【正文】 入口間距要符合有關(guān)道路交叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動靜態(tài)交通；停車規(guī)模：配備充足的停車位,停車形式為地上停車場。表22 小區(qū)主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標準層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲藏室建筑面積平方米（按1/2計算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％容積率——綠地率％35日照間距系數(shù)——停車位（地上）輛108 3 市場調(diào)研及分析，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。新國八條要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,?！?011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。2011年4月6日，再次調(diào)息，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，其他各檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整，%%，后期存貸款利率仍不斷上調(diào)；5月，國家發(fā)改委要求開發(fā)商進行“一房一價”公示；7月，央行年內(nèi)第三次加息，房貸利率十年最高點；8月，建設(shè)部公布二三線城市限購“五條標準”；12月，中央明令限購令續(xù)期，房產(chǎn)稅試點范圍將擴大?，F(xiàn)在的國家政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心。，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責任制等十二個方面，貫徹落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，持續(xù)推進島城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。2012年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。新國八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時也嚴重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。 《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，青島市城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域為核心，以組團布局為主要形態(tài)，形成各組團布局有機銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。重點發(fā)展嶗山、黃島、城陽，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。b.《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導、控制與發(fā)展；并正式確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，以強化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進新城區(qū)建設(shè)為目標，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點，全面增強主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍圖：到2020年，青島將成為擁有近1200萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近540平方公里、％的富強、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到2050年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標達到當時發(fā)達國家水平。，%，經(jīng)濟運行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟指標均快速增長。%，%。全市商品房施工面積為5690余萬平方米，%；，%；，%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%，%。在限購、限價、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價格仍持續(xù)在高位。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場的不明朗也會進一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2012年4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，青島房價連續(xù)第6個月出現(xiàn)環(huán)比下降，%。與去年同期相比，%，為近年來最大跌幅。圖31 青島市近期新建住宅成交套數(shù)圖32 青島市近期房價走勢圖李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會主辦地，是進出青島市的咽喉之地。李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，是青島市最宜居的區(qū)域之一。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠的將來，李滄將成為新的城市中心。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級別的房地產(chǎn)項目在李滄就有6個之多， 萬科生態(tài)城，綠城，中海國際社區(qū)，時代城，中南世紀城，海岸華府，這些項目地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會逐步從浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。買對較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價調(diào)整，一些中小型項目的降價直接推動了房價的下行。圖33 李滄區(qū)新建住宅均價走勢圖目前，李滄樓市剛性項目為主流產(chǎn)品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現(xiàn)成效，剛需逐漸由觀望轉(zhuǎn)為出手。二季度剛需購買需求會愈加強烈。加上李滄區(qū)隸屬政府重點規(guī)劃區(qū)域，價值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。商業(yè)上萬達、蘇寧、寶龍等大型綜合體項目落地，讓剛需購房者紛紛把目光投向李滄。李滄區(qū)剛需項目云集，大型房企不斷落戶，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會不斷推進，區(qū)域的無限利好使得無數(shù)購房群體紛紛向往。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。由下圖也可以看出，4月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績，市場前景較好。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項目有萬科生態(tài)城、和達和城、綠城理想之城三個主要的競爭項目。其中和達和城的占地面積與本項目相當，萬科生態(tài)城和綠城理想之城相較本項目來說均為大項目，競爭性不容忽略。針對這一點，本項目的宗旨即為把該項目做精，充分考慮購房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。本項目將從規(guī)劃設(shè)計、居住環(huán)境、住宅性能、營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強項目優(yōu)勢，可以從建筑設(shè)計方面彰顯項目特色。a. 萬科生態(tài)城項目地址：李滄金水路128號（青島生態(tài)商住區(qū)）項目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層、 多層、高層開盤時間：2011年11月20日當前售價： 起價7000元/平， 均價900013000元/平，最高14600元/平物業(yè)費： 元/平方米月 綠化率：40%裝修標準：精裝 圖35 萬科生態(tài)城示意圖開發(fā)商：青島萬科置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：青島萬科物業(yè)服務(wù)公司 項目地址：李滄區(qū) 九水東路496號項目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、高層開盤時間：三期2011年4月9日開盤， 二期花園洋房2010年8月7號開盤 當前售價：起價8000元/平，平均價93009400元/平 物業(yè)費： 月綠化率：%裝修標準：毛坯 圖36 和達和城示意圖開發(fā)商：青島和達置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司項目地址：李滄靈川路6號（九水東路以北） 項目占地：273萬平方米建筑面積：209萬平方米容積率：建筑類型：住宅、多層、小高層、高層開盤時間： 2011年11月17日當前售價：均價10000元/平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費：月 綠化率：% 圖37 綠城理想之城示意圖裝修標準：精裝開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 目標市場選擇與市場定位根據(jù)本項目特點，設(shè)計出“住房需求調(diào)查問卷”一份，通過到宗地附近對居民做調(diào)查了解購房者需求，共調(diào)查50人，做出有效調(diào)查問卷36份，通過對調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問卷的分析以及了解到的住宅市場現(xiàn)狀，進行目標市場定位、產(chǎn)品定位。住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。圖38 可接受住房單價分布圖從單價方面來看，普遍能接受的單價為10000元/平方米以下的占86%，其中70009000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。 圖39 可接受住房戶型選擇分布圖圖310 可接受住房建筑面積分布圖圖311 可接受住房樓層選擇分布圖：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。目前最受歡迎的是二室二廳，占47%，一室一廳占17%，三室二廳占11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占8%。：人們在偏愛小戶型的同時，追求空間的寬闊、實用，不再盲目追求很大的建筑面積。與戶型相對應(yīng)，5190㎡最受歡迎，占59%，91110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。在調(diào)查中，喜歡8層及以下的占48%，911層的占22%，1216層的占14%，1720層的占11%，,21層及以上的占5%。通過分析調(diào)查結(jié)果以及對周邊競爭樓盤的對比分析，該項目的主要目標客戶層確定為：在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在35006000元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。由于該項目的地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項目的潛在客戶群。該項目的目標客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者。 項目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢劣勢同在，機會威脅并存Strengths（優(yōu)勢）：地理位置優(yōu)越，交通便利 ；地塊周邊社區(qū)配套完善； 土地平整，便于規(guī)劃及施工； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。Weaknesses（劣勢）： 銷售受季節(jié)等影響較大 ；產(chǎn)品形式單一 ；開發(fā)周期長，后續(xù)施工會影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。Opportunities（機會）：李滄區(qū)環(huán)境不斷發(fā)展完善；旅游度假客群不斷增加；交通的不斷改善 。Threats（威脅）：區(qū)域內(nèi)競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ；限購政策影響 ；房地產(chǎn)市場不斷冷卻。根據(jù)以上分析，將該項目產(chǎn)品定位為普通住宅。結(jié)合周邊競爭樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓。戶型面積分布在60至105平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對應(yīng)。戶型設(shè)計坐北朝南，方正實用，適宜居住。表31：戶型分配表戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺602室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺702室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺853室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺1054項目規(guī)劃設(shè)計分析充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細致地考慮建筑空間的組合，建筑風格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。 ,低密居所,觀景居所。小區(qū)內(nèi)部景觀自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀成為了社區(qū)的亮點，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀，