【正文】 求。加之2009年房價調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強(qiáng)勁增長，隨之而來的是消費(fèi)者的理性購房需求。 2008年12月21日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！泵鞔_了國家鼓勵改善型購房的導(dǎo)向，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房價過高，以及交易費(fèi)用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。2009年，國家將進(jìn)一步出臺鼓勵改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場，同時也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場生力軍。這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又?jǐn)U大了市場空間。（4）重慶市政府將采取靈活而審慎的手段加大對房地產(chǎn)的支持力度。 在國際金融危機(jī)的環(huán)境下，重慶市都必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。拉動內(nèi)需是目前我國經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行的有力模式，而房地產(chǎn)投資作為生產(chǎn)總值的重要支柱，對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議上的“保增長 調(diào)結(jié)構(gòu) 促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個合理的增速。為了保證這個增長速度的實(shí)現(xiàn)，保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009地方政府必將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合任何一個政府調(diào)控政策的本意。這些政策的出臺和落實(shí)，必然會給低迷的房地產(chǎn)市場帶來回升的希望，從而拉動經(jīng)濟(jì)的的循環(huán)發(fā)展。 小結(jié)：在國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻形勢下，危險與機(jī)遇是并存的，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律市場回暖是遲早的事，政府政策上不斷有利好政策出臺，因此只要開發(fā)商能找準(zhǔn)目標(biāo)市場，開發(fā)出有品質(zhì)的樓盤，市場前途仍然還是光明的。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計 卓越江畔人家項目分析3 卓越江畔人家項目分析 沙坪壩區(qū)位于長江以北、嘉陵江以南，地處重慶市區(qū)西部，經(jīng)過五十年的建設(shè)，沙坪壩已成為重慶市重要的經(jīng)濟(jì)、文化區(qū)。全區(qū)總面積396平方公里，人口64萬，下轄13個街道、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟(jì)園區(qū)。重慶直轄市的建立，為沙坪壩的發(fā)展提供了千載難逢的歷史機(jī)遇。直轄十幾年來，重慶市，特別是沙坪壩區(qū)依靠豐厚的教育資源和便利的交通以及成熟的商業(yè)圈的運(yùn)行，市區(qū)建設(shè)取得突飛猛進(jìn)的成績，居民的住房條件也隨著社會總固定資產(chǎn)的投資增大而得到很大的改善和提高。 整體形勢： 跨入二十一世紀(jì)，重慶市沙坪壩區(qū)抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，大搞城市建設(shè)，出現(xiàn)勃勃生機(jī)，人聲鼎沸，車流不息的景象。一方面，由于國家政策扶持，繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策來擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)；另一方面，由于政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以重慶市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭。并且經(jīng)過近幾年的摸索和發(fā)展，重慶市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢形成了自己的特色，營造出了一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利、人和的三大優(yōu)勢條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的優(yōu)越條件。