【正文】 求。加之2009年房?jī)r(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會(huì)使自住型購(gòu)房更加強(qiáng)勁增長(zhǎng)，隨之而來的是消費(fèi)者的理性購(gòu)房需求。 2008年12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策?！泵鞔_了國(guó)家鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的導(dǎo)向，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平提高，進(jìn)一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房?jī)r(jià)過高，以及交易費(fèi)用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。2009年，國(guó)家將進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的政策，降低交易成本，不僅通過市場(chǎng)，同時(shí)也通過保障性住房，滿足改善型購(gòu)房的需求，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍。這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又?jǐn)U大了市場(chǎng)空間。（4）重慶市政府將采取靈活而審慎的手段加大對(duì)房地產(chǎn)的支持力度。 在國(guó)際金融危機(jī)的環(huán)境下，重慶市都必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。拉動(dòng)內(nèi)需是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行的有力模式，而房地產(chǎn)投資作為生產(chǎn)總值的重要支柱，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的“保增長(zhǎng) 調(diào)結(jié)構(gòu) 促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個(gè)合理的增速。為了保證這個(gè)增長(zhǎng)速度的實(shí)現(xiàn)，保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009地方政府必將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合任何一個(gè)政府調(diào)控政策的本意。這些政策的出臺(tái)和落實(shí)，必然會(huì)給低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來回升的希望，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的的循環(huán)發(fā)展。 小結(jié)：在國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，危險(xiǎn)與機(jī)遇是并存的，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律市場(chǎng)回暖是遲早的事，政府政策上不斷有利好政策出臺(tái)，因此只要開發(fā)商能找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，開發(fā)出有品質(zhì)的樓盤，市場(chǎng)前途仍然還是光明的。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 卓越江畔人家項(xiàng)目分析3 卓越江畔人家項(xiàng)目分析 沙坪壩區(qū)位于長(zhǎng)江以北、嘉陵江以南，地處重慶市區(qū)西部，經(jīng)過五十年的建設(shè)，沙坪壩已成為重慶市重要的經(jīng)濟(jì)、文化區(qū)。全區(qū)總面積396平方公里，人口64萬，下轄13個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。重慶直轄市的建立，為沙坪壩的發(fā)展提供了千載難逢的歷史機(jī)遇。直轄十幾年來，重慶市，特別是沙坪壩區(qū)依靠豐厚的教育資源和便利的交通以及成熟的商業(yè)圈的運(yùn)行，市區(qū)建設(shè)取得突飛猛進(jìn)的成績(jī)，居民的住房條件也隨著社會(huì)總固定資產(chǎn)的投資增大而得到很大的改善和提高。 整體形勢(shì)： 跨入二十一世紀(jì)，重慶市沙坪壩區(qū)抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，大搞城市建設(shè)，出現(xiàn)勃勃生機(jī)，人聲鼎沸，車流不息的景象。一方面，由于國(guó)家政策扶持，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策來擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)；另一方面，由于政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以重慶市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭。并且經(jīng)過近幾年的摸索和發(fā)展，重慶市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟和規(guī)范，并慢慢形成了自己的特色，營(yíng)造出了一個(gè)良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時(shí)、地利、人和的三大優(yōu)勢(shì)條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的優(yōu)越條件。于是眾多的開發(fā)商進(jìn)軍沙坪壩，隨之帶來地價(jià)的飛升和房?jī)r(jià)提高。 過去，由于交通的制約，沙坪壩區(qū)的區(qū)域價(jià)值一直處于無法有效釋放狀態(tài)。就房?jī)r(jià)平均水平來說，沙區(qū)的住宅均價(jià)比北部新區(qū)、江北、南岸等區(qū)低。房?jī)r(jià)低，也就意味著沙區(qū)有其它區(qū)域不可媲美的投資空間和潛在的消費(fèi)潛力。濱江路的建設(shè)，在重慶乃至全國(guó)，都是凸顯周邊區(qū)域投資價(jià)值、提升房地產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)志性建筑——這一點(diǎn)，南濱路沿線樓盤的開發(fā)給了我們有力的證明。沙濱路的建設(shè)，也將使沙區(qū)投資能量得到有力釋放。給以前單一的投資開發(fā)項(xiàng)目注入了多元化的開發(fā)形式和風(fēng)格。為房地產(chǎn)產(chǎn)品的打造提供了發(fā)展背景和人景環(huán)境。 現(xiàn)在很多開發(fā)商有效的利用沙區(qū)資源，把人文的資源利用起來，在沙坪壩這個(gè)區(qū)域打教育品牌。重慶的大學(xué)基本都集中在這里，一部分人很愿意到這里買房，可以免費(fèi)享受高校的文化氛圍，利用高校里面健全的公共設(shè)施，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)閃亮的賣點(diǎn)。其次，消費(fèi)者一般都覺得沙坪壩是一個(gè)文化區(qū)域，他們?cè)敢庠谶@個(gè)地方買房，愿意把孩子帶到這個(gè)具有文化氛圍的地方來，這樣就產(chǎn)生巨大房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。 2008年沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)投資狀況 2008年受國(guó)家從緊貨幣政策和宏觀調(diào)控政策影響，加上美國(guó)次貸危機(jī)、金融危機(jī)對(duì)中國(guó)樓市的巨大沖擊，開發(fā)速度和商品房銷售放緩，資金鏈越來越緊張，樓市進(jìn)入一個(gè)相對(duì)低迷時(shí)期，再加上2007年買方市場(chǎng)在嚴(yán)重透支的情況下，2008年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體運(yùn)行呈下降態(tài)勢(shì)。其運(yùn)行特點(diǎn)： （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資總量下降 ，%，%形成較大反差。占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為34%。％。投資總量在一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域（原主城九區(qū)）排第六位?？偭康南陆挡⒉皇切枨罅康慕^對(duì)遞減，在現(xiàn)今形式下，只是一個(gè)消費(fèi)量推遲釋放和消費(fèi)潛力推后表現(xiàn)的過程，所以，可以很肯定的說房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間是巨大的。 （2）保障性住房建設(shè)力度加大 2008年在整個(gè)樓市不景氣的狀況下，沙坪壩區(qū)政府積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，加大了保障性住房建設(shè)力度，著力解決城鄉(xiāng)低收入困難家庭的住房，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2008年全區(qū)24個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，，%。，%，同時(shí)，。保障性住房的推進(jìn)對(duì)商業(yè)住房的需求產(chǎn)生一定得影響，但是對(duì)規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展和價(jià)格回歸以及房地泡沫的擠出具有積極的促進(jìn)作用，為今后幾年的房地產(chǎn)的開發(fā)銷售發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。（3）西部新城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)高速發(fā)展勢(shì)頭 隨著沙區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，西部新城區(qū)的開發(fā)，地鐵一號(hào)線開建，大學(xué)城以完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及生活配套服務(wù)，聚集了較高的人氣。房地產(chǎn)開發(fā)自2007年進(jìn)入西部新城以來，已呈現(xiàn)出相對(duì)高速的發(fā)展勢(shì)頭。，%，％，；，%。西部城區(qū)將依靠更加便利的交通環(huán)境和豐厚的人文背景，受到越來越多的中高檔消費(fèi)者的親耐，因?yàn)橘?gòu)房者一方面自己喜歡生活在周邊文化氛圍良好的環(huán)境中，同時(shí)跟希望孩子以后可以在恬靜，舒適，充滿書香的氛圍中學(xué)習(xí)和生活。