【正文】 3000元/平，最高14600元/平物業(yè)費： 元/平方米針對這一點，本項目的宗旨即為把該項目做精，充分考慮購房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項目有萬科生態(tài)城、和達和城、綠城理想之城三個主要的競爭項目。3月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了776套，成交面積為74245 ㎡ ，其中住宅成交746套，面積為71058㎡,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。商業(yè)上萬達、蘇寧、寶龍等大型綜合體項目落地，讓剛需購房者紛紛把目光投向李滄。二季度剛需購買需求會愈加強烈。買對較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價調(diào)整，一些中小型項目的降價直接推動了房價的下行。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠的將來，李滄將成為新的城市中心。圖31 青島市近期新建住宅成交套數(shù)圖32 青島市近期房價走勢圖李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會主辦地，是進出青島市的咽喉之地。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，青島房價連續(xù)第6個月出現(xiàn)環(huán)比下降，%。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場的不明朗也會進一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。全市商品房施工面積為5690余萬平方米，%；，%；，%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%，%。，%，經(jīng)濟運行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟指標均快速增長。b.《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導、控制與發(fā)展；并正式確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，以強化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進新城區(qū)建設(shè)為目標，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點，全面增強主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。 《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，青島市城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域為核心，以組團布局為主要形態(tài)，形成各組團布局有機銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。2012年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購政策。，青島市政府出臺青島限購令，規(guī)定對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房?，F(xiàn)在的國家政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心?！?011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。表22 小區(qū)主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地平方米總建筑面積平方米標準層建筑面積平方米閣樓層建筑面積平方米半地下儲藏室建筑面積平方米（按1/2計算）總居住戶數(shù)戶312建筑密度％容積率——綠地率％35日照間距系數(shù)——停車位（地上）輛108 3 市場調(diào)研及分析，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。、娛樂場所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風景區(qū)、嶗山風景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會暨世博大道項目，與項目僅幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。圖23 目標地塊市政配套綜合圖a. 交通出行：該地塊分別有111112323636385等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵M2號線將快速拉近項目與市區(qū)的距離，屆時不出半個小時即可到達市區(qū)的主要區(qū)域；表21 項目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路113路流清河——滄海路128路南王家上流——滄口公園326路恒星學院——利津路361路恒星學院——唐河路365路北九水——大港二路385路海大嶗山停車場——李村公園：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項目僅2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級甲等醫(yī)療機構(gòu)，就醫(yī)方便。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為400毫米；：位于九水東路北側(cè)人行道上。管線說明如下：：位于九水東路道路南側(cè)。該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。圖21 目標地塊位置示意圖 圖22 目標地塊規(guī)劃位置圖李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價（樓面地價）為2665元/平方米。2 項目概況 項目名稱青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。，2014青島世園會主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島市的咽喉之地。 統(tǒng)計公報指出，%。全年居民消費價格上漲5%,八大類商品價格不同程度上漲，%。初步核算，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。短短幾年的時間里，青島房產(chǎn)價格翻了12倍，甚至更多。成為最為火熱的行業(yè)。近來，旅游經(jīng)濟的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國等獨特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿Γ角鄭u投資房產(chǎn)。青島現(xiàn)轄七區(qū)五市，總面積10654平方公里，其中市區(qū)1159平方公里。 risk analysisII目 錄1項目總說明 1 1 22 項目概況 3 項目名稱 3 宗地位置 3 4 宗地現(xiàn)狀 4 4 6 63 市場調(diào)研及分析 8 8 8 9 10 12 目標市場選擇與市場定位 14 14 14 16 項目的SWOT分析 16 164項目規(guī)劃設(shè)計分析 18 18 18 18 185 項目進度安排 19 19 196 項目投資收益分析 20 20 20 20 21 22 22 22 公共配套設(shè)施建設(shè)費 22 22 23 23 不可預見費 23 其他費用 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 27 27 27 287項目風險分析 29 29 29 30 30 30 318結(jié)論與建議 32 32 32附表1 33附表2 34附表3 35附表4 36附表5 37附表6 38附表7 39附表8 40附表9 41附圖1 42附：住宅需求調(diào)查問卷結(jié)果 43參考文獻 44致謝 45李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊開發(fā)項目可行性研究1項目總說明、黃海之濱，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤，是中國東部重要的海濱城市，也是國家五個計劃單列市之一。 feasibility analysis。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風險能力較強，該項目可行。分別為項目總說明，項目概況，市場調(diào)研及分析，項目規(guī)劃設(shè)計分析，項目進度安排，投資收益分析，項目風險分析及結(jié)論和建議。可行性研究作為項目投資決策的依據(jù)、籌集建設(shè)資金的依據(jù)、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)以及編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)是項目成敗的先決條件。摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作。該項目可行性研究報告共分八部分。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項目在整個投資期內(nèi)，財務內(nèi)部收益率大于基準收益率，財務上可行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；可行性分析；投資收益分析；風險分析Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility StudyAbstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period,