【正文】 ： 銷售受季節(jié)等影響較大 ； 產(chǎn)品形式單一 ； 開發(fā)周期長(zhǎng)，后續(xù)施工會(huì)影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。 該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購(gòu)房者 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 16 目標(biāo)客戶層選擇 通過(guò)分析調(diào)查結(jié)果以及對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的對(duì)比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為： 在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在 35006000 元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。 ：隨著越來(lái)越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)，小高層住宅逐漸被人們所接受。 ：人們?cè)谄珢坌粜偷耐瑫r(shí)，追求 空間 的寬闊、實(shí)用，不再盲目追求很大的建筑面積。 產(chǎn)品類型分析 圖 39 可接受住房戶型選擇分布圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 15 圖 310 可接受 住 房 建筑面積 分布圖 圖 311 可接受 住 房 樓層選擇 分布圖 ：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。住宅需求調(diào)查問(wèn)卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。月 綠化率： % 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 圖 36 和達(dá)和城示意圖 開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司 .理想之城 項(xiàng)目地址：李滄靈川路 6 號(hào)（九水東路以北） 項(xiàng)目占地： 273 萬(wàn)平方米 建筑面積： 209 萬(wàn)平方米 容積率： 建筑類型：住宅、多層 、 小高層 、 高層 開盤時(shí)間： 2020 年 11 月 17 日 當(dāng)前售價(jià)：均價(jià) 10000 元 /平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)： 元 /平米 a. 萬(wàn)科生態(tài)城 項(xiàng)目地址：李滄金水路 128 號(hào)（青島生態(tài)商住區(qū)） 項(xiàng)目占地： 萬(wàn)平方米 建筑面積： 萬(wàn)平方米 容積率： 建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層 、 多層 、 高層 開盤時(shí)間： 2020 年 11 月 20 日 當(dāng)前售價(jià)： 起價(jià) 7000 元 /平， 均價(jià)900013000 元 /平，最高 14600 元 /平 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米針對(duì)這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購(gòu)房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 12 圖 34 2020 年 4 月青島各區(qū)市新房銷售比例 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本項(xiàng)目有萬(wàn)科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 3 月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。二季度剛需購(gòu)買需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。買對(duì)較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，李滄將成為新的城市中心。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 10 圖 31 青島市近期新建住宅成交套數(shù) 圖 32 青島市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 李滄區(qū)是 青島 市內(nèi)四區(qū)之一， 2020 青島世園會(huì) 主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房?jī)r(jià)連續(xù)第 6 個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅達(dá) %。房貸利率 7 折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。 經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米。青島市固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng) %至 億元，其中 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來(lái)城市藍(lán)圖 ： 到 2020 年，青島將成為擁有近 1200 萬(wàn)人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近 540 平方公里、城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 ％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國(guó)際城市；到 2050 年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際濱海城市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽(yáng)，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。 新國(guó)八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購(gòu)令，在增高了購(gòu)房者購(gòu)房門檻的同時(shí)也嚴(yán)重打擊了購(gòu)房者購(gòu)房信心，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。 年 2 月，青島市政府出臺(tái)青島限購(gòu)令，規(guī)定對(duì)已有 1 套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限 購(gòu) 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。現(xiàn)在的國(guó)家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。 “ 2020 調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。 表 22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲(chǔ)藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計(jì)算） 總居住戶數(shù) 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數(shù) —— 停車位（地上） 輛 108 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 8 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析 宏觀政策分析 年 1月 26 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施 (簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條” ), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。 、娛樂場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H 幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。 ：與現(xiàn)有劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。 圖 23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 6 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 ：該地塊分別有 11 11 12 32 36 36 385 等多路公交車經(jīng)過(guò)，去往市區(qū) 、嶗山、城陽(yáng)等方向均十分方便；未來(lái)即將建成的地鐵 M2號(hào)線將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域； 表 21 項(xiàng)目周邊公交線路 公交車 路線 112 路 臥龍村 —— 滄海路 113 路 流清河 —— 滄海路 128 路 南王家上流 —— 滄口公園 326 路 恒星學(xué)院 —— 利津路 361 路 恒星學(xué)院 —— 唐河路 365 路 北九水 —— 大港二路 385 路 海大嶗山停車場(chǎng) —— 李村公園 ：青島 401 醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H 2 公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409 醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī) 方便 。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路北側(cè)人行道上。管線說(shuō)明如下： ：位于九水東路道路南側(cè)。 該地塊水、電 、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。 、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物 。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣出讓。 圖 21 目標(biāo)地塊位置示意圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 4 圖 22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖 土地價(jià)格 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為 2665 元 /平方米。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 3 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目 。完成固定資李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 2 產(chǎn)投資 178 億元，同比增長(zhǎng) 30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。 ， 2020 青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。商品房竣工 萬(wàn)平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬(wàn)平方米，下降 %。 12 月份市區(qū)新建住宅價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比下降 %；二手住宅同比下降 %，環(huán)比下降 %。全年財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn) 億元，增 長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %。 《 2020 年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》， 2020 年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實(shí)中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速 的發(fā)展。 ，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜 的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。全市海岸線 (含所屬海島岸線 )總長(zhǎng)為 870 公里，其中大陸岸線 730 公里。 risk analysis I 目 錄 1 項(xiàng)目總說(shuō)明 ............................................. 1 項(xiàng)目背景 .............................................................................................................. 1 編制依據(jù) .............................................................................................................. 2 2 項(xiàng)目概況 .............................................. 3 項(xiàng)目名稱 ............................................................................................................. 3 宗地位置 ............................................................................................................. 3 土地價(jià)格 .............................................................................................................. 4 宗地現(xiàn)狀 ............................................................................................................. 4 市政配套 .............................................................................................................. 4 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 .............................................................................................. 6 規(guī)劃控制要點(diǎn) ...................................................................................................... 6 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析 ........................................ 8 宏觀政策分析 ...................................................................................................... 8 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 .................................................................................. 8 青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 ..