于是眾多的開發(fā)商進(jìn)軍沙坪壩，隨之帶來地價的飛升和房價提高。 過去，由于交通的制約，沙坪壩區(qū)的區(qū)域價值一直處于無法有效釋放狀態(tài)。就房價平均水平來說，沙區(qū)的住宅均價比北部新區(qū)、江北、南岸等區(qū)低。房價低，也就意味著沙區(qū)有其它區(qū)域不可媲美的投資空間和潛在的消費(fèi)潛力。濱江路的建設(shè)，在重慶乃至全國，都是凸顯周邊區(qū)域投資價值、提升房地產(chǎn)價值的標(biāo)志性建筑——這一點(diǎn)，南濱路沿線樓盤的開發(fā)給了我們有力的證明。沙濱路的建設(shè)，也將使沙區(qū)投資能量得到有力釋放。給以前單一的投資開發(fā)項目注入了多元化的開發(fā)形式和風(fēng)格。為房地產(chǎn)產(chǎn)品的打造提供了發(fā)展背景和人景環(huán)境。 現(xiàn)在很多開發(fā)商有效的利用沙區(qū)資源，把人文的資源利用起來，在沙坪壩這個區(qū)域打教育品牌。重慶的大學(xué)基本都集中在這里，一部分人很愿意到這里買房，可以免費(fèi)享受高校的文化氛圍，利用高校里面健全的公共設(shè)施，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的一個閃亮的賣點(diǎn)。其次，消費(fèi)者一般都覺得沙坪壩是一個文化區(qū)域，他們愿意在這個地方買房，愿意把孩子帶到這個具有文化氛圍的地方來，這樣就產(chǎn)生巨大房地產(chǎn)消費(fèi)市場。 2008年沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)投資狀況 2008年受國家從緊貨幣政策和宏觀調(diào)控政策影響，加上美國次貸危機(jī)、金融危機(jī)對中國樓市的巨大沖擊，開發(fā)速度和商品房銷售放緩，資金鏈越來越緊張，樓市進(jìn)入一個相對低迷時期，再加上2007年買方市場在嚴(yán)重透支的情況下，2008年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體運(yùn)行呈下降態(tài)勢。其運(yùn)行特點(diǎn)： （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資總量下降 ，%，%形成較大反差。占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為34%。％。投資總量在一小時經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域（原主城九區(qū)）排第六位?？偭康南陆挡⒉皇切枨罅康慕^對遞減，在現(xiàn)今形式下，只是一個消費(fèi)量推遲釋放和消費(fèi)潛力推后表現(xiàn)的過程，所以，可以很肯定的說房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間是巨大的。 （2）保障性住房建設(shè)力度加大 2008年在整個樓市不景氣的狀況下，沙坪壩區(qū)政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場變化，加大了保障性住房建設(shè)力度，著力解決城鄉(xiāng)低收入困難家庭的住房，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2008年全區(qū)24個經(jīng)濟(jì)適用房項目，，%。，%，同時，。保障性住房的推進(jìn)對商業(yè)住房的需求產(chǎn)生一定得影響，但是對規(guī)范整個房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展和價格回歸以及房地泡沫的擠出具有積極的促進(jìn)作用，為今后幾年的房地產(chǎn)的開發(fā)銷售發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。（3）西部新城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭 隨著沙區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，西部新城區(qū)的開發(fā)，地鐵一號線開建，大學(xué)城以完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及生活配套服務(wù)，聚集了較高的人氣。房地產(chǎn)開發(fā)自2007年進(jìn)入西部新城以來，已呈現(xiàn)出相對高速的發(fā)展勢頭。，%，％，；，%。西部城區(qū)將依靠更加便利的交通環(huán)境和豐厚的人文背景，受到越來越多的中高檔消費(fèi)者的親耐，因?yàn)橘彿空咭环矫孀约合矚g生活在周邊文化氛圍良好的環(huán)境中，同時跟希望孩子以后可以在恬靜，舒適，充滿書香的氛圍中學(xué)習(xí)和生活。