【正文】 強(qiáng)，投資決策基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，對投資規(guī)律的認(rèn)識還很粗淺。任何一項(xiàng)投資活動都有風(fēng)險存在，尤其是我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)作時間不長，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商占 了絕大部分，風(fēng)險一旦發(fā)生將帶來嚴(yán)重的損失、甚至破產(chǎn)。 筆者認(rèn)為本文的研究方向和闡述內(nèi)容，將對小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 中的風(fēng)險管理提供全過程而非單一環(huán)節(jié)的理論指導(dǎo)，并現(xiàn)實(shí)的操作意義。在定性的介紹中又不能對主要的風(fēng)險因素進(jìn)行深入細(xì)致的分析，因而不能抓住重點(diǎn)，更不能從數(shù)據(jù)或模型的角度深入揭示我國房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理對開發(fā)商的影響程度；此外，由于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個系統(tǒng)的投資過程，而研究者的專業(yè)角度不同絕大部分研究成果僅停留在房地產(chǎn)開發(fā)的某一個環(huán)節(jié)，諸如財(cái)務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險控制等，很少涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，故不能為開發(fā)商全方位、全過程的風(fēng)險管理提供理論指導(dǎo)。任何一項(xiàng)投資活動都有風(fēng)險存在，尤其是我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)作時間不長，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商占了絕大部分，風(fēng)險一旦發(fā)生將帶來嚴(yán)重的損失、甚至破產(chǎn)。小型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會多，準(zhǔn)入門檻低，也就吸引了眾多的中小型開發(fā)商，可以說小型房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做的成功是他們的生存與發(fā)展的基石。 根據(jù)目前國內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險方面的研究主要存在的問題，本文 結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，在前人對小型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資特點(diǎn)以及我國小型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中風(fēng)險因素的識別和分類的研究分析基礎(chǔ)上，結(jié)合了一個小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功案例進(jìn)行研究。相信本文會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)人員、管理咨詢?nèi)藛T、金融業(yè)者等相關(guān)人士的實(shí)際工作有所啟迪。小型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會多，準(zhǔn)入門檻低，也就吸引了眾多的中小型開發(fā)商，可以說小型房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做的成功是他們的生存與發(fā)展的基石。多數(shù)投資者面對這些具有誘惑力的投資領(lǐng)域，往往為了片面地追求高額利潤，盲目開發(fā) 經(jīng)營、違軌操作和高風(fēng)險投資，不重視實(shí)際市場調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗(yàn)或簡單的會計(jì)計(jì)算就進(jìn)行決策等等，極易造成投資集中或投資過熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險；再加上客觀某些不利因素影響，如房地產(chǎn)市場不完善，有關(guān)的政策法規(guī)和管理構(gòu)架不健全，房地產(chǎn)專業(yè)人員知識結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)交易方面的信息資料不充足等等，都會給投資者以風(fēng)險威脅。 第 4 頁 共 25 頁 第二節(jié) 研究的意義 隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)展，有關(guān)房 地產(chǎn)投資風(fēng)險的問題也引起業(yè)內(nèi)人士和廣大學(xué)者的重視，因此目前關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險方面的論著非常多，這些論著的一般觀點(diǎn)是： 1. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指在房地產(chǎn)投資過程中，由于因素的復(fù)雜性和變動性，使投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生偏差的程度和量值。二是研究方法僅針對房地產(chǎn)開發(fā)的某一 個環(huán)節(jié)，諸如財(cái)務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險控制等，很少涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，故不能為開發(fā)商全方位、全過程的風(fēng)險管理提供理論指導(dǎo)。