（4）商品房建設(shè)規(guī)模仍繼續(xù)擴(kuò)大，竣工周期延長(zhǎng) 截止2008年12月末，％，增長(zhǎng)20%，％，；，%，%，說明施工周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。一方面是緩解目前低迷的銷售壓力，另方面為危機(jī)過后的熱銷做儲(chǔ)備。當(dāng)然，這也給計(jì)劃將建的樓盤一個(gè)警示，不是不加大繼續(xù)投資，只是將本來今天的投資推遲到明天，所以市場(chǎng)低迷和竣工周期的拖長(zhǎng)只是暫時(shí)的。有實(shí)力和有愿景的企業(yè)將會(huì)迎難而上，趕上下次的房地產(chǎn)高潮。（5）商品房銷售面積下降，空置面積增加進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，％，％；，％，%。這主要是受2007年樓市火爆銷售，提前透支了今年的銷售行情，再加上本年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)整體下滑。但隨著國(guó)家和地方政府拉動(dòng)消費(fèi)以及大量資金投放大消費(fèi)市場(chǎng)等一系列的刺激措施的出臺(tái)作用，目前，整個(gè)重慶市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有效回升，現(xiàn)實(shí)的銷售和消費(fèi)表現(xiàn)要比理論估計(jì)好很多，所以隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天將很快來臨，并伴有夏天的狂熱，所以，現(xiàn)在也是房地產(chǎn)開發(fā)商充分做準(zhǔn)備的餓時(shí)候。 截至2008年末，%。，；%；辦公樓空置面積由于本年竣工零增長(zhǎng)，%；我區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積由于在銷售市場(chǎng)不景氣的狀況下而逆勢(shì)走強(qiáng)，%，%。這組數(shù)據(jù)也顯示出目前的投資者性消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住性消費(fèi)，這只是暫時(shí)性的一個(gè)市場(chǎng)引導(dǎo)的訊號(hào)，投資性商業(yè)用房的消費(fèi)對(duì)區(qū)位和交通的依耐性很強(qiáng)，并不是很多樓盤都可以開發(fā)的，所以，住宅性住房的開發(fā)依然是今后房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。 消費(fèi)群體方面，實(shí)際居家型購(gòu)房群體將成為住宅消費(fèi)的主流。商業(yè)投資型購(gòu)房群體不會(huì)受太大影響而發(fā)生變化，這方面的市場(chǎng)供需基本平衡。而中青年群體將成為2009年消費(fèi)的主流，其它年齡段的消費(fèi)群體數(shù)量將會(huì)有所減少，特別是老年消費(fèi)群體的消費(fèi)能力已經(jīng)被中青年索取代。主城各區(qū)內(nèi)（除渝中區(qū)外），由于主城各區(qū)近幾年項(xiàng)目開發(fā)的水準(zhǔn)提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)和出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購(gòu)房群體數(shù)量將相對(duì)減少，購(gòu)房群體將向區(qū)域型回歸，住宅選擇將更多的注重環(huán)境，文化氛圍，生活便捷等軟性條件。 沙坪壩區(qū)是一個(gè)有強(qiáng)大消費(fèi)力的區(qū)域。沙坪壩區(qū)的人文環(huán)境、地理自然資源及購(gòu)買力，重慶其他區(qū)域很少能和其比拼的。購(gòu)房者喜歡沙區(qū)的人文氣息，是因?yàn)橹拇髮W(xué)和高中都幾乎集中在了沙區(qū)。隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段的建成，從解放碑到沙坪壩只要15分鐘，沙區(qū)作為重慶樓市的“書房”，對(duì)外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的?！?控制各地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的現(xiàn)象，是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。 下表列出了沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比，以獲得對(duì)重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)有個(gè)直觀的了解。表1. 