jì)體制改革的關(guān)鍵時(shí)期。各有關(guān)政策的調(diào)整相對(duì)比較頻繁,同時(shí)由于房地產(chǎn)投資周期較長,因而房地產(chǎn)投資必然較大的受政策的影響。 這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: 第一,政治環(huán)境的變化。政治環(huán)境主要是指投資項(xiàng)目所在國家和地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性。一個(gè)國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性的政治事件必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩,從而使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生巨變。 第二,產(chǎn)業(yè)政策的變化。一個(gè)國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的變化將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大的影響。當(dāng)國家有意扶持房地產(chǎn)業(yè),將房地產(chǎn)發(fā)展作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿r(shí),其各種政策就會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜,為房地產(chǎn)發(fā)展提供各種便利條件。相反,如果一個(gè)國家和地區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),限制或壓縮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,其必然會(huì)出臺(tái)各種限制措施限制它的發(fā)展,這就給房地產(chǎn)發(fā)展帶來風(fēng)險(xiǎn)。 第三,土地使用政策的變化。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ),土地使用政策的變化毫無疑問將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。從《中華人民共和國土地管理法》在 1986 年 2 月、 1988 年 12 月和 1998 年 8 月三易其稿,到 2020 年國土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,再到 2020 年 3 月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,土地政策的每一次變遷都給房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)帶來了不確定性 .第四,稅收政策的變化。稅收政策是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的有力手段。有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收的增加,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本就會(huì)增加,因而抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理能力的不確定性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。它包括決策風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部 管理風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。 第一,決策風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)生于投資方向選擇和投資規(guī)模選擇兩個(gè)方面。房地產(chǎn)投資者根據(jù)自身實(shí)力和對(duì)市場(chǎng)的判斷的不同選擇不同的投資方向和投資規(guī)模,而不同的投資方向和投資規(guī)模將會(huì)帶來不同的收益,也存在不同的風(fēng)險(xiǎn)。如果方向錯(cuò)誤和規(guī)模不適度,必然造成投資損失。 第二,內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn) .這種風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理效率低下、內(nèi)部控制不力造成的經(jīng)營管理費(fèi)用超過預(yù)算,或者營銷策略不當(dāng)而造成產(chǎn)品銷售期過長或企業(yè)信譽(yù)損失,以及設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和質(zhì)量監(jiān)督不力而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷等風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)是指不同的財(cái)務(wù)管理方式引起的使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)
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