并且結(jié)合一個小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功案例對我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行綜合分析和研究。 第三章小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的 風(fēng)險管理 介紹 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的 風(fēng)險管第 5 頁 共 25 頁 理主要方法與模型。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險影 響的程度也較大。 在本文中，我們根據(jù)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，主要探討從房地產(chǎn)投資者角度風(fēng)險的分類，以便進(jìn)一步研究和計(jì)算房地產(chǎn)的風(fēng)險。 第 6 頁 共 25 頁 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 的識別、測量及管理 一、房地產(chǎn)風(fēng)險的識別與測量 一項(xiàng)策略性的、可操作性的房地產(chǎn)風(fēng)險管理的出發(fā)點(diǎn)是風(fēng)險識別。對風(fēng)險的識別方法有市場調(diào)查法、專家會議法、德爾菲法等。所有這些方法都將導(dǎo)致投資價值的減少。由此可見，風(fēng)險管理作為降低純粹風(fēng)險的一系列程序，涉及對企業(yè)風(fēng)險管理目標(biāo)的確定、風(fēng)險的識別與評價、風(fēng)險管理方法的選擇、風(fēng)險管理工作的實(shí)施以及對風(fēng)險管理計(jì)劃持續(xù)不斷地檢查與修正這樣一個過程。 風(fēng)險管理的實(shí)施，是指根據(jù)風(fēng)險管理方案，制定風(fēng)險管理目標(biāo)，實(shí)行目標(biāo)管理，并進(jìn)行有效的指揮和協(xié)調(diào)，以保證風(fēng)險管理的實(shí)現(xiàn)。例如中孚房地產(chǎn)開發(fā)公司在常州廣化橋逸開發(fā)的天禧星園項(xiàng)目，在開發(fā)前期也注重了風(fēng)險管理，做了市場調(diào)查，運(yùn)用了 SWOT 分析法等一些風(fēng)險管理方法，因此開盤前的預(yù)訂工作相當(dāng)順利，預(yù)訂 客戶絡(luò)繹不絕，但是由于忽視了工程施工管理階段的風(fēng)險管理，拆遷工作遇到阻礙后沒有及時有效的措施，使開盤日期一拖再拖，大部分預(yù)訂客戶流失到別的競爭樓盤，使項(xiàng)目開發(fā)受到嚴(yán)重影響。 第三章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目全程的 風(fēng)險管理 第一節(jié)小型房地產(chǎn)開發(fā)全程風(fēng)險控制模型 項(xiàng)目風(fēng)險的發(fā)展是分階段的，包含在項(xiàng)目的全過程之中，而項(xiàng)目全過程中的各個階段共同構(gòu)成了項(xiàng)目的生命周期，因此項(xiàng)目風(fēng)險管理貫穿與項(xiàng)目的整個生命周期。 生命周期模型的確立，應(yīng)該與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃緊密結(jié)合。其研究成果應(yīng)對日后項(xiàng)目的實(shí)施操作具有 較高的策劃指導(dǎo)作用。 在此階段，可能 遇到的風(fēng)險有：因?yàn)?對房地產(chǎn)策劃的基本規(guī)律知之不多 而 盲目操作 所造成的 企業(yè)管理風(fēng)險，因?qū)κ袌銮闆r累計(jì)資源投入水平 項(xiàng)目起點(diǎn) 項(xiàng)目取得與 地塊 研究階段 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與 規(guī)劃階段 工程施工管理階段 項(xiàng)目推廣與 銷售階段 項(xiàng)目終點(diǎn) 主要風(fēng)險 政治風(fēng)險、公共 政策、法律風(fēng)險等 企業(yè)管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、財(cái)務(wù)風(fēng)險；成本管理風(fēng)險等 項(xiàng)目招投標(biāo)錯誤；項(xiàng)目活動分解錯誤；項(xiàng)目工期估算錯誤；項(xiàng)目工期實(shí)施與控制出現(xiàn)問題。對于 盲目操作 和 對市場情況把握不準(zhǔn)而造成的風(fēng)險，采取的規(guī)避方法是在前面市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，應(yīng)用專家會議法、德爾菲法等方法通過各類專家集思廣益，進(jìn)行相互的思想交流，來預(yù)測分析項(xiàng)目的風(fēng)險，并找出應(yīng)對方法。 工程管理風(fēng)險分析表 主要風(fēng)險 項(xiàng)目招投標(biāo)出現(xiàn)錯誤和問題。 風(fēng)險管理方法 加強(qiáng)招投標(biāo)管理，合同條款科學(xué)嚴(yán)密。 項(xiàng)目策劃與銷售及物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。應(yīng)采取的規(guī)避方法主要是：加強(qiáng)對區(qū)域市場的市場調(diào)研，應(yīng)用 SWOT方法分析 項(xiàng)目的強(qiáng)勢與弱勢，與專業(yè)的 營銷策劃 公司合作，選擇合適的物業(yè)管理公司。它是將對房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部條件各 方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅的一種方法。內(nèi)、外部環(huán)境之間有著緊密的聯(lián)系。