（4）商品房建設(shè)規(guī)模仍繼續(xù)擴(kuò)大，竣工周期延長 截止2008年12月末，％，增長20%，％，；，%，%，說明施工周期進(jìn)一步拉長。一方面是緩解目前低迷的銷售壓力，另方面為危機(jī)過后的熱銷做儲備。當(dāng)然，這也給計劃將建的樓盤一個警示，不是不加大繼續(xù)投資，只是將本來今天的投資推遲到明天，所以市場低迷和竣工周期的拖長只是暫時的。有實(shí)力和有愿景的企業(yè)將會迎難而上，趕上下次的房地產(chǎn)高潮。（5）商品房銷售面積下降，空置面積增加進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，％，％；，％，%。這主要是受2007年樓市火爆銷售，提前透支了今年的銷售行情，再加上本年全國房地產(chǎn)市場整體低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售市場整體下滑。但隨著國家和地方政府拉動消費(fèi)以及大量資金投放大消費(fèi)市場等一系列的刺激措施的出臺作用，目前，整個重慶市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有效回升，現(xiàn)實(shí)的銷售和消費(fèi)表現(xiàn)要比理論估計好很多，所以隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)市場的春天將很快來臨，并伴有夏天的狂熱，所以，現(xiàn)在也是房地產(chǎn)開發(fā)商充分做準(zhǔn)備的餓時候。 截至2008年末，%。，；%；辦公樓空置面積由于本年竣工零增長，%；我區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積由于在銷售市場不景氣的狀況下而逆勢走強(qiáng)，%，%。這組數(shù)據(jù)也顯示出目前的投資者性消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住性消費(fèi)，這只是暫時性的一個市場引導(dǎo)的訊號，投資性商業(yè)用房的消費(fèi)對區(qū)位和交通的依耐性很強(qiáng)，并不是很多樓盤都可以開發(fā)的，所以，住宅性住房的開發(fā)依然是今后房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。 消費(fèi)群體方面，實(shí)際居家型購房群體將成為住宅消費(fèi)的主流。商業(yè)投資型購房群體不會受太大影響而發(fā)生變化，這方面的市場供需基本平衡。而中青年群體將成為2009年消費(fèi)的主流，其它年齡段的消費(fèi)群體數(shù)量將會有所減少，特別是老年消費(fèi)群體的消費(fèi)能力已經(jīng)被中青年索取代。主城各區(qū)內(nèi)（除渝中區(qū)外），由于主城各區(qū)近幾年項目開發(fā)的水準(zhǔn)提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)和出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購房群體數(shù)量將相對減少，購房群體將向區(qū)域型回歸，住宅選擇將更多的注重環(huán)境，文化氛圍，生活便捷等軟性條件。 沙坪壩區(qū)是一個有強(qiáng)大消費(fèi)力的區(qū)域。沙坪壩區(qū)的人文環(huán)境、地理自然資源及購買力，重慶其他區(qū)域很少能和其比拼的。購房者喜歡沙區(qū)的人文氣息，是因?yàn)橹拇髮W(xué)和高中都幾乎集中在了沙區(qū)。隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段的建成，從解放碑到沙坪壩只要15分鐘，沙區(qū)作為重慶樓市的“書房”，對外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的?！?控制各地房價增長過快的現(xiàn)象，是國家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。 下表列出了沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價格對比，以獲得對重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢有個直觀的了解。表1. 