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比表樓盤名稱項(xiàng)目地址樓盤形態(tài)房型面積（m2）交房時(shí)間均價(jià)（元/m2）寶嘉江楓美岸沙坪壩區(qū)沙濱路中段圍合式高層建筑73二房88108三房125四房09年8月30號(hào)4800華宇秋水長(zhǎng)天沙坪壩區(qū)沙濱路中段高層7387二房113132三房09年6月30號(hào)4500富洲新城沙坪壩區(qū)富洲路8號(hào)景觀高層 7176二房97123三房09年8月30號(hào)4500融僑諾丁陽(yáng)光沙坪壩區(qū)小龍坎正街高層2710409年8月31號(hào)5500融匯國(guó)際溫泉城沙坪壩區(qū)重師南門對(duì)面高層5669一房6888二房82112三房130四房 09年12月31號(hào)4700藍(lán)溪谷地沙坪壩區(qū)天星橋高層、洋房94179三房137190四房09年10月31號(hào)4600金象左右SOLO公寓沙坪壩區(qū)正街(欣陽(yáng)廣場(chǎng)對(duì)面)高層、單體樓2224單間3557一房5780二房65三房10年8月6400布克公館沙坪壩區(qū)鳳天大道重慶圖書館南門旁高層4144一房5665二房10年6月30號(hào)4300金陽(yáng)牛津街沙坪壩區(qū)火車北站西路重師南門旁高層38一房5786二房88三房10年5100東和科苑SOHO沙坪壩區(qū)沙楊路128號(hào)高層3746一房5172二房95三房現(xiàn)房4700富力城瀚湖沙坪壩區(qū)大學(xué)城現(xiàn)代中式風(fēng)格、高層6669二房79102三房現(xiàn)房4300融匯新時(shí)代沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)天陳路入口高層275709年7月8500和旭時(shí)代沙坪壩區(qū)楊公橋白鶴嶺高層1941一房3741二房現(xiàn)房6500 卓越江畔人家項(xiàng)目區(qū)位分析 卓越江畔人家項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)沙濱路，占據(jù)石門大橋與磁器口中段，百米左右就是高家花園大橋，擁有天生的交通環(huán)境。正方直面嘉陵江綿延江天，后倚重大、七中學(xué)府名校，具有濃厚的文化氛圍，左接磁器口千年古鎮(zhèn)，右迎沙區(qū)門戶石門大橋，地段優(yōu)勢(shì)極其顯著。隨著牛滴路的建成，將連通沙濱路與嘉濱路，渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的濱江路連為一體，屆時(shí)將形成石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)。最后，項(xiàng)目面臨背靠著江岸，擁有開良好的地形環(huán)境，擁項(xiàng)目所在位置有多層次綠化的天然條件。因此，此地塊具有較大的開發(fā)潛力。 本項(xiàng)目位于沙坪壩沙濱路石門大橋與磁器口中段,左接高家花園大橋，右接沙區(qū)交通要道石門大橋，交通十分便利。距磁器口千年古鎮(zhèn)2分鐘車程，距沙區(qū)商業(yè)步行街3分鐘車程，步行至7中大門只需7分鐘，便有808080264628020237等多路城市公交；隨著石門大橋，牛角沱嘉陵江大橋，嘉華大橋的高速路網(wǎng)的建成，至渝中、觀音橋只需10余分鐘車程，這不但為本區(qū)消費(fèi)者提供了便利，更很大程度上吸引著在江北，渝北工作的消費(fèi)者，從工作，居住非一體化的地理?xiàng)l件來看，此段最好的開發(fā)項(xiàng)目為中高檔住宅，滿足沙區(qū)本區(qū)消費(fèi)者的同時(shí)，也能吸引周邊區(qū)域消費(fèi)者的購(gòu)房潛力。 卓越江畔人家項(xiàng)目附近城市基礎(chǔ)生活設(shè)施基本上能夠得到保障。同時(shí)，此地塊享有沙坪壩區(qū)特有的文化氛圍，緊鄰的重大更能使項(xiàng)目所在地深切感受到濃厚的人文氣息。項(xiàng)目附近云集的眾多高校以及南開中學(xué)、重慶一中等重點(diǎn)學(xué)校，賦予項(xiàng)目較為完善的教育文化配套體系，從而提升了項(xiàng)目的附加值。這些學(xué)校的公共設(shè)施更是可以為項(xiàng)目的消費(fèi)者提供完善的健身娛樂設(shè)施。臨近的三峽廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，有重百、南開步行街、新世紀(jì)、王府井百貨等知名商場(chǎng)，購(gòu)物極為方便；各種體育娛樂設(shè)施、消費(fèi)場(chǎng)所也能夠較好地滿足人們的休閑娛樂需求。 周邊樓盤區(qū)域帶動(dòng) 本項(xiàng)目附近有華宇秋水長(zhǎng)天、寶嘉江楓美岸、華宇金沙港灣以及3月22日新開盤的東海岸等樓盤。伴隨沙濱路的建設(shè)和沙坪壩區(qū)對(duì)此地段的重點(diǎn)打造，再加上這些實(shí)力較強(qiáng)的樓盤對(duì)居民的吸引、聚集作用，此區(qū)域的人口密度將逐漸增大，各種商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)也將隨之繁榮，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)使其基礎(chǔ)設(shè)施及配套體系的建設(shè)日趨完善。其次，僅以現(xiàn)在的金沙港灣為例，隨著業(yè)主的入住，金沙港灣整個(gè)底層已經(jīng)形成集幼兒教育，生活消費(fèi)，餐飲娛樂為一體的生活圈。那么此項(xiàng)目的完工入住必然這也在自己的樓盤附近建立一個(gè)小的生活圈。加之如此之多的明星樓盤的匯集，周邊不僅形成小的生活圈，還將形成一個(gè)集生活?yuàn)蕵?，商業(yè)購(gòu)銷的大環(huán)境，這將為此項(xiàng)目的業(yè)主提供更多的便捷和公共資源。 本項(xiàng)目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對(duì)繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定距離，擁有相對(duì)清凈的養(yǎng)心、休憩之所。其自然環(huán)境清新靜雅，倚平頂山麓、遙望嘉陵江更是舒心怡情，別具一番景致；附近高校深厚的人文底蘊(yùn)以及周邊聚居的相對(duì)高素質(zhì)居民，