行動對策包括： ? 最小與最小對策（ WT 對策） 即考慮劣勢因素和威脅因素，目的是努力使這些因素影響都趨于最小。 可見， WT 對策是一種最為悲觀的對策，是處在最困難的情況下不得不采取的對策； WO 對策和 ST 對策是一種苦樂參半的對策，是處在一般情況下采取的對策； SO 對策是一種最理想的對策，是處在最為順暢的情況下十分樂于采取的對策。 現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型中使用的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)都須得自市場的數(shù)據(jù)加以估計(jì)。 根據(jù)輸入的變量，我們可以折算出項(xiàng)目的現(xiàn)值，現(xiàn)值是未來權(quán)益收入經(jīng)貨幣時間價值與風(fēng)險調(diào)整后的當(dāng)前價值。 IRR 是使得項(xiàng)目的總凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。運(yùn)用該模型的關(guān)鍵是市場知識、風(fēng)險預(yù)測及貨幣時間價值預(yù)測。它是在決定一個投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的許多不確定因素中，測定其中一個或幾個不確定因素發(fā)生變化時對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響情況。在多方案的比較中，可以區(qū)別出敏感性大的也就是風(fēng)險大的，敏感性小的也就是風(fēng)險小的方案 ， 從中進(jìn)行優(yōu)選。根據(jù)變量的概率分布，來推求一個項(xiàng)目在風(fēng)險條件下獲利可能性的大小或者比較多個投資方案風(fēng)險性的大小。 第四章 小型房地產(chǎn)項(xiàng)目 風(fēng)險管理 的案例分析 第一節(jié) 嘉苑別墅的項(xiàng)目背景 嘉苑別墅是由明都 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個獨(dú)立別墅項(xiàng)目，位于江蘇省常州市禮嘉鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠禮嘉鎮(zhèn)政府、禮嘉中心小學(xué)和派出所。項(xiàng)目 2021 年 9 月開工，計(jì)劃 2021 年 6 交付， 2021 年 12 月開盤，至 2021 年 1 月銷售率就達(dá) 100%，這個項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們進(jìn)行深入分析和借鑒。 2021 年禮嘉鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。通過增加居民收入、加大市場開拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營銷方式等措施，促進(jìn)消費(fèi)市場的穩(wěn)健運(yùn)行。據(jù)相關(guān)資料顯示， 2021 年禮嘉房地產(chǎn)市場物業(yè)空置量逐步減少，呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。禮嘉目前物業(yè)以業(yè)主購買地皮自行建造為主，整體立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設(shè)施盡顯滯后。 2021 年 禮嘉 商品房銷售面積 ，較去年有大幅增長。目前該項(xiàng)目 1 期 2 幢多層和 1 幢小高層共 126 戶已推出，其中多層平均價格為1300 元 /平方米，小高層平均價格為 1500 元 /平方米，現(xiàn)以基本售完。 ④ 周邊生活配套齊全。 ⑧小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)由臺灣熊兆周建筑師事務(wù)所傾力打造。 ② 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場不成熟。 ② 增加 小區(qū)智能化配置提升項(xiàng)目的附加值 。 ⑥禮嘉鎮(zhèn)近期無同類競爭 項(xiàng)目推出。 ⑨禮嘉鎮(zhèn)政府現(xiàn)已停止個人私建住房的土地出讓。 綜合定位：聚天地日月精華、顯雍容尊貴人生。 健康： 5000 平方米嘉苑健身廣場，每天帶給你無數(shù)鮮氧，天天享受綠色盛宴。 商鋪部分： 地段優(yōu)越：地處嘉苑健身廣場，風(fēng)生水起之地，帶來無限商機(jī)，財(cái)富自然滾滾來。 來源：當(dāng)?shù)馗呤杖爰柏?cái)富階層人士。 消費(fèi)心態(tài)：改變住宅環(huán)境，提高生活質(zhì)量，顯示身價。 （ 4）初步技術(shù)方案： 根據(jù)市場調(diào)查及分析，考慮到該地塊區(qū)位特征及物理特征，項(xiàng)目定位在250350 平方米的 23 層獨(dú)立別墅； 100%車庫率；采用較為先進(jìn)建筑技術(shù)，保障住宅質(zhì)量，提高使用壽命。數(shù)量指的是扣除稅賦和債務(wù)本息之后的預(yù)期凈現(xiàn)金流量：質(zhì)量指的是獲得預(yù)期凈現(xiàn)金流量的把握程度；時間指的是什么時候能獲得預(yù)期凈現(xiàn)金流量。其它資金通過相關(guān)融資渠道和方式籌集，本分析中財(cái)務(wù)費(fèi)用按 6%計(jì)息。 假設(shè)六：項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)、審圖、監(jiān)理、招標(biāo)、審計(jì)費(fèi)用為 80 元 /㎡。 假設(shè)十： 項(xiàng)目內(nèi)道路及室外工程景觀費(fèi)用為 100 元 /㎡。由于難以核定，本次分析 未計(jì)算所得稅。 項(xiàng)目內(nèi)部收益率： 詳見下表。 表：項(xiàng)目投資敏感性分析 基本方案 +10% 10% 稅前總投資（元） 49,315,601 54,247,161 44,384,041 銷售利潤（元） 12,244,399 7,312,839 17,175,959 稅后利潤（元） 8,612,359 3,68