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價格對比表樓盤名稱項目地址樓盤形態(tài)房型面積（m2）交房時間均價（元/m2）寶嘉江楓美岸沙坪壩區(qū)沙濱路中段圍合式高層建筑73二房88108三房125四房09年8月30號4800華宇秋水長天沙坪壩區(qū)沙濱路中段高層7387二房113132三房09年6月30號4500富洲新城沙坪壩區(qū)富洲路8號景觀高層 7176二房97123三房09年8月30號4500融僑諾丁陽光沙坪壩區(qū)小龍坎正街高層2710409年8月31號5500融匯國際溫泉城沙坪壩區(qū)重師南門對面高層5669一房6888二房82112三房130四房 09年12月31號4700藍(lán)溪谷地沙坪壩區(qū)天星橋高層、洋房94179三房137190四房09年10月31號4600金象左右SOLO公寓沙坪壩區(qū)正街(欣陽廣場對面)高層、單體樓2224單間3557一房5780二房65三房10年8月6400布克公館沙坪壩區(qū)鳳天大道重慶圖書館南門旁高層4144一房5665二房10年6月30號4300金陽牛津街沙坪壩區(qū)火車北站西路重師南門旁高層38一房5786二房88三房10年5100東和科苑SOHO沙坪壩區(qū)沙楊路128號高層3746一房5172二房95三房現(xiàn)房4700富力城瀚湖沙坪壩區(qū)大學(xué)城現(xiàn)代中式風(fēng)格、高層6669二房79102三房現(xiàn)房4300融匯新時代沙坪壩區(qū)三峽廣場天陳路入口高層275709年7月8500和旭時代沙坪壩區(qū)楊公橋白鶴嶺高層1941一房3741二房現(xiàn)房6500 卓越江畔人家項目區(qū)位分析 卓越江畔人家項目位于沙坪壩區(qū)沙濱路，占據(jù)石門大橋與磁器口中段，百米左右就是高家花園大橋，擁有天生的交通環(huán)境。正方直面嘉陵江綿延江天，后倚重大、七中學(xué)府名校，具有濃厚的文化氛圍，左接磁器口千年古鎮(zhèn)，右迎沙區(qū)門戶石門大橋，地段優(yōu)勢極其顯著。隨著牛滴路的建成，將連通沙濱路與嘉濱路，渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的濱江路連為一體，屆時將形成石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)。最后，項目面臨背靠著江岸，擁有開良好的地形環(huán)境，擁項目所在位置有多層次綠化的天然條件。因此，此地塊具有較大的開發(fā)潛力。 本項目位于沙坪壩沙濱路石門大橋與磁器口中段,左接高家花園大橋，右接沙區(qū)交通要道石門大橋，交通十分便利。距磁器口千年古鎮(zhèn)2分鐘車程，距沙區(qū)商業(yè)步行街3分鐘車程，步行至7中大門只需7分鐘，便有808080264628020237等多路城市公交；隨著石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)的建成，至渝中、觀音橋只需10余分鐘車程，這不但為本區(qū)消費(fèi)者提供了便利，更很大程度上吸引著在江北，渝北工作的消費(fèi)者，從工作，居住非一體化的地理條件來看，此段最好的開發(fā)項目為中高檔住宅，滿足沙區(qū)本區(qū)消費(fèi)者的同時，也能吸引周邊區(qū)域消費(fèi)者的購房潛力。 卓越江畔人家項目附近城市基礎(chǔ)生活設(shè)施基本上能夠得到保障。同時，此地塊享有沙坪壩區(qū)特有的文化氛圍，緊鄰的重大更能使項目所在地深切感受到濃厚的人文氣息。項目附近云集的眾多高校以及南開中學(xué)、重慶一中等重點(diǎn)學(xué)校，賦予項目較為完善的教育文化配套體系，從而提升了項目的附加值。這些學(xué)校的公共設(shè)施更是可以為項目的消費(fèi)者提供完善的健身娛樂設(shè)施。臨近的三峽廣場區(qū)域內(nèi)，有重百、南開步行街、新世紀(jì)、王府井百貨等知名商場，購物極為方便；各種體育娛樂設(shè)施、消費(fèi)場所也能夠較好地滿足人們的休閑娛樂需求。 周邊樓盤區(qū)域帶動 本項目附近有華宇秋水長天、寶嘉江楓美岸、華宇金沙港灣以及3月22日新開盤的東海岸等樓盤。伴隨沙濱路的建設(shè)和沙坪壩區(qū)對此地段的重點(diǎn)打造，再加上這些實(shí)力較強(qiáng)的樓盤對居民的吸引、聚集作用，此區(qū)域的人口密度將逐漸增大，各種商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場也將隨之繁榮，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會使其基礎(chǔ)設(shè)施及配套體系的建設(shè)日趨完善。其次，僅以現(xiàn)在的金沙港灣為例，隨著業(yè)主的入住，金沙港灣整個底層已經(jīng)形成集幼兒教育，生活消費(fèi)，餐飲娛樂為一體的生活圈。那么此項目的完工入住必然這也在自己的樓盤附近建立一個小的生活圈。加之如此之多的明星樓盤的匯集，周邊不僅形成小的生活圈，還將形成一個集生活娛樂，商業(yè)購銷的大環(huán)境，這將為此項目的業(yè)主提供更多的便捷和公共資源。 本項目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定距離，擁有相對清凈的養(yǎng)心、休憩之所。其自然環(huán)境清新靜雅，倚平頂山麓、遙望嘉陵江更是舒心怡情，別具一番景致；附近高校深厚的人文底蘊(yùn)以及周邊聚居的相對高素質(zhì)居民，