【正文】 居民“等、靠、要”價格 指數(shù)一季度 1000二季度 1963 三季度 四季度 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2022 年 6 月 30 日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠；2022 年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣” 。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在 2022 年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。2．空置商品房消化能力加強。2022 年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999 年武漢市空置商品房為 150 萬平方米，2022 年新增 9 萬平方米，到 2022 年底還剩 115 萬平方米，因此在 2022 年共消化了 44 萬平方米。3． 經(jīng)濟適用房建設(shè)取得較好成效。2022 年武漢市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為 65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷（預(yù)）售 萬平方米，其中預(yù)售 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1 萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2022 年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2022 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達 244 萬平方米，而存量房市場交易達到 27130 起，建筑面積為 萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。住房一級市場（增量房）住房二級市場（存量房） 住宅總量起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起建筑面積 244 平方米 萬平方米 萬平方米5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8 成 30 年”的期限。2022 年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強。2022 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999年增長 %。共批準發(fā)放個人住房貸款 9019 戶，共計 億元，同比增長%；支持個人購房建筑面積達 萬平方米，房屋總價值達 億元。 （上圖）6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2022 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647 起，比 1999 年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999 年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司，2022 年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2022 年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。截止 2022 年，共有218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時 2022 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2022 年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會” ，進一步了活躍住房市場。6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2022 年全市的房交會，共銷售商品房 5662 套，成交面積 萬平方米，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬平方米，成交金額 億元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。2．2 微觀市場特點1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2022 年在徐東路上縱橫不下 10 個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是 2022 年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2022 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在 90120平方米之間。3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2022 年銷售的一個新變化。4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2022 年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。5．從價格上看，2022 元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在 13001400 元/平方米之間。6．從樓盤設(shè)計上看，2022 年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2022 年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2022年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2022 年已銷售了18 萬平方米，占總銷售的 50%以上。8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2022 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。9．從樓盤的賣點來看，2022 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2022 年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌” ，逐漸將這一概念置根于市場中。2022 年 11 月 2—4 日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。2022 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。3．3 分類物業(yè)特點（億房網(wǎng) 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2022 年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2022 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在 2022 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。2022 年四個季度我市住宅價格分別為 元/平方米、 1963 元/ 平方米、 元/平方米、 元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢， （見右圖）全年平均價格為 元/ 平方米。1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比 1999 年上漲%；我市經(jīng)濟適用房均價在 1300 元1400 元/平方米之間；3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較 1999 年上漲 %，成為新的市場亮點。寫字樓由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2022 年我市寫字樓價格較往年都有提高。2022 年四個季度寫字樓價格分別為 、404 元/平方米，平均售價為 4032元/平方米，租價為 25 元/平方米，較 1999 年上漲 6%。2022 年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2022 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街” ，因此 2022 年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街” 。寫字樓地段價格分布圖如下：1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在 7580 元/平方米 ，平均月租價為 60 元/平方米，平均入住率為 60%左右。2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為 5036 元/平方米，平均月租金為 元/平方米，入住率為 55%，退居次席。3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為 4160 元/平方米，平均月租價為 32..8 元/ 平方米，入住率為 50%左右。4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為 4091 元/平方米，平均月租價為 元/ 平方米，入住率達 70%。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為 3810 元/平方米，平均月租價為 30 元/ 平方米，平均入住率為 80%左右。加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。商業(yè)服務(wù)用房2022 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于 2022 年市政府所進行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市 2022 年新開大型商場 2 家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2022 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。3．2022 年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2022 年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此 2022年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。1．2022 年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到 100 億，住宅竣工面積達 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。2022